空置房物业费打折？辽宁省住建厅回应！

日前，有网友在人民网地方领导留言板上咨询有关“辽宁何时出台空置房物业费减免相关规定”的问题。

微集分注意到，该网友留言咨询，“目前，全国已有10多个城市实施空置房物业费打折政策，优惠幅度在50%-90%之间。请问辽宁省何时能出台空置房物业费减免相关文件？”

4月17日，辽宁省住房和城乡建设厅回复称：

您好！您咨询的问题，省里高度重视，修改条例程序复杂，需经过司法厅合法性审查，省人大常委会审定。目前我们正在收集整理相关材料，认真研究，结合上位法的要求，争取早日修订辽宁省物业管理条例。感谢您的关注与支持！

空置房物业费是否应打折以及如何打折，一直有广泛讨论。

辽宁某市房产局2024年5月在答复人大代表有关减少空置房屋物业费的建议时指出，空置房屋业主虽然未实际入住，但物业服务人已经按照物业服务合同的约定为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。此外，《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。由此，空置房业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。

答复续指，2023年8月9日，全国人大常委会法制工作委员会发布的《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》中，关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题，列举某省物业管理条例规定，物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。全国人大常委会法制工作委员会指出：该规定缺乏上位法依据，地方性法规对此不宜直接作出规定。未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费缴纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。因此，关于研究制定减少空置房屋物业费可行性措施问题，在《中华人民共和国民法典》已有明确规定的前提下，我市不能研究制定出台违反《中华人民共和国民法典》相关规定的政策文件。今后，我们将引导物业服务合同双方主体通过合同约定的方式，对空置房减免物业费标准进行约定，逐步落实您的建议。

某省住建厅在答复人大代表《关于对空置房物业费实施优惠政策的建议》时，除了列示前述原因外还指出，根据国家发展和改革委员会和建设部《物业服务收费管理办法》第十一条第三款、第四款规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部份：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

答复称，正如您在建议中所说，空置房屋的业主，确实并未实际享受到保洁、电梯运行等服务，要求该部分业主交纳全额的物业费，的确有不合理之处。但这部分费用占整个物业服务费用比重很小，物业服务企业提供的服务均是公共服务，不会因部分业主未入住而减少人员投入、减少服务。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不承担义务。

根据以上规定，空置房业主没有入住，等于放弃了部分权利，但仍要履行义务。并且，实际工作中何为空置难以界定。因此，给予空置房业主减免部分物业费法律依据不足，行政部门也没有权力对空置房物业费减免幅度进行硬性规定。

今年以来，江苏镇江等地宣布连续空置超过6个月的住房，可申请享受物业费七折优惠。此前，山东青岛、甘肃兰州等地也明确连续空置6个月以上的房屋物业费打折。

江苏省镇江市发展和改革委员会、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合发出通知，明确市区空置房普通住宅前期物业服务收费事项，连续空置6个月以上，物业费最多交70%。

镇江市发改委收费管理和价格调控处处长唐艺荣表示，政策调整一是为了缓解物业服务收费的矛盾，二是为了适应房地产市场健康发展的需要。“因为房地产市场步入调整期，全市的空置房物业收费的投诉增长比较多，物业公司也面临着既不愿打折收取，又收不到物业费的矛盾。当前房地产市场已经从量的增长转向质的提高，我们以空置房收费政策调整为切入口，希望以此来提升物业管理的服务效能。”

空置的房屋该怎么收物业费？北京航空航天大学法学院副教授赵精武认为，需要考量三个方面的因素。第一，民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不用接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。所以，空置房的物业费只可能是部分减免，而不可能是全部减免。第二，小区绿化等公共区域的服务，客观上不存在单独面向个别业主服务的可能性，并且这些区域的服务也占据较大比例，故而空置房的物业费减免范围不应当过多。第三，不去考虑各种事件因素，直接讨论减免物业费在现行的立法框架里可能缺乏法律依据。

赵精武表示，空置房物业费减免的前提条件之一正是需要业主能够提供充足的证明材料，证明在某一段时间房子确实没有人居住，但实践中，业主如何举证“空置”，还有待司法机关予以进一步明确。在法理层面，空置房物业费减免确有其合理之处，这也是合同关系中权利义务对等的表现之一。但实践比理论预想复杂得多，如果一个小区入住率低，过高的物业费减免不仅可能导致物业公司难以维系，也可能导致相应的物业服务质量有所下降。因此，眼下更需要解决的是如何认定“空置房”以及空置房物业费减免的实施细则，需要综合考量小区整体的业主入住率、物业公司的运营状况、小区所在地段、先前签订的物业服务合同等多个要素。建议在未来通过修订《物业管理条例》或者出台更为具体的实施细则，明确物业费减免标准，平衡业主和物业公司的利益诉求。