关于房屋承租人优先购买权的行使有什么规定？

　　承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。

　　网友咨询：

　　关于房屋承租人优先购买权的行使有什么规定？

　　张益铭律师解答：

　　房屋承租人优先购买权的权利主体是特定的人，即租赁了房屋的承租人，权利客体是承租人所租赁的房屋，行使权利的时间是在承租人知道出租人向外出售其所租赁的房屋之时。

　　出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　优先必须是在同等条件下的优先，同等条件应当主要指的是价格条件，除价格条件外，同等条件还应当适当考虑租赁房屋的使用方式或使用用途、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素。

　　张益铭律师补充：

　　按份共有，是指共有人分别按照确定的份额对共有财产分享权利、分担义务。按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。一般认为共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，其理由为，共有人的优先权是基于财产所有权，是绝对物权优先权，而承租人的优先权只是基于租赁合同享有的准物权。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

张益铭律师

北京市两高律师事务所高级合伙人，法律硕士。先后毕业于中央财经大学、北京理工大学。注重理论与实践相结合，经办案件三百余件，具有丰富的庭审经验，致力于提供精准化、专业化的法律服务，维护当事人的权益。