法拍观察|直降8900多万元！启东一网红海滨酒店房产被变卖

位于南通启东圆陀角的海上城堡酒店是一家“网红”海滨酒店，步行几分钟就可达到海边，在网上拥有不少推荐攻略。扬子晚报紫牛新闻记者获悉，该酒店所在房产目前已被启东市人民法院“上架”阿里资产平台公开变卖，起拍价定为1.13亿余元，在评估价基础上直降8900多万元，目前已有27000余人“围观”。记者了解到，因为法院对该酒店房产的处置已进入司法变卖程序，所以与之前的司法拍卖相比在时间设置、交纳费用等规则上寻在一些不同之处。

网红酒店变卖人气高，已有2.7万人“围观”

此次被法院变卖的海上城堡酒店是南通启东一处“网红”海滨酒店，扬子晚报紫牛新闻记者在多家社交平台上看到不少对这家酒店的体验和推荐内容。订房平台上的信息显示，该酒店开业于2020年，拥有客房520间。

目前变卖已积攒了较高人气，吸引来不少“围观”。记者在阿里资产平台司法拍卖板块看到，截至4月17日，已有2.7万余人观看了变卖页面，这大大超过了一拍时7800余人和二拍时2500余人的观看人数。

在某平台对海上城堡酒店的介绍中，称其“位于江苏启东黄金海岸，独有的家庭连通房为亲子度假游提供了更周到的设施支持”，用户的平均评分高达4.6分。有游客评价称酒店位置靠近海滩和景点，周边餐饮丰富，步行即可到达碧海银沙景区和美食街，适合带孩子游玩。

根据法院公布的变卖信息，该酒店所在房产地上10层，证载建筑面积达2.6万余平方米。酒店建筑约建于2019年，规划用途为商业服务，土地使用面积3336平方米。此次变卖标的包含固定装修，但酒店室内可移动装修及物品不在变卖范围内。

还有一点值得注意，与一般司法拍卖和变卖“买卖不破租赁”不同，法院明确，此次变卖不带租赁，承租人某酒店公司承诺成交后2个月内自动搬离。

评估价超2亿元，变卖起拍价仅1.13亿余元

这样一座“网红”海滨酒店，是何原因被法院变卖呢？

扬子晚报紫牛新闻记者了解到，此次司法变卖源自一起原告为启东某商业银行股份有限公司的金融借款合同纠纷案件。启东法院于2024年7月作出裁定，评估、拍卖这处房产。

值得注意的是，虽然海上城堡酒店所在房产证载建筑面积为2.6万余平方米，但评估机构现场勘察发现另包含地下面积7700余平方米，故其评估以总建筑面积3.4万余平方米为准。根据评估报告，该房产负1层为地下车位，部分作为洗衣房、冷库、杂物间等使用；1层为酒店大堂、餐饮区、后厨及办公区域；2层至10层均为客房。

最终，评估机构对该房产给出了2.02亿余元的市场评估价格。

扬子晚报紫牛新闻记者从阿里资产平台获悉，启东法院已于今年1月和2月对该酒店房产进行过两次拍卖，当时的起拍价分别定为1.41亿余元和1.13亿余元，但均应无人参加而流拍。

此次变卖目前已经开始，起拍价与二拍起拍价持平，定为1.13亿余元。如不进入延时阶段，此次变卖将于5月12日上午10点结束。目前，尚无人报名参加。

司法变卖与司法拍卖有何不同？

那么，此次法院对启东海上城堡酒店所在建筑的司法变卖与之前两次拍卖有何不同呢？

一位执行法官告诉扬子晚报紫牛新闻记者，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖对同一标的可进行两次拍卖，两次拍卖都流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。

在具体规则上，司法变卖与拍卖有一些不同之处。以对海上城堡酒店的拍卖和变卖为例，在之前两次拍卖时需满24小时的预定时间才能结束。而此次变卖如有竞买人在60天变卖期中的任一时间出价，则自动进入到24小时竞价倒计时，其他报名用户在此期间可加价参与竞买，适用与拍卖相同的延时规则。

此外，与参加司法拍卖竞价需先交纳按比例确定的保证金不同，此次变卖的竞买人为取得参与资格，需要先报名交纳金额与标的变卖价全款等同的变卖预交款。至少一人报名且出价不低于变卖价，方可成交。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

校对 陶善工