北京
文｜陈聪 张全国 刘河维 李俊波
一季度统计局数据表现稳健，严控增量取得成效，土地市场持续热销，但房价仍然还在下降。总体来看，我们认为房地产政策已经纳入扩大内需的框架，预计稳定房价的政策箭在弦上。我们认为2025年房价将望达到长周期的底部，看好具备好运营，好开发和好资产的地产平台，以及具备高分红潜力和意愿的服务平台。
▍2025年一季度新房销售小幅下降。
根据国家统计局，2025年1-3月全国商品房销售金额20798亿元，同比下降2.1%，销售面积21869万平米，同比下降3.0%，降幅较1-2月分别收窄0.5ppt和2.1ppts。企业端的数据表现一般，一季度14个样本企业销售金额和面积分别同比下降14%和21%，其中拿地较为积极的8家企业销售金额同比下降2%，拿地较少的6家企业销售金额同比下降42%。部分大企业货值不足，确实拖累销售，但我们预计统计局数据长期大幅跑赢样本公司，或也不可持续。
▍严控增量取得阶段性成效，土地热销局面持续。
一季度全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%；新开工和竣工面积分别为12996万平米和13060万平米，同比分别下降24.4%和14.3%，开发投资和开竣工规模在严控增量政策下持续下降，收储政策和资金压力让房企主动缩减开工。土地供给热度较高，高质量大户型好房子相关的土地供给，驱动土地成交楼面地价提升，在供地面积没有明显增加的情况下，土地出让金有所增加。根据Wind，2025年一季度100个大中城市住宅类土地成交总面积同比下降0.7%，但成交总金额同比增长14.3%，成交均价提升15.0%；3月土拍溢价率均值12.5%，其中一线城市达到22.9%，部分优质地块竞争激烈。企业拿地态度的积极转变，政策放开限价、优化规划条件等外部因素为企业推出高品质好产品提供了有利条件，企业盈利的提升则取决于开发商打造品质溢价的能力。
▍房价跌多涨少，二手挂牌继续走高，销售季节性下降。
根据国家统计局，2025年3月一线、二线、三线城市新房价格环比分别+0.1%/0.0%/-0.2%，二手房价格分别+0.2%/-0.2%/-0.3%，核心城市核心区域房价环比出现企稳迹象，但总体房价仍有下跌。春节后二手房挂牌量持续上行，根据头部中介平台，截至4月13日，141个样本城市二手房挂牌量周度环比增长0.7%，较2024年底增长5.9%，改善换房需求旺盛。挂牌价近期则有所承压，根据冰山指数，4月第二周北京、上海、广州、深圳二手房挂牌价周环比-0.13%/-0.17%/-0.33%/-0.25%，均出现不同程度下滑。
▍期待提振内需，稳定房价的政策出台。
2025年以来，随着外需不确定性的增强，房地产政策的目标也更加明确。房地产止跌回稳的主要目的，不是为了拉动房地产开发投资，而是为了稳定居民资产负债表，扩大居民的消费意愿。所以，无论是政策文件，还是各级领导表态，房地产在2025年后都被纳入了扩内需的框架，政策重视房价稳定对扩大消费的意义。我们预计，政策进入了新的窗口期，公积金贷款利率下降，购房补贴等，都存在较大空间。
▍风险因素：
逆周期政策出台不及预期，部分低线区域和部分低质产品继续价格下行，去化不畅的风险；企业资金承压无法及时补充高效土地，盈利能力恢复较慢的风险；通过收储消化不良资产所需时间较长的风险。
▍投资策略。
期待政策“临门一脚”，房价可能在2025年达到长期的底部。严控增量，消化存量，提高质量的政策取得了实效，改善性需求持续释放。我们看好具备好运营能力和好资产的房企，也看好优质服务平台。
本文节选自中信证券研究部已于2025年4月17日发布的《房地产与物业服务行业2025年3月数据点评—稳住房价，扩大内需》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。
本文源自：券商研报精选
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