2024日本房产市场全景洞察,前瞻2025走势!

大家好，我是阿拉蕾。

在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验；

除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。

日本武藏野大学硕士毕业，曾任职过世界20强企业、东京的电视台等。

拥有日本永驻以及10年日本房地产的就职经验（在职公司皆为日本人开的房地产公司）。

有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。

之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。

我开设了《阿拉蕾看日本》栏目，持续为大家分享关于日本的一切，生活、房产、投资等，感兴趣的朋友进群，和阿拉蕾一起聊聊日本。

此外，如果你对日本投资感兴趣，今天下午我的同事小爱会带着大家在东京街头逛一逛，感兴趣点击预约，直播间见。

2024年租赁住宅市场情况

在2024年的租赁住宅市场中，以高品质的家庭型住宅为中心，租金上涨趋势明显。

住宅租金上涨的区域在地理上也在不断扩大。

据日本不动产研究所的“全国租金统计”显示，在调查对象的158个城市中，有70个城市观察到租金上涨（见图表1）。

办公租赁市场情况

在办公租赁市场方面，自新冠疫情以来一直处于调整阶段的东京市场，供需改善的情况尤为引人注目。

空置率已经见顶并开始下降，租金也呈现出触底反弹的趋势。

在销售额持续增长的商业店铺以及每间客房住宿费用上升的住宿设施等领域，租赁市场也呈现出好转的迹象。

物流设施租赁市场情况

然而，首都圈物流设施的租赁市场情况却令人有些担忧。空置率居高不下，租金也呈现出增长乏力的态势。这主要是由于疫情后物流设施大量供应导致供需平衡恶化所致。

2020年全国物流设施的开工面积在时隔23年首次突破1000万平方米后，连续4年保持在1000万平方米以上的水平。随着这些设施竣工并进入租赁市场，部分地区出现了供应过剩的局面。

不过，2024年物流设施的开工量大幅低于前一年。除了对前期增长的反作用外，建筑成本的上涨也可能是导致开工量减少的一个因素。

如果供应速度继续保持缓慢，预计租赁市场情况也将逐渐好转。

2024年房地产市场：建筑成本飙升及其影响

在2024年的房地产市场中，建筑成本的大幅上涨成为了焦点话题。

从统计数据来看，建筑成本的上升始于2021年左右，短短三年间，建筑费用已经上涨了30%至40%（见图2）。

实际上，也有不少市场人士指出，建筑成本的涨幅可能比这还要高。

另一方面，尽管有观点认为构成建筑成本的材料价格已经趋于稳定，但这并不意味着建筑成本会下降。房地产市场可能仍需面对建筑成本居高不下的局面。

建筑成本的上升对新开发项目产生了显著影响，要求在经济性方面进行更为严格的评估。这导致建筑开工的活跃度不可避免地下降。

事实上，2024年就是一个开工缓慢的年份。

具体来看，2024年1月至11月，新住宅开工套数同比下降3.4%，仅为72.9万套，这是自2009年以来的最低水平。

从用途和结构来看，只有租赁公寓的开工量有所增加，其他类型均未达到去年的水平，尤其是独栋住宅的开工量下降明显。

在非住宅领域，如上所述，仓库开工面积的减少尤为突出。

然而，2024年住宿业建筑开工面积同比翻了一番，办公建筑开工量也以两位数的速度增长。但这并不意味着建筑成本的上涨没有对开工产生影响。

此前，住宿业建筑开工量在新冠疫情期间大幅下降，从2018年的304.0万平方米峰值下降到2023年的90.3万平方米，连续五年下降。2024年的增长可以看作是对此前下降的反弹。

此外，无论是住宿业建筑还是办公建筑，2024年的开工增长都集中在少数地区。

例如，2024年（1月至11月）全国住宿业建筑开工面积同比增加了86.8万平方米（增长106.4%）。

从都道府县来看，东京都增加了46.5万平方米，北海道增加了12.4万平方米，大阪府增加了8.6万平方米，这三大地区（总计增加67.5万平方米）占全国增长的80%。

对于办公建筑而言，全国开工面积增加了75.4万平方米，而东京都增加了90.5万平方米，这意味着除东京都外的46个道府县的总开工面积同比有所下降。

总体而言，2024年应被视为一个在建筑成本上涨背景下开工疲软的年份。

2024年金融政策的重大转折

2024年在金融政策方面也成为了一个重要的年份。

自2022年末以来，日本央行实际上一直在朝着放宽传统的收益率曲线控制政策（即引导短期利率为负，同时严格设定长期利率上限的政策）的方向调整。

然而，在2024年3月的政策会议上，日本央行正式决定废除收益率曲线控制政策。此后，在2024年7月和2025年1月，日本央行两次上调了政策利率。

市场利率上升及其影响

这一系列政策调整导致市场利率上升。与长期利率挂钩的固定利率住房贷款利率自2019年左右的低点以来，已经明显上升（见图表3）。

房地产市场的稳定表现

然而，至少到目前为止，房地产市场尚未出现显著的波动。各种统计数据表明，房价仍在持续上涨或保持高位。尽管在部分地区有房价上涨乏力的报道，但尚未出现房价即将下跌的迹象。

地价持续上涨及地理范围扩大

地价也在持续上涨，且地价上涨的地理范围也在扩大。

根据国土交通省每年7月1日统计的“都道府县地价调查（基准地价）”，2024年住宅用地的调查地点（与前年可比的14,554个地点）中，有6,524个地点地价上涨，5,934个地点地价下跌（见图表4）。

这是33年来首次出现上涨地点数超过下跌地点数的情况。

住宅投资热度不减，房地产投资市场持续活跃

房地产投资市场中，投资者获取房产的意愿依然强劲。

据日本不动产研究所的“房地产投资者调查®”显示，截至2024年10月的调查，表示“将在未来一年内积极进行新投资”的受访者比例高达94%。相比之下，表示“暂时搁置新投资”的受访者仅占2%。

此外，当询问那些表示“积极进行新投资”的受访者其关注的资产类别时，与新冠疫情爆发前夕的2019年10月相比，选择投资面向家庭的公寓的投资者大幅增加。

在2024年10月的调查中，最受投资者青睐的是单身人士租赁住宅（单间公寓），这表明投资者对住宅的关注度比以往任何时候都更高（见图表5）。

金融机构的贷款态度与租金上涨预期

在利率上升的情况下，房地产市场并未出现明显的负面影响，其前提条件是金融机构对房地产的贷款态度依然保持宽松。

如果金融机构开始限制对房地产的贷款，那么利用借入资金进行房地产投资的投资者可能会陷入资金困境，不得不为了套现而出售持有的房产。

此外，如果住房贷款的发放减少，住房需求也将不可避免地受到负面影响。如果这种趋势在整个市场中蔓延，房地产价格将面临严峻的调整压力。

然而，目前尚未出现这种情况。

通过查看日本央行的“金融机构贷款态度DI”数据，我们可以看到，认为金融机构贷款态度“严格”的房地产公司比例一直保持在较低水平。

根据日本央行的“按贷款对象分类的贷款金额”统计数据，面向房地产业的贷款余额呈现出较高的增长态势，住房贷款余额也以与以往相似的速度持续增加。

尽管如此，由于金融政策的调整，房地产投资者对利率上升的警惕性确实有所增强。在这种情况下，要维持房地产市场的稳定，就需要租金收入的增长能够抵消利率成本上升的预期不断增强。

对于住房贷款而言，如果借款人对未来的收入增长更有信心，那么他们将能够弥补因利率上升而导致的购房预算减少的影响。

政府和日本央行一直以来都在努力摆脱通缩，2025年对于房地产市场而言，也需要切实实现通缩的摆脱。这将是确保在利率上升的环境下房地产市场能够保持稳定的关键。

严苛的J-REIT市场表现

尽管房地产市场并未因金融环境的变化而受到重大冲击，但股票市场对房地产的前景感到担忧，这一点在J-REIT（日本房地产投资信托）市场上表现得尤为明显。

2024年末，东京证券交易所的REIT指数较前一年末下降了8.5%，与同期上涨19.2%的日经平均股价和上涨11.4%的东证行业股价指数（房地产业）相比，J-REIT的低迷表现显得尤为突出。

从2024年J-REIT投资单位的买卖情况来看，投资信托、银行和海外投资者是主要的卖方。

自2024年开始实施的新NISA政策中，将所谓的每月分配型投资信托排除在适用范围之外，这可能是导致投资信托出售J-REIT投资单位的一个原因。银行方面，由于市场利率上升，从投资运用的角度重新审视资产配置，从而减少了对J-REIT的持有。

对于海外投资者而言，自疫情以来远程办公的普及，使得一些投资者担心日本的租赁市场前景，进而推动了J-REIT的抛售。

J-REIT市场的现状与未来展望

尽管面临诸多挑战，J-REIT市场仍显示出一定的韧性。

根据日本不动产研究所的数据，2024年12月的NAV倍率（基于评估价值的净资产额与市值总额的比率，类似于股票的PBR）下降至0.8，而分配金收益率则上升至5.15%。

这表明，尽管市场表现不佳，但J-REIT的分红吸引力仍在增强。

为了使J-REIT市场真正实现复苏，需要在利率上升的环境下增强市场对J-REIT盈利能力改善的信心，并吸引更多市场参与者关注J-REIT。这最终将取决于租赁市场的表现，特别是能否实现从通缩中解脱出来。

2025年，日本经济面临的不确定性因素依然较高，尤其是来自海外的风险。

尽管美国新政府的贸易政策和能源政策尚未完全明朗，但它们可能会通过多种途径对日本经济产生影响。

此外，地缘政治风险，如各地的冲突走向，也不容忽视。

然而，基于当前的国内经济状况，预计2025年的日本经济虽然缺乏强劲动力，但仍将保持稳定增长。

在劳动力短缺的背景下，家庭的就业和收入环境有望继续改善。

企业盈利状况良好，且企业扩张意愿强烈，这些宏观因素表明，2025年租赁市场的改善趋势有望延续。

《阿拉蕾看日本》栏目，将持续为大家分享关于日本的一切，生活、房产、投资等等。

如果你对日本感兴趣，无论是房产投资，还是经营管理签证、高才签等等，都可以扫码进群，和阿拉蕾一起畅聊日本。

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