已动工！红山又迎来一名校地块，就在开市客旁！

好房子总有人买单！

2025年龙华首个“日光”盘诞生——红山华府开盘90分钟即售罄。

其原因也简单：地理位置优越，被大家誉为红山片区最后一块新盘宝地，叠加深高北学区资源与稀缺小户型设计，成为市场竞相追逐的焦点。

然而，红山的故事远未结束。近日有网友爆料，开市客周边有地块动工，疑似新地王项目即将浮出水面。

为此，上周壹地产团队实地探访，具体详情我们一起往下看。

01.

已经开挖
红山新住宅来了？

从网友所爆料的位置信息分析，该地块处于新区大道与人民路的交汇地带，且恰好位于开市客的正前方位置。

通过查阅详细规划“一张图”可知，在开市客正前方存在两个地块：

如图所示，地块一，当前以灰色标识呈现，被标注为发展备用地块；地块二，以绿色标识标注，被定义为农林和其他用地。

▲图源详规一张表

而所谓的“发展备用地”是指：目前不属于发展用地，但未来可能根据城市发展的需要调整为建设用地的地块。

这些地块通常用于未来的城市扩展和发展，可以根据需要调整为工业、商业、居住等用途的建设用地‌。

这也就意味着，地块一在未来的规划用途上一切皆有可能。

▲图源详规一张表

经壹地产实探发现，该地块目前正处于土地平整的施工阶段，现场可见多台挖掘机同时作业，进出泥头车则频繁出入负责运输。

此外，有网友爆料称，地块门口树立的牌子为卓越柏奕府的广告，推测该地块可能属于卓越集团，或是卓越皇后道项目的二期用地。

▲图源壹地产实拍；图二深圳大漂亮聊房（左右滑动）

对此，壹地产也做了进一步核实。

首先，从“卓越深圳地产设计部”2014年公众号的推文中可以看到，当时的卓越皇后道确实规划了两期项目。

其次，一位接近卓越地产的业内人士进一步证实，当前正在施工的地块为皇后道二期项目（项目命名以开发商实际公布为准）。目前项目户型尚未最终确定，但预计将于明年正式推向市场。

由此也能推测，该地块基本能确定有居住用途。

▲图源壹地产&卓越深圳地产设计部；盗图必究

值得注意的是，该地块目前小学和初中均被划分在龙华实验学区范围内。从龙华实验的中考成绩来看，该学校也称得上是一匹黑马。2024年的十大率在26.8%，高分段比例接近高新中学、宝中初中部，达到深圳前15级别。 （学区划分以当年教育局划分为准）

地理位置优越，也有优质学校在侧，它会不会成为红山下一个日光盘呢？我们拭目以待。

▲图源学区地图

02.

3大楼盘动态更新
龙华版的“华润城”也来了？

除了红山有的新的动态之外，上塘、大浪的新盘动静也不小。

像塘城壹号、深铁珑境二期、卓越珺奕府二期相继爆出入市的消息，引发市场广泛关注。为此，我们实地探访了番。

▲图源钉图

卓越珺奕府二期

进度：主体出地面多层

户型：建面约83-114㎡3-4房

卓越珺奕府 布龙路与和平里西北侧，紧邻深铁珑境和港铁天颂，周边生活配套醇熟，且距离地铁4号线龙胜站约500米，交通出行十分便捷。 （百度地图测距）

该项目一期于 去年3月面市， 采用“同户型分段一口价”的定价策略 ，即 约410万内任选80平、455万内任选89平，去化效果不错。

据悉，二期产品相比1期做了迭代升级，实用率最高能做到93%。4月14日取证也已经取证，预计19号开盘，本次推出建面约83-114平的3-4房，综合下来约8.76折，折后均价5.19万/平。

目前，项目现场进度显著，一期1-2栋主体结构已全部封顶，二期主体已建至地面10余层。

▲壹地产实拍

深铁珑境二期

进度：主体已封顶

户型：建面约85-110㎡3-4房

深铁珑境与卓越珺奕府 仅一河之隔。

该项目整体规划为三期开发，1期洋房+小高层已经交付入住。2、3期都在建设中，其中2期是2栋商品房+1栋人才房组成，3期为5栋商品房组成，相对一期来说，二三期在装修上做了升级。

从建设进度来看，目前建筑主体已经封顶。网传2期或将本月入市，首推6栋，面积段在85-111平的3-4房户型，因为2期有商品房和人才房组成，所以网上吹风价比一期便宜近2万/平，总价可能在400万出头。

▲壹地产实拍

塘城壹号

进度：主体出地面40+层

户型：建面约67-125㎡2-4房

该项目位于龙华上塘片区，就在上芬站边上，是名副其实的地铁口物业，隔壁就是54班九年制华东师范大学附属龙华学校，配套非常丰富。

据悉，塘城壹号原属于恒大岳盟工业区城市更新单元，2016年5月纳入《2016年深圳市城市更新单元第三批计划》成功立项，由于特殊原因，后由人才安居+深业+万科+特区建工集团共同出资组建。

近年来，该项目多次传出即将入市的消息，最近又有人传出项目或将在本月入市，推建面约67-125㎡的2-4房，总价约390万就能上车。壹地产实地探访，目前项目主体建筑已建设至40余层，现场有人员施工。

▲壹地产实拍

上塘村城中村改造单元

进度：发布了龙华上塘村城中村改造单元规划（A）招标公告

总拆除建筑面积：约51.8万平

该旧改项目是龙华区首个城中村改造试点项目，在塘城壹号的正对面。

根据招标公告显示来看，本项目主要以居住和工业功能为主。因土地利用率较低，建设年代较早，建筑物老化明显，村民改造意愿强烈。项目总拆除新建范围约30.2公顷，总拆除建筑面积约51.8万平方米，现状容积率1.72，现状私宅424栋，商业办公7栋，厂房161栋。 （来源深圳公共资源交易中心公告公示）

从改造范围来看，该旧改项目很可能是前几年被业界誉为的龙华版“华润城”。（此信息具体以官方信息为准）

▲本次上塘村城中村改造单元初步拟定拆除新建的范围（仅供参考，最终以官方确定范围为准）

实地探访发现，目前居民生活如常，部分居民楼出现墙体表面脱落现象，要开拆还有待时日。

▲壹地产实拍（左右滑动）

03.

小结

当然，作为深圳新房供应“大户”，龙华今年入市项目数量颇为可观。

据壹地产不完全统计，除开上述项目之外，今年预计还有15个楼盘或将加推+入市。

从项目进度来看，鹏宸云筑、鸿荣源观城动作最快。其中，网传鹏宸云筑预计加推1栋，4月底拿证，5月初开盘，面积段位81-91-107-126平的3-4房；鸿荣源观城官宣4月19号开样板房，网传预计5月左右拿证开盘。

从片区的角度来看，观澜片区最卷，预计有10个盘将要推出，估计又要卷出花了。

最后，这么多楼盘中有你感兴趣的吗？欢迎留言互动。

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