中海地产北京战局，有点微妙

房财经网9天了，北京通州土拍激战的画面，依旧萦绕在花姐的脑海里。

4月8日，八里桥0401-6044 、6049地块土拍现场，招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产围猎。

经过150多轮举牌后，招商蛇口以27.082亿元总价拿下，溢价16.28%。

很多人想不通，这不是海淀，也不是朝阳，连通州之地，大家都争得头破血流！

招商蛇口确实在通州尝到了甜头，前不久招商云璟揽阅首度开盘，230套房源去化率高达90.43%，揽金11.46亿元。

或许，正是在招商蛇口的拉动下，中国金茂+东亚新华、绿城中国和中海地产才有去通州的动力。它们应该都是第一次前往通州拿地。

十分戏剧性的是，中国金茂还捆绑了民营房企东亚新华，那是黄光裕的小舅子张志铭旗下的企业。

绿城杀向通州，也让人看不太懂，它是干豪宅的。

但，中海地产的举动，是有迹可循的。

在北京，中海地产有两支团队，一支是倪健刚带领的中海北京公司，另一支是张欣带领的中海新城。

它们虽互不隶属，却一起共同捍卫中海地产在北京的销冠地位。

中海在北京已经连续7年夺冠，2024年在销售金额为销售额达426.8亿元，遥遥领先于第二名华润置地的284.6亿元。

北京中海向来很优秀，但，凡事就怕对比。

如果横向比较，北京中海仍须加把劲。2024年上海中海总销售额达到700.11亿元。其中，中海·领邸玖序单盘卖了282亿元。

要想追赶上海中海，北京中海就得破釜沉舟。

最关键的一步，两支团队要打破原来的"势力范围"。

中海新城2007年左右就扎根于石景山，最初做土地一级开发，后来主要在石景山区和西城区做地产开发；中海北京公司成立于1995年，主要在丰台、房山和昌平做地产开发。

它们所谓的“井水不犯河水”，只是双方的默契。

到了2024年11月29日，这个默契被中海新城捅破了。

那天，中海新城花了153.16亿元拿下朝阳地块组合包：酒仙桥1019-0014地块、小红门XHM-10、12地块、十八里店1303-692、683、1301-L01、L02地块。

截至目前，这三个项目的住宅设计图已出，案名分别为中海萬吉玖序、中海时光之境和中海朝阳ONE。

中海新城跨界，而且有了售价超过10万元/平米的“灯塔项目”——萬吉玖序。

中海内部素有“赛马”文化，中海北京公司也需要有自己的新灯塔。

于是，在3月18日的海淀区树村HD00-0705-0035-1地块竞拍中，中海北京公司强势出击，以75.02亿元、溢价率27.93%拿下，成交楼面价高达10.23万元/平方米。这将是一个单价卖14万元/平米的顶豪。

它再一次把触角伸进了海淀。上一次是在2024年，通过收购中旅投资地块曲线进入，持有西山观复70%股权。

实际上，进入2025年，中海北京公司一边巩固原有城池，一边想进一步突破自己的疆域。

1、1月2日，北京海淀朱房村HD-0803-0029、0030土拍，中海北京公司都参与了竞拍，只是最终没有拿到，并没有引起人们的注意。

最后，0029地块由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%；0030地块由建发以90.404亿元摘得，溢价率25.04%。

2、1月16日，丰台区西南郊冷库FT00-2404-0005地块土拍，中海北京公司以底价40.08亿元竞拍，折合楼面价约5.8万元/㎡，取名中海丽泽叁號院。

有人说，它是为了给北面300米的中海丽金府护盘。

3、2月11日，朝阳三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块竞拍，中海北京公司和招商蛇口突然出手，让保利金茂联合体多付出了8亿元代价。

这件事情背后，还隐含了一个点：中海地产在北京两个团队，不再有“划江而治”的概念，各凭本事吃饭。

4、4月8日，通州八里桥0401-6044 、6049地块竞拍，中海地产成了四家参拍的房企之一，最终招商蛇口以27.082亿元总价拿下。这表明，中海北京公司连向通州区扩储之志都有了。

甚至，市场还传闻中海北京公司想进入顺义区，目标直指华润置地2月27日底价60.24亿元拿下的后沙峪镇SY00-2101-2007、2008地块。

中海地产在北京市场的新格局正在呈现：中海北京公司不只是重仓丰台，开始四面开花；而中海新城的重心转向了朝阳区。

它们，不再把鸡蛋放在一个篮子里了。

在丰台区，中海北京公司有中海丰和叁號院、中海公元里、中海永定玖里老盘在售，有中海丽金府和中海丽泽叁號院待售。

在石景山区，中海新城有中海寰宇天下天境、中海长安玖章和中海长安源境在售。

如今，在好房子政策加持下，中海地产如果还是停留在原来的区域里，反而会对老盘形成背刺。

跨出去，也就成了必然。

恰好，今年北京有很多块好地，只要你有足够多的银子。