“十四五”大规模涉租用地成交，代建机会如何？

在"租购并举"的住房制度改革浪潮下，利好政策不断赋能住房租赁行业可持续健康发展。从中央“十四五”规划纲要中“完善长租房政策”的顶层设计，到各大城市五年内数百万套保障性租赁住房的筹建目标，再到各类行业相关配套政策的逐步落地执行，中国住房租赁体系正在不断加速构建并完善。而其中，各地土地市场率先释放积极信号，密集出让涉租赁用地。在租赁用地大规模成交的背后，是否会有大量的租赁代建机会？而哪种代建模式，在住房租赁领域更具有竞争力？

自2016年住房租赁市场启动制度化建设以来，全国22个重点城市涉租用地成交趋势清晰折射政策导向效应。截至2024年，累计成交涉租赁用地超1700宗，土地储备规模突破12万亩（含混合用地中非租赁配建部分），其中"十四五"时期成交占比超6成，该阶段成交宗数超1100宗，土地面积近8万亩。

从年度土地供应波动曲线来看，2021年以超550宗、4万亩的峰值数据成为分水岭，印证了"十四五"开局之年通过土地放量确保新建保租房任务达标的阶段性特征；而2022年后供应量年均收缩超40%，则凸显政策层面对"量质平衡"的动态调适，城市租赁市场发展已转向"精准供地+存量激活"双轨并行模式，非居改保、园区配套升级等创新筹集路径占比持续提升。

图：2016年-2024年重点22城涉租用地成交走势

注：数据来源克而瑞，下同

在住房租赁用地供应类型来看，重点城市逐步形成"配建主导、多元补充"的供应格局。从“十四五”期间（2021-2024年）全国重点22城涉租土地成交方式来看，配建租赁用地成交宗数占比63%居首，其捆绑开发模式有效平衡政府保障诉求与市场主体参与动力；其次为自持租赁用地占比20%，凸显"持有运营"理念在租赁住房领域的渗透；而纯租赁用地累计成交占比约17%，重点分布于保障性住房建设任务紧迫的城市区域。其中配建和自持租赁用地主要由开发企业摘得，未来代建企业可介入机会较小。

图：2021年-2024年重点22城涉租用地成交方式（按宗数）

注：成交方式中配建租赁住房用地包含竟配建、拿地配建土地，自持租赁住房用地包含竞自持、拿地自持土地

全国重点22城成交涉租土地总建筑面积超17000万方，租赁相关总建筑面积约4600万方左右。我们统计了所有涉租土地开发进度发现，目前约280宗仍处于待开发状态，其中租赁相关合计总建面仅约800多万方，其中纯租赁用地约700万方、配建租赁用地超100万方、自持租赁用地不足30万方。

表：2016年-2024年重点22城各城涉租用地成交建面测算（单位：万方）

注：部分土地未披露开发状态，该类土地按未开发进行统计，下同

推算说明：

因部分涉租土地为划拨或协议出让，土地信息未披露容积率、建筑面积等数据，无法通过已有数据整合近九年涉租土地成交体量与其中租赁相关体量，故我们搭建以下模型——

容积率：考虑涉租土地或存在较多业态，故取纯租赁用地进行取值。22城披露纯租赁土地用地面积、建筑面积和容积率地块中，近八成地块容积率在2.0-3.0之间，故缺失容积率的所有属性地块均取中间值2.5；

建筑面积：基于容积率取值，同步计算缺失建筑面积的所有涉租土地；

涉租体量比例：涉及配建及自持用地中，披露建筑面积及租赁相关建筑面积的地块总建面超13000万方，其中租赁相关建面1700万方左右，平均涉租比例约为13%，故其余缺失租赁相关建面土地取13%的比例进行计算。

基于重点22城成交涉租土地的开发进度追踪，我们发现核心八城未开发租赁相关体量合计超550万方，占比重点22城整体约67%，其中杭州、南京两城体量占比核心八城整体约51%。此外，其它重点城市合计未开发涉租相关体量超250万方，其中宁波超90万方位居榜首，其余城市体量均在30万方以内。

图：2016年-2024年重点22城成交未开工涉租土地中租赁相关体量占比

注：左图为核心八城与其余重点城市规模占比，右图为核心八城各城规模占比八城整体表现

从拿地未建企业类型来看，一类是拿地企业具备开发资质但迟迟未动工的，合计体量占比约80%，以城市安居、城建等地方平台公司为主，这类企业往往因自身开发周期较长、经验少、报批流程繁琐、流动资金压力较大等因素，导致对租赁住房项目的开发和运营工作推进较慢，未能尽快盘活资产从而产生效益价值，进一步加剧了企业的资产沉淀；另一类是不具备开发资质的国企平台企业，在“土地财政依赖”与“民生考核指标”的双重裹挟下，形成“拿地即停滞”的僵局，合计体量占比11%左右。

图：2016年-2024年重点22城成交涉租用地中未开工的租赁相关土地拿地企业梳理（按体量）

注：部分出让土地未披露具体拿地企业名称，故标准为“其它”

租赁用地大规模成交，但可工程代建的机会相对有限，单城市规模更是甚微。在此背景下，企业除开提升品牌溢价能力与建立产品标准化体系，以构成代建企业核心竞争壁垒外，可放大企业自身供应链、数字化、标准化等优势，进入精细化代建及运营全流程服务，如利用企业自身成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，介入前期代建、咨询到中期改造、装修及后期管理、运营等多元服务体系，以更加专业的项目管理能力和高效的运营模式，提升租赁住房的品质和居住体验。

图：典型代建/改建+运营服务模式类型

历经九年沉淀，全国重点22城涉租用地开发已步入存量博弈阶段。超亿方土地出让仅余800多万方未开发存量（租赁相关建面），且华东区域（杭州、南京、宁波为主）集聚效应显著，折射出两大现实矛盾：一是地方平台持有近八成土地却受制于开发效率，二是非专业主体盘活能力与资产价值存在断层。

在土地供应持续收缩、保租房政策导向明确的背景下，住房租赁行业增量开发窗口逐渐收窄，存量改造与精细化运营将成为主战场。对于代建企业而言，当增量红利消退，唯有将产品标准化、成本管控与属地化资源整合能力锻造为破局利刃，同时提升工程代建与后期运营管理全链条服务能力，方能在行业洗牌中开辟生存空间。

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）