江南观察|“好房子”就应该“长”这样 从住有所居到住有优居

近日，住房和城乡建设部正式发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称“国家规范”），自5月1日起实施。该文件与江苏省此前实施的《改善型住宅设计与建造导则》（以下简称“江苏导则”）共同勾勒出中国住宅建设的升级路径。两者既体现了国家层面的底线要求，又展现了地方对高品质住宅的主动探索，形成“基础规范+区域创新”的双轮驱动模式，推动住宅建设从“量”向“质”的深刻转型。

国家规范以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标，针对住宅项目的关键环节提出强制性要求，旨在解决长期存在的居住痛点。例如：将层高标准从2.8m提升至不低于3m，卧室起居室净高从2.4m提升至不应低于2.6m。将原七层及以上设置电梯，提高为四层及以上设置电梯。针对老龄化现象，增加对老年人需求的设计，如无障碍步行系统、马桶和洗浴器旁应设扶手等。这些调整不仅为新建住宅设定基线，也为老旧小区改造指明方向。

而江苏导则更进一步，结合地方需求提出更高标准，展现出“改善型住宅”的更高追求：要求住宅建筑高度原则上不应大于60m，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8，高于国家规范要求。改善型住宅层高不应小于3.1m，三层以上改善型住宅层高不应大于3.6m。入户层为二层及二层以上的改善型住宅应设置电梯，此外要求每台电梯服务户数不应超过40户，并就电梯载重、无障碍电梯设置等提出了更高的要求。两者的结合，既划定了行业底线，又为地方创新预留空间，形成“国家标准保基本、地方标准促提升”的协同格局。

适老化与代际融合是两大文件的共同关注点。国家规范要求卫生间预留扶手、单元门无障碍通行，江苏导则则提出“老人与婴幼儿活动场地复合设计”，住区内应设置老人、儿童专用活动场地，老人活动场地宜与0—3岁婴幼儿活动场地复合，宠物活动场地应独立设置并提供卫生纸、拾粪袋取用点等设施……国家规范与江苏导则的互动，形成了多层次标准体系。国家规范作为全国通用底线，江苏导则则通过更高标准引导房企产品创新。

尽管两份文件为住宅品质升级描绘了清晰蓝图，但实施中仍需破解多重挑战。例如，适老化设计对户型布局的调整，也可能与开发商追求容积率的诉求产生矛盾。此外，江苏导则中“容积率不宜小于0.8”“住区绿地率不应小于33%，集中绿地面积不应小于1.1m2/人”等条款，如何在土地资源紧张的城市平衡规划与市场需求，仍需进一步探索。

2025年被定为“住宅品质提升年”，当前，江苏瞄准“好房子”目标，出政策、建机制、立标准、优服务，大力推进改善型住宅建设。据统计，目前全省13个设区市共上报在建改善型住宅项目208个，上市项目市场反响良好，首次开盘去化率普遍超八成。

省住房和城乡建设厅总工程师路宏伟介绍，近年来，江苏试点推进住宅工程质量信息公示，引入社会监督，为保障住宅品质增添一道“防护网”。据统计，从2020年6月试点开始至今，全省累计有1435个商品住宅工程（其中1068个在建）、341个保障性安居工程（其中284个在建）及时公示质量信息。今年，江苏力求住宅项目工程质量信息公示制度全覆盖。

中国工程院院士孟建民表示，作为经济大省，江苏率先发起建设人民满意的改善型住宅倡议，充分体现了走在前、做示范的责任担当。他认为，改善型住宅的建设不能还停留在传统的建造方式上，要把人工智能、健康人居等新技术真正应用到建筑的全生命周期当中。此外，改善型住宅的发展需要多方协同，既要有好的政策引导，又要有科技支撑，还要有完善的要素保障，只有这样才能打通产业链条，推动整个行业向绿色化、数字化、高端化的方向发展。

打造改善型住宅正当其时，江苏在推动发展改善型住宅方面开了好头。南京大学城市科学研究院院长张鸿雁教授表示：“‘好房子’应具备安全性、舒适性、与自然的联系及生活工作的便利性，在打造时应注重以下几个方面：服务流量多；位于完全型社区内，满足居民全方位需求；符合空间美学、立面美学、环境美学或景观美学；具备安全性和耐久性，以百年住宅为目标，承载历史和文化。”

未来，住宅建设将更注重“品质基线”与“个性需求”的平衡。国家规范与江苏导则的协同演进，不仅推动房地产行业转型升级，更折射出从“住有所居”向“住有优居”的社会发展逻辑转变。正如路宏伟所说“经得起晒的房子才是好房子”，住宅品质提升既是技术命题，更是对人民美好生活期待的积极回应。

江南时报记者 张姣姣