“旧改大王”佳兆业再闯关 昔日千亿房企能复制2014年奇迹吗？

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

低调一年后，佳兆业集团（HK01638，股价0.156港元，市值10.94亿港元，以下简称佳兆业）创始人郭英成以香港星岛新闻集团主席的身份公开亮相，与老朋友李开复对谈AI（人工智能）。

与此同时，今年4月8日，佳兆业的境外债务重组也取得了新进展——“佳兆业计划”正式生效，香港高等法院与开曼群岛大法院的司法登记程序同步完成。“佳兆业计划”是佳兆业境外债务重组的实施方案，涵盖“佳兆业香港计划”和“佳兆业开曼计划”。核心内容包括发行新债券和强制可转债两种工具，新债券分为六档，总额为50亿美元。而强制可转债分为八档，总额为68.92亿美元，期限从三年到八年不等。

4月9日，佳兆业在广州市白云区的佳兆业城市广场以及珠海市的香洲佳兆业水岸华都二期B项目相继复工，向市场释放了积极信号。这家长期挣扎于债务危机泥潭的房地产企业，在经过4年多努力后，终于为自己争取到了一丝喘息的机会。

2019年销售额破千亿

佳兆业也有过辉煌时刻，素有“旧改大王”之称。2019年，佳兆业地产板块的全口径销售额首次突破千亿元。然而，近年来受房地产市场环境变化以及自身经营等多方面因素影响，部分房企出现了流动性危机，佳兆业也未能幸免。

但经过4年多的努力，佳兆业近期传来了多个利好消息，也让市场对这家昔日的千亿房企“上岸”有了更多期待。

4月8日，佳兆业宣布计划发行六档新美元债（合计50亿美元）和八档强制可转换债券（合计68.92亿美元），后者若全部转换，将形成130.16亿股新股，相当于现有股本的185%。此外，债权人小组的2688万美元工作费用也将通过发行21亿股股份支付，总增发规模达151亿股。

截至2024年末，佳兆业总借款高达1350.74亿元，其中约88%为短期债务（约1181亿元），而账面现金仅剩6.98亿元；2024年合同销售额同比下降64.27%至80.57亿元，亏损扩大至约292.3亿元。

佳兆业的境外债务重组始于2023年10月，其核心方案是通过发行新债券和强制可转换债券置换旧债。这一方案的“激进”之处在于，强制可转换债券的转换价格被设定为4.05~4.75港元/股，较当前股价溢价数十倍。

但市场更关注的是，若方案落地，郭英成的持股比例将从25.54%降至8.04%，而债权人将持有58.44%的股份。

佳兆业的重组进程并非一帆风顺。

去年6月，香港法院曾对佳兆业发出“最后通牒”，若当年8月前未能达成重组协议，将启动清盘程序。关键时刻，郭英成低调返回内地，争取监管层支持，最终在2024年8月与债权人小组签订重组支持协议，锁定75.11%的债务持有人支持。2025年3月，香港高等法院、开曼群岛大法院及东加勒比最高人民法院先后批准四大重组计划，为方案扫清法律障碍。

而郭英成的回归，一定程度上也给重组局内外的各路人马带来了一针强心剂。“未来，我们将积极推进本集团经营风险化解，加速重回良性健康发展轨道。”郭英成在2024年的业绩公告中表示。

2014年曾陷债务危机

《每日经济新闻》记者在与部分行业专家讨论“出险房企上岸”的话题时，多数人的观点是，房地产企业只有在销售明显回暖且回款情况得到改善的情况下，才有可能真正实现“上岸”。

中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅认为，在房企的债务重组过程中，平衡各方债权人利益一直是一个博弈点。即便获得了债权人的支持并完成了重组，也不能视为真正“上岸”。

袁帅指出：“债务重组是企业解决流动性风险的重要手段，但企业真正‘上岸’的关键因素在于，随着市场的企稳回升，对应房地产企业的销售和回款均得到明显改善。”

财经评论员张雪峰则表示，许多出险房企拥有大量资产，但由于市场回调，尤其是在市场不景气时，对应资产的公允评估和有效变现，成为许多面临流动性危机的房企的巨大挑战。房地产市场回暖，将有助于提升企业资产的价值和销售额。

事实上，这已经是佳兆业的第二次“复活”了。

公开资料显示，佳兆业在2014年的债务危机中，通过债务重组+资产处置成功“复活”，并被业界称为“不死鸟”。

不过，佳兆业目前的债务比2014年时略高。2014年佳兆业的重组规模为650亿元，而此次境外债规模达到122.7亿美元（约892亿元人民币）。

另外，根据2024年年报，佳兆业在国内48个城市拥有172个房地产项目，土地储备为2231万平方米，其中大湾区的土地储备为1354万平方米，占比61%。此外，还有100多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约3700万平方米。

在经营策略方面，佳兆业主要集中在两个方面，一是“保交楼”，二是“轻资产转型”，试图降低对地产开发的依赖。

在销售疲软的背景下，“保交楼”已成为佳兆业稳定现金流的关键。2024年，佳兆业在深圳、广州、北京等城市交付了25个项目、超过万套房源，并重启了广州白云佳兆业城市广场等重点项目。以广州白云佳兆业城市广场项目为例，其170万平方米的TOD综合体（以公共交通为导向的城市发展模式下形成的综合性开发项目）可售货值达250亿元。

佳兆业也在加速推进轻资产转型。2024年，其非物业销售业务收入占比从13.8%提升至30.3%，主要来自物业管理、商业运营、健康、文化中心等板块。其中，物业管理板块的收入达到16.19亿元，管理的总建筑面积为1.02亿平方米；来自健康业务的收入为6.67亿元，同比增加12.8%；实现租金收入为4.99亿元，增幅为8.4%。

对郭英成而言，当下的债务重组只是“上岸”的第一步，真正的考验也许才刚刚开始。