年报观察 | 泓盈城市服务困于“一方水土”

观点网 卡在年报披露的最后期限，泓盈城市服务交出了上市以来首份全年业绩报告。

年报显示，报告期内总收益为6.84亿元，同比增加4.9%；毛利1.72亿元，同比上升13.5%；毛利率25.2%，同比增加1.9个百分点；年内利润7150万元，与上年同期持平。

总体而言，泓盈城市服务这一年前行的步伐迈得不大，但在行业风浪中走得相对稳健。

这位物业股中的新贵登陆港股尚不足一年，在2024年中期小考时录得营收退步，但好在刹车及时，总营收于年末已恢复正向增长。

只是，泓盈城市服务持续押注的城市服务业务依旧没能摆脱下降趋势，赛道特性也为其带来应收账款翻倍增长的险境。

一方水土

扎根长沙的泓盈城市服务，一开始便打定主意要做区域性的垂直物业管理服务。不论住宅物管还是城市服务，瞄准的方向始终没有离开湖南省。

未来展望中，泓盈城市服务明确表示，公司将“进一步巩固在湖南省的市场地位”，在此基础上扩大业务规模。

在依旧看重规模的物业行业中，局限于一方水土，或许也意味着企业体量相对更小，能够触达的空间较为有限。

依靠着业务集中于城市建设及开发的长沙城发集团，泓盈城市服务业绩整体增长速度亦不如部分同属国央企背景的物企般“突飞猛进”。

该公司业务线主要分为物业管理服务、城市服务以及商业运营服务。其中，物业管理服务占总收入比重42.6%，城市服务占48.4%，商业运营服务占9%。

从业务占比情况而言，泓盈城市服务的重心相对更偏向城市服务业务。项目管理数量中，物业管理服务占81个，商业运营服务57个，而城市服务的在管项目数量达265个。

截至2024年12月31日，录得总营收约为6.84亿元，同比上升4.9%。营收增长的主要推动力却是物业管理服务板块。

分部来看，物业管理服务收益约为2.91亿元，同比增长22.4%，主要由于在管项目的建筑面积和数量增加所致。

年内，物业管理服务新增13个项目，在管建筑面积约为1140万平方米，按年增长2.7%。

城市服务方面，营收3.53亿元，同比减少约6.3%，但比起2024年中期将近20%的降幅已挽回不少。

背靠长沙城发集团，作为区域性物企的泓盈城市服务在考量盈利同时，还需要充当长沙城发集团开疆拓土的副手。

在集团战略中的定位也决定了泓盈城市服务的发展战略与一般物企不同，比起追逐规模扩大而进入城市服务赛道，天生使命便是更倾向于符合公共利益的公共城市空间。

不过，泓盈城市服务的城市服务业务似乎失去了当初上市时的增长助力。

对于收入减少的原因，泓盈城市服务解释为2023年已完成多个大型项目，导致该期间确认了大部分收益，从而造成园林绿化及工程服务收益下降。

但年内承接265个城市服务项目中，泓盈城市服务完成了111个，与2023年同期完成85个项目相比，增幅约为30.6%。

泓盈城市服务表示，由于项目持续时间缩短，导致已完成项目数量较去年同期大幅增加。

但年内完成数量大幅提升的同时收入却在下降，一种可能性是项目单价平均较低，另一种可能性则是部分项目的结款周期较长，截至期末仍未收到项目回款。

应收账款

泓盈城市服务认为，城市服务收入减少主要由于若干2023年开始的主要项目竣工，以及新承接项目的合同价值减少。

第一种可能性得到证实，而项目回款周期较长的可能性则可从贸易应收款项增长中探知一二。

城市服务业务大多数与政府公共空间服务挂钩，相对应的则是项目结算周期较长，进入城市服务赛道的物企大多受此因素影响，贸易应收款项规模增速较快。

泓盈城市服务受此困扰则更为明显。

截至2024年12月31日，公司贸易应收款项约为1.65亿元，同比增长95.3%，规模增速在上市物企之中已属较快范畴。

其中，来自关联方应收款约为4937.7万元，同比下降10.04%；来自第三方应收款项约为1.49亿元，同比增加187.52%。

上市初期，市场曾对泓盈城市服务的独立性有过不少担忧，从贸易应收款项来看，对关联方的依赖已逐步降低，但市场拓展的第三方客户又带来了新的困扰。

泓盈城市服务对应收款项大幅增长作出的解释为：一是公司业务规模扩大，二是公司若干客户的结算周期延长。

受到政府结算流程影响，回款周期长是城市服务业务的特性之一。受制于业务规模扩大、贸易应收款项及合同资产增加，泓盈城市服务年内还对上述部分进行9700万元的预期信贷亏损拨备，较2023年同期7300万元增长33.6%。

而贸易应收款项快速增长、客户结款延长带来的，还有泓盈城市服务对供应商的结算流程也变慢了。年内贸易应付款项从2023年的2.29亿元增加43.4%至3.28亿元。

但好在贸易应收款的快速增长并没有影响到泓盈城市服务的盈利能力。

报告期内，录得毛利约为1.72亿元，同比增加13.5%；毛利率由上年同期的23.3%增长1.9个百分点至25.2%。

与营收状况相反，城市服务是毛利贡献最大的业务板块，录得毛利8461.7亿元，同比增长8.47%。物业管理服务毛利5061.7万元，同比增长40.8%；商业运营服务毛利3709万元，同比微降2.06%。

泓盈城市服务表示，毛利总额增长主要由于持续物业管理服务的节约成本措施、加强园林绿化及工程服务的成本管理、市政环卫服务成本效率提升以及管理信息系统优化带来的人力成本下降。

毛利增长的功臣并是业务开展带来的增加，四个原因里字字都写着增长实则来自企业自身的降本增效。

综合各种因素，泓盈城市服务年内利润保持微幅增长，约为7150万元，同比增长1.85%，净利润率为10.5%，基本与去年持平。

另外，有上市募资所得款项8640万元充入资金池中，泓盈城市服务目前资金状况较为充裕。

报告期内，现金及现金等价物为3.55亿元，同比增长68.7%，年内经营活动产生的现金流净额约为7640万元，保持相对稳定。

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