运河新城“潜龙六问”｜龙战于野——土地市场“硝烟”背后藏着什么棋局？

4月首拍，运河湾2宗宅地分别经过82轮、72轮竞价，由越秀和金茂取得。这也是金茂和越秀两家房企首次入驻运河新城。

▲4月1日，由市商旅运河集团旗下建管公司负责收储及招商的运河湾2宗宅地顺利出让，以超58%的溢价率、30.1823亿元的总价迎来首个土地出让开门红。

运河新城地价自2017年从“千元时代”推升至1.8万+，到2025年再次推高至3.9万每平方米。七年间，大运河新城实现地价三级跳，头部房企纷纷抢滩，更有滨江、绿城等本土房企长期深耕。今天，我们试图通过和几大房企的对话，谈谈大运河新城土地市场“抢滩大战”蕴含的底层逻辑。

能级跃升，“留白地”的后发优势

在与金茂、越秀的对话中，对于全国布局的房企，杭州“新一线”定位+“六小龙”虹吸效应+政策利好激励，是吸引他们坚定深耕杭城的主要因素。

而大运河新城，在杭州城市能级跃升进程中，其“后发优势”日趋明显。

大运河新城的“大城北核心示范区”定位+“世界级文化IP”赋能+数字产业环绕，紧邻市心的区位+充裕的待开发体量，几乎无短板的配置，无疑满足了各大房企的战略考量。

在与大家房产的对话中，作为深耕大运河新城的房企，大家房产给出了该区域“正在成长为‘宜居、宜业、宜游’醇熟大区”的评价。

▲智慧网谷实景，图片来源：拿地宝

大运河新城，被大运河数智城环抱，西依北部软件园区，东靠智慧网谷。其中大运河数智城是杭州城北区域功能提升、联动城西科创大走廊和城东智造大走廊的中心枢纽；北软产业园区汇聚了数百家软件、网络、电子商务等企业；智慧网谷则吸引了顺丰、新浪、 360、联想、58同城等一大批重磅企业。

凤栖梧桐，产业集聚成就了区域人才吸附力提升，人才结构优化势必推动区域配套的升级。而大运河新城的配套，十数年沉潜，打的是一场有准备之战。

▲杭州卖鱼桥小学文润校区

4/15号线双轨交+丽水北路等公共道路完善+周家河步行桥等慢行系统，打造新城立体交通格局；育才大城北学校、卖鱼桥小学文润校区、上海世外、杭十四中及其附属学校、源清中学（在建）等形成了K12的优质教育矩阵；浙大邵逸夫医院大运河院区的三甲医疗资源，叠加23公里运河景观带的“生态疗愈力”，这里被视为“终极养老目的地”；京杭大运河博物院、大运河未来艺术科技中心、大运河杭钢旧址公园等文化地标群落，更是助推豪宅溢价的利器。

生机勃发，群雄并立的未来期许

在运河新城的土地争夺战中，房企的狂热并非盲目押注，而是基于对城市客群需求的精准解构——这里既是高净值人群的“理想国”，又是刚需改善的“新大陆”。

绿城宸岸印月多次触发拼社保机制，汀岸印月三开三罄现象级热销，滨江房产滨运系三楼盘更以10%-13%中签率印证“闭眼摇”的市场共识，既是市场对“主城最后留白地”价值潜力的集体投票，也是各房企产品力的呈现。

▲运河新城部分楼盘摇号中签率，图片来源：拿地宝

绿城房产作为深耕大运河新城的本土房企，以大运河为轴线，对运河新城由南向北的布局有着清晰定位：运河新城南端充满了人文气韵，中部则沿承并加入了艺术文化气息，北部则充满了浓厚的生活氛围。故而，绿城房产着力在艺术人文气质上打造了汀岸印月轩。

作为初入运河新城的金茂地产，在对话中坚信，未来，通过以科技系统+城市低密的金茂王炸组合打磨4月竞得的运河湾宅地，将把运河新城拉升至真正的高改级板块；而深耕杭州的越秀地产，对运河新城的未来同样充满愿景，在对话中表示，将通过越秀高端产品系及低密业态的高定组合，敬献运河新城及客户。

正如滨江房产所言，运河板块地王频出印证了板块价值的高度认可，也为板块开发引来了新的活力。滨江房产也将持续深化产品力，体现独特优势，为客户提供运河畔大师级别产品。

▲大运河滨水公共空间未来艺术中心段

当杭钢高炉点亮数字艺术之光，当工业码头转变成观景平台，当运河航道化身科技流量，这片土地正以“工业锈带+运河文旅+数字科技”的破界融合，重塑杭州大城北战略格局。正如《梦粱录》所载：“万物殷阜，形胜东南”，大运河新城，恰是千年运河写给当代杭州的又一封“情书”。

（感谢拿地宝、滨江房产、绿城房产、大家房产、金茂房产、越秀房产的图文及数据支持。）

来源|建管公司、品牌公关部、科技信息部

责任编辑|鲍圣慧

编审|柳竹慧