北京遗产继承律师解析：宅基地买卖中遗赠主张与合同效力的博弈

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一、案件梳理

（一）人物关系

李明辉与周慧敏为夫妻，婚后未育子女，周慧敏婚前育有三子一女，李明辉未参与抚养其未成年子女。李明辉与李宏宇、李宇航是兄弟关系，李诗涵是李宇航的女儿，其户籍已不在本村。李明辉和周慧敏共同生活后，向村委会申请宅基地并建造了一号房屋。王强是他们的邻居。

（二）协议签订情况

2023 年 7 月 16 日，李明辉、周慧敏（甲方，遗赠人、被扶养人）与李诗涵（乙方，受赠人、抚养人）签订《遗赠抚养协议》。协议约定，甲方二人去世后，将一号农村宅院及房屋（9 间，建筑面积 140 平方米，宅基地占地面积 201 平米）赠与乙方。乙方要妥善安置甲方生活，保障衣食住行、承担医疗费用及丧葬事务。未经乙方书面同意，甲方不得单方处置遗赠财产。若出现违约或特定情形，协议可解除。协议有双方及见证人的签字、手印。

（三）后续事件发展

2023 年 9 月 2 日，李明辉因病去世。2023 年 10 月 14 日，周慧敏（甲方）与王强（乙方）签订《农村房屋转让协议》，约定甲方将一号房屋的使用权、经营权和所有权永久转让给乙方，价格 316000 元，乙方已交付全部购房款。甲方承诺房屋无产权、债务纠纷，需协助乙方办理产权转移登记。若遇拆迁，相关权益归乙方。合同有双方及证明人的签字、手印。李诗涵主张周慧敏与王强恶意串通，损害其权益，违背公序良俗。李诗涵提供了与周慧敏之子陈宇的谈话记录等证据，但这些证据不足以证明王强在购房前知晓遗赠抚养协议，有恶意串通的主观故意。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告李诗涵请求确认被告周慧敏与被告王强关于一号房屋的《农村房屋转让协议》无效，并要求二被告承担诉讼费用。

（二）被告答辩

王强称协议有效，双方自愿买卖，他人无权干预；周慧敏称协议有效，李明辉去世后，自己经村委会同意变更为一号院房主，作为合法唯一继承人有权处置房屋。

（三）争议焦点

一是周慧敏与王强签订的《农村房屋转让协议》是否因恶意串通损害李诗涵权益而无效；二是该协议是否因违反公序良俗而无效。

三、裁判结果

驳回李诗涵的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力认定

一号房屋是李明辉、周慧敏的合法财产。李明辉去世后，依据《遗赠抚养协议》，李诗涵此时不享有继承遗赠财产的权利，周慧敏作为法定继承人享有房屋所有权。周慧敏与王强签署的《农村房屋转让协议》是双方真实意思表示，且两人均为同一集体经济组织成员，不违反农村房屋买卖规定。王强已付房款，周慧敏已交房，合同合法有效。

（二）恶意串通认定

认定恶意串通需具备各方明知且有损害他人意图、互相串通、损害特定第三人合法权益三个要件。本案中，现有证据无法证明王强购房前知晓遗赠抚养协议，不能证明周慧敏和王强有互相串通损害李诗涵的意图，且周慧敏在世时李诗涵尚未取得遗赠财产权利，所以李诗涵主张协议因恶意串通无效的理由不成立。

（三）公序良俗认定

公序良俗包含公共秩序与善良风俗。李诗涵基于《遗赠抚养协议》主张权利，但李明辉去世后周慧敏身处外省并表示将另行诉讼解决协议相关权利义务，李诗涵主张协议违反公序良俗无效缺乏事实和法律依据。

五、胜诉办案心得

（一）证据收集的全面性

作为被告方代理律师，要全面收集能证明合同合法性及自身无恶意的证据。比如收集房屋买卖过程中的沟通记录、款项交付凭证等，以此证明交易的真实性和合法性。对于对方提出的恶意串通等主张，要提前准备反驳证据，像证人证言等，来证明己方不存在恶意。

（二）法律关系的精准把握

清晰掌握农村房屋买卖的法律规定和政策，以及遗赠抚养协议的法律效力。在本案中，明确周慧敏作为房屋所有权人有权处分房屋，且交易符合集体经济组织成员间房屋买卖规定。同时，准确理解遗赠抚养协议在不同阶段的权利义务关系，以此为基础制定诉讼策略。

（三）庭审应对策略

庭审中针对原告观点，要依据法律和证据进行有力反驳。对于原告提出的证据，要从关联性、真实性等方面进行质证，削弱其证明力。同时，清晰阐述己方观点，强调合同的合法性和有效性，维护当事人合法权益。