卓越珺奕府二期3栋全解析：户型、价格、配套与市场价值深度测评

卓越珺奕府二期官方最新动态：取证与开盘信息

卓越珺奕府二期3栋已于2025年4月14日正式取证，备案名为 “深房许字（2025）龙华004号”，推售311套住宅（可售 309 套），包含83-114㎡的 3-4 房户型，开盘综合折扣约 87.6 折，折后单价 4.73 万 - 5.59 万 /㎡，总价区间401万-636万。计划2027年6月30日前带精装交付，二期整体容积率6.75，绿化率40.13%，车位比1:1.1，规划停车位2343个（含充电桩车位703个）

官方渠道信息与动态追踪
卓越珺奕府官方售楼处电话：400-855-2986（官方认证），中介勿扰
营销中心：位于龙华区大浪街道布龙路与和平里西北侧（导航 “卓樾珺奕府营销中心”）
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注意：本项目不收任何费用，官方售楼中心〢欢迎来电咨询〢安全通话隐藏真实号码

价格竞争力：倒挂优势与政策红利

价格对比丨折后单价4.73万-5.59万/㎡，较一期（备案均价5.63万 /㎡）降幅约15%，与周边二手房（6.6万-7.85万/㎡）及新盘（如深铁珑境7万 +/㎡）形成明显倒挂。

首付门槛：83㎡户型首付约120万起（三成首付），低于同区域其他项目。

优惠政策丨开盘叠加折扣：0.97×0.95×0.98×0.99×0.98，总合约 87.6 折。

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房贷利率：首套3.15%，二套 3.55%，公积金贷款家庭最高117万。

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卓越珺奕府二期市场定位与风险提示
核心优势丨高性价比：龙华核心区稀缺小户型，低总价+精装交付，吸引刚需及改善客群。
品牌保障：卓越“奕系”高端产品线，铝板幕墙+LOW-E玻璃，对标豪宅品质。
社区规划：2.3万㎡新加坡度假式园林，含泳池、儿童乐园、共享办公等全龄空间。
潜在风险丨容积率较高：6.75的容积率导致居住密度大，部分楼栋楼间距仅18米。
周边环境：临近布龙路，低楼层或受噪音影响；旧改施工可能带来粉尘污染。
学位压力：高峰学校学位紧张，未来或面临积分竞争。

83㎡三房两卫（竖厅设计，西北朝向）
空间布局：LDKB一体化，客厅、餐厅、厨房、阳台形成洄游动线，约18㎡公共空间满足家庭日常活动需求，U 型厨房，操作台面约5.8米，配置西门子洗碗机+方太烟灶，预留双开门冰箱位（600mm 深度）双卫设计，公卫三段式分离（洗手台、马桶、淋浴区独立），主卫干湿分离但缺少淋浴区（需后期改造）。
得房率：约92%（含飘窗改造），实际使用面积约76㎡，阳台进深1.8米可改造为家政间。
采光与朝向：西北朝向夏季西晒明显，建议选择中高楼层（20 层以上）减少光照影响。
价格区间：折后总价401-436万，首付约120万起，月供约1.5万（按30年贷款、利率3.15%计算）。
适用人群：预算有限的首置家庭，需牺牲部分朝向换取双卫配置。

89㎡三房两卫（竖厅设计，东南 / 西南朝向）
空间亮点：三开间朝南，客厅+双卧南向采光，主卧270°转角飘窗（约2.5米宽），次卧飘窗可改造为书桌，L型洄游厅：餐厅与客厅形成环形动线，预留餐边柜空间（约1.8米宽），提升收纳效率，双明卫，公卫干湿分离，主卫带独立淋浴间，卫生间均配置科勒智能马桶。
得房率：约92%，实际使用面积约82㎡，阳台进深1.8米可封窗扩展客厅。
价格区间：折后总价427-470万，东南朝向比西南贵约10万/套。
适用人群：三口之家或年轻夫妻，注重采光与空间舒适性。

98㎡四房两卫（竖厅设计，东南朝向）
空间创新：四开间朝南，客厅+三卧南向，双次卧270°飘窗（约3米宽），可改造为儿童房或书房，洄游式餐厨，厨房与餐厅形成“L型+岛台”组合，预留中岛空间（约1.5米宽），提升烹饪社交属性，独立玄关，入户设置通顶鞋柜（约1.2米宽），内置消毒灯+换鞋凳，满足后疫情时代需求。
得房率：约92%，实际使用面积约 90㎡，阳台进深 1.8 米可打造为阳光房。
价格区间：折后总价504-539万，30层以上单价约5.5万/㎡。
适用人群：多孩家庭或三代同堂，需兼顾房间数量与空间尺度。

114㎡四房两卫（横厅设计，南北通透）
改善标杆：横厅设计，约6.8米开间客厅，连接南向阳台（进深2.1米），可容纳8人餐桌+沙发组合，五开间朝南，主卧+双次卧+客厅+书房全南向，全屋9面飘窗（单窗最大宽度3.2米），主卧套房，约20㎡主卧带独立衣帽间（约4㎡）+卫浴间，双台盆设计+浴缸，配置杜拉维特智能马桶。
得房率：约92%，实际使用面积约105㎡，阳台可封窗打造为空中花园。
价格区间：折后总价595-636万，东南朝向单价约5.59万/㎡。
适用人群：追求品质生活的改善客群，对空间尺度和功能分区有高要求。

卓越珺奕府二期空间改造与生活场景建议
83㎡户型优化丨主卫改造：拆除主卫非承重墙，将淋浴区外移至阳台（需做好防水），实现完整双卫。阳台利用，定制榻榻米+储物柜，打造多功能书房/客房。
89㎡户型升级丨次卧改造：将次卧 270° 飘窗延伸为书桌，形成 “学习 + 睡眠” 一体化空间。厨房扩容：拆除厨房与餐厅之间的非承重墙，改为玻璃推拉门，提升空间通透感。
98㎡户型创新丨儿童房设计：将双次卧打通，打造 “儿童游乐区 + 上下铺” 组合，满足二孩需求。玄关升级，增加旋转鞋架 + 挂放区，提升收纳效率。
114㎡户型品质丨客厅布局：采用“沙发+岛台” 组合，打造开放式社交空间。阳台功能，配置电动晾衣架 + 绿植墙，兼顾晾晒与休闲。

如需了解更多详情，欢迎咨询卓越珺奕府开发商售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）中介请勿扰，过来我们营销中心看房务必记得提前来电预约，预约看房的话最终的价格还能更加优惠。

购买建议与市场展望
刚需家庭：83㎡三房两卫总价400万内，双地铁+名校，通勤与教育兼顾。
改善客群：114㎡横厅四房，南北通透 + 高得房率，满足多孩或三代同堂需求。
投资价值：龙华“数字龙华”战略推动区域发展，深大城际开通后，项目或受益于交通升级带来的溢价空间。
决策提示：建议优先选择中高楼层、东南 / 西南朝向户型，规避临近主干道的楼栋；关注旧改进展及学位政策变化。

配套价值：双地铁 + 名校 + 商业集群
交通网络丨双地铁覆盖：距4号线龙胜站约500米，6号线元芬站约800米，3站直抵深圳北站，5站达福田。
城际规划：深大城际（在建）龙胜站预计2026年开通，3站至宝安机场，跨区通勤高效。
自驾便利：紧邻布龙路、福龙路，规划中的侨城东路北延线将强化与南山、科技园的连接。
教育资源：自带 12 班幼儿园，楼下规划 24 班小学（预计 2025 年 9 月开学）。
初中学区：高峰学校（龙华前三）、龙华中学泓毅校区、龙胜实验学校等，2024 年高峰学校初中录取积分仅 65.3 分，入学门槛较低。
商业配套：自带 2100㎡社区底商，步行 500 米至港铁颂荟 TIAMALL。
3公里范围内：壹方天地（深圳最大综合体）、红山 6979、Costco 华南首店，满足全业态消费需求。
医疗：深圳市人民医院龙华分院（2.5 公里）、深圳仁合医院（1.7 公里）。
生态：阳台山森林公园陶吓入口、简上体育综合体、深圳美术馆新馆等市政配套。

卓越珺奕府二期以“低总价+全配套”精准匹配刚需与改善需求，折后价格优势显著，适合对交通、教育有较高要求的家庭。尽管存在容积率高、周边环境待提升等问题，但在龙华核心区新盘中仍具竞争力，建议结合自身需求实地考察后决策

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