年报观察 | “披星戴帽”的中交地产

观点网 在退房与退市压力之下，中交地产发布了2024年度财务报告。

数据显示，期内，该公司实现营业收入183.02亿元，同比上年调整后收入减少44.59%，归母净亏损为51.79亿元，大幅减少221.44%。

虽然业绩表现并不算理想，但资本市场早有预期。

一方面，过去一年，虽政策端不断传出利好消息，但房地产市场的恢复仍旧面临挑战，行业仍旧处于筑底回稳的阶段；另一方面，业绩下滑、利润亏损已然成为房企的常态，从目前已经发布财报的企业当中，近八成房企出现亏损。

不过，根据交易所的上市规则，此次财报过后，中交地产将“披星戴帽”，被实施退市风险警示，即股票简称被冠上“*ST”前缀。

陷入一片混沌的中交地产，又将归于何处？

业绩解析

中交地产这份成绩单早在预料之中。

数据显示，该公司期内实现营业收入183.02亿元，同比减少44.59%，归母净亏损为51.79亿元，扣非净亏损为53.22亿元。

针对业绩亏损，中交地产表示，其一，因公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

其二，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。

其三，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

观点新媒体查阅发现，年内，中交地产合并计提减值准备的资产共41.82亿元，加上本期转回与转核销金额，期末计提减值金额共计73亿元，其中应收款项坏账准备12.87亿元，存货跌价准备58.88亿元。

回看过去一年，房地产开发仍旧在中交地产业绩贡献当中占据主要地位。

数据显示，年内，该公司实现房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%，这一业务收入占总收入的比重为93.87%。

值得注意的是，于2021年、2022年及2023年，中交地产房地产销售收入占比分别为99.33%、99.54%、99.27%。

对比之下，2024年，该公司房地产销售收入占比有所减少，公司业务结构逐步转变。

不过，从盈利水平方面看，中交地产房地产销售毛利率在所有业务当中为最低值，仅6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。其中，华东、西南两地区的经营毛利率均为负值，分别为-3.89%、-8.16%，说明中交地产在这些地区的开发业务处于亏损状态。

面对区域间表现的差异，中交地产也曾着手调整。2024年2月，为优化管理效率，更好地适应市场变化，该公司进行了组织架构调整，撤销了原有的区域公司，将管理模式从“总部—区域—总部”三级调整为“总部—城市”两级管控模式。

但调整并非立竿见影，成效几何或许还需一段时日方可见证。

销售表现方面，2024年全年，中交地产实现全口径签约销售面积为85.32万平方米，较上年同期降低52.51%，全口径销售金额为156.43亿元，较上年同期降低58.13%，销售回款247.07亿元，较上年同期降低45.07%；

权益销售方面，该公司年内实现销售金额105.11亿元，较上年同期降低61.58%，销售回款188.13亿元，较上年同期降低42.78%。

投拓方面，2024年中交地产延续了此前的谨慎策略，并未在公开市场新增土地。截止报告期末，该公司持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米。

虽在投拓端并未花费大量资金，但由于债务临期，中交地产资金仍旧紧张，2024年在融资端仍旧表现积极。

年内，该公司的融资途径包括括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款，以及其他融资途径，平均融资成本介于0-8.4%。

截至2024年末，中交地产融资总额共计576.44亿元。其中，银行贷款仍旧是融资的主要来源，年内贷款227.47亿元，其次为控股股东方借款，达到161.01亿元。

此外，报告期内，该公司依托债券融资117亿元，信托融资6.04亿元，其他融资64.92亿元。

期限结构方面，一年内到期的融资231.79亿元，一至两年到期的金额为236.55亿元，两至三年到期的75.85亿元，三年以上32.35亿元。

换而言之，中交地产两年内到期债务占比高达81.25%，而年末现金及现金等价物余额仅为75.51亿元，偿债压力仍不容小觑。

退房账单

曾经喊出千亿目标与央企前三的中交地产，在今年年初宣布“退房”。

彼时，该公司公告称，目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁；通过交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出。交易完成之后，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

从最新发布的财报来看，除房地产开发业务，中交地产旗下还拥有房产租赁和物业管理，等业务不过，这类业务于中交地产总营收当中占比仍较小。

其中，房产租赁业务方面，与此前无异，该公司旗下仅有四项物业可供租赁，涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态，对应项目分别为深圳百门前工业区、中房·那里、华通大厦B座、中交美庐天地购物中心。

于2024年，上述4个项目平均出租率为90.32%、60.2%、97.42%、98%，而上年为84.26%、60.8%、100%、63%。

综合来看，中交地产所持四个租赁业务整体表现稳中有进。

2024年，该公司实现房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%，占总营收的比重也从上年同期0.32%增长至0.94%，这一业务的毛利率为58.97%。

相比之下，代建业务却出现了一定的降幅。该公司在财报当中透露，年内实现代建项目管理费收入0.58亿元，同比减少18.42%。

至于物业管理业务，期内，中交地产实现该项业务收入共计7.28亿元，同比大增56.82%，占总营收的3.98%，提升2.61个百分点。

这一业务的大增，主要源自中交地产收购了物业公司。

去年9月，中交地产宣布，以现金方式收购中交集团及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资分别持有的中交物业服务集团有限公司10%、51%、24%及15%股权。

收购完成后，中交地产将取得中交服务100%股权，同时新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。

因这笔“巨额”投入，过去一年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米。在管业务规模的增长，也在一定程度带动了业绩的提升。

不过，数据显示，2024年，该公司物业管理业务的毛利率仅为16.23%，同比减少7.14个百分点；换而言之，转型轻资产的中交地产也许需要进一步提升物业管理业务的毛利率，后续才有望达到增收增利的局面。

综合本次收购，资本市场认为，中交地产宣布退房，或有意实现中交服务“借壳上市”。

但现阶段对中交地产而言，最重要的动作或许是“保壳”。

数据显示，报告期末，公司总资产为1076.98亿元，归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

根据《深圳证券交易所股票上市规则》第9.3.1条第（二）项规定，公司最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，其股票交易将被实施退市风险警示。

在披露财报的当日，中交地产发布另一则公告称，该公司将于4月15日停牌一日，且于4月16日开始实施退市风险警示，公司股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”。

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