北京买房：理清思路，购房建议1502

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我想买房纯投资，但是资金少，只有不到100w，本来想买共有产权房，但同事朋友都不建议，我看了几个项目，好像确实是都不太好卖。我想问问，我的期望值不高，只要是升值不低于大盘就行，这种房到了二手的时候会不会就好出手了？我不图高收益，只求个平均值就行了。

A：

1、纯投资，100万，不是太容易。任何投资品都有个门槛儿，不是每个价位都有合适的收益。就算是最简单的存钱，三五万的顶多是存定期，几十万的才能存大额，而到了VIP和私人银行那就是几百上千万了。虽然说未必是投资越高收益越大，但小本生意也不太容易做到平均值，主要不一定能买到合适的标的物。

2、共产房如果能不低于大盘那不就都抢了吗，怎么还会不好卖呢？北京的有钱人不少，懂投资的更多，不会把赚钱的机会给别人留着的。所以这种产品就是自住为主的，政策几乎堵死了所有的投资通路，房住不炒的心态才合适，惦记着获利比较难。

任何商品都是越新的时候越好出手，连古董都是得成色好。房子就更是这样，新房甚至能开盘即售罄，日光几百上千套。成为二手之后再怎么好脱手也不能跟新房比，毕竟卖房的是个人了，和开发商的操盘营销能力没法比。

那共产房在开发商手里的时候都不好卖，动用了ZF的宣传手段都费劲，成为二手之后不仅老了，还同样被购买资格限制，很难说能好出手。

3、总之这期望值都高了，不太可能实现。所以如果买这种房就别考虑什么纯投资了，就是自住为主。利用政策挣钱不仅不合适，也不容易做到，ZF也不会成为炒房客的帮凶。

仅供参考。

二

Q:

请问，只有140w的刚需，目前看上的是马家堡嘉园二里。价格可以接受，交通配套也挺好，就是感觉房子老了，净是80年代的，那这电梯维护是不是会受影响啊？还有是物业问题，中介说将由社区来监管，但我担心是否能长久，毕竟保值要以物业为首。

A：

1、嘉园二里哪儿有80年代的啊，那会儿这里还是菜地呢。这里是1992年之后开发的，盖房前我还来摘过韭菜花呢。

1992年北京张市长赴港招商，四大家族联手进京，超人选中了这个项目，宣武区的旧城改造安置房。嘉园这名字用的就是超人的嘉字，后来的其他嘉园都是从这儿来的。这说的还是一里，二里就更晚了，至少是1994年开工的。宣武城建当的开发商，老国企，质量很好。

但那个时代的理念和现在不同，密度大塔楼多，不太好选户型。电梯肯定是麻烦事儿，所有老小区都差不多，这就看街道办居委会的协调吧，我也不知道具体情况。

据说这几年是整改得还不错，但各单位的物业太多，扯皮的事儿自然多。这也没什么可担心的，社会主义制度有优越性，不可能没人管。

2、但也别期望值太高，这种老小区就甭追求什么高档次了，能维护正常的社区设施就行了，老百姓的日子都这样儿，不会太好也不至于太差吧。而且说实话，这种小区你就是维护得再好也那样儿，人老了吃再多的补药也就是维持。

3、总之这就是自住为主的小区，挺好板块里的普通小区，自住为主。这预算不是太高，其他的小区也不太好买到合适的，尽量选户型好的就行。保值肯定不会超出板块大盘，但也不至于落后什么，典型的刚需盘，一切普通。

仅供参考。

三

Q:

感谢回复，还想咨询下，东直门春秀路小区，说这个小区的地址是那一片的洼地，东直门这一片原来是什么地方啊，这种洼地对于现在居住是否有影响？

A：

1、春秀路是洼地，这我还真没注意。

2、这一片自古就是东直门外关厢啊，是通往通州的交通要道。早期是码头，是南方延运河进京的最后一站。后来河道堵了，所以货物在东坝就下货，然后在驼房营换骆驼和骡队什么的进京，东外（帘儿外）就成了旱路码头。

春秀路本身不是路，而是河道，后来成了臭水沟，附近住的就是贫苦百姓呗。建国后据说先是整改，再后来就给改成了暗沟，旁边盖了居民区和厂房。

之所以叫春秀路，就因为这条臭水沟叫“秀水河”，跟“龙须沟”一个性质，在当年只是听着挺好听。

3、但要再说东直门外这就大了，我倒是知道一些，但聊起来没完。简单说吧，春秀路的东外大街过去叫东外南小街，大街则是现在的斜街。后来斜街拓宽改名成大街，南小街改名叫南后街。再后来南后街拓宽，改名叫东直门外大街，东外大街则又改名回斜街。这跟绕口令儿似的，我说的都烫嘴。简单说就是一直在改善，三角地拆迁之后就更好了。

当年这里有很多的大厂和单位，造纸一厂就是现在的万国城，春秀路小区则是这一带最早一批楼房，是一商局的宿舍区。当年很高大上的，毕竟那会儿周边的十字坡和幸福村什么的还都是平房区呢。但现在成为洼地的事儿我不知道，实在没注意。

4、对居住肯定没什么影响，旁边是摩托车厂（海晟名苑）和三轧钢（首钢的东湖别墅），还有好几个厂子呢，反正没什么污染，肯定不影响居住。

还有个佐证，十字坡是北京第二批公开发售的商品房，1989年2月开盘，均价1900。虽然离春秀路不挨着，但也能说明这地段儿很好，没毛病。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是为孩子买学区房，预算只能看300之内的，东西城的够不上，朋友推荐了丰台的人大附燕西华府，300万之内能买到两居室。我们还没去看房，看图片很不错。想问一下这里为什么价格低？以后的升值情况会怎么样？如果这里不合适，请推荐，中上学区即可。

A：

1、300万的两居室，3万多一平，是够低的。为什么低，因为不算学区房呗。地段儿又比较偏僻，又不通地铁，所以没什么人追捧。商品价格是供需关系决定的，买的人少，也都不出高价，所以价格就低了呗。另外估计这套房是限价房，大概率是有综合地价款的。那在影响贷款的情况下，自然价格就要更低点儿了。要买的话让中介给算算账，也看看能否配合转商。

2、以后的升值，未必能有多好。房产的价值由地段儿体现，王佐这里主要离市区比较远，历史原因又隔了好几条铁道，不太好协同发展。所以自住为主吧，如果是保障房的话就更是自住为主了，其他的别期望值太高。

3、北京有很多人大附分校，其他牛校的分校就更多了，但成功的不多，大部分都是只挂了个名头而已。反正人大附丰台到现在为止成绩还普通，今年的中考成绩我不知道，但高中分数线应该是低于十中的，在丰台属于中等吧，到了全北京就更中等了，肯定到不了中上。这个总价预算也不好买到学区房，丰台北大地的都得400万左右起，而且也就是个老破小，很难满足家庭自住。这我还真不好建议，学区房都比较贵。

4、要不然看看草桥角门一带的，也是丰台，赵登禹学区的，在丰台属于中等以上。但也不算学区房，没溢价，只是学校还不错而已。具体房源问当地中介吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，计划购买昌平的保利芳园的一居室自住，保利芳园的现在的价格值得买吗？最近关税搞得也不知道后面房价会如何，后面还会不会继续下跌，如果购买，什么时候入手？

还有具体朝向和楼层如何选择，现在看是高楼层南向比较贵，手头预算也不够全款，经济预期也不好，也不打算贷款太多，考虑买了现在相对便宜的朝向楼层不好的，担心日后也不好出手，还望指点一下。

A：

1、保利芳园的一居值不值，那就算算租售比呗。用总价除以预估租金，现在北京一居室的平均值在500多。如果数值在这附近的话就算值，数值越低，说明性价比越高。

不过既然这里是郊区，地段儿也不太强，那数值上浮10%也正常。不过这里是保障房的定位，所以户型在我印象中很紧凑，那就别上浮太多吧，还是500多左右合适。最好不超600，否则就不算太值了。

2、如果租售比能达到500左右，那租金回报率就是2%以上，至少接近银行利率，从理论上说是没有下跌空间的。这让当地中介给算算吧，只要能接近银行同期利率就算没泡沫。

3、什么时候入手，这种时期天下大乱，关注成交量和政策吧。有一个信号出现就注意，两个都出现就做准备，都没有就继续等。反正这里是郊区，而行情都是从核心区和热门板块向外传导的。所以不用着急，只要关注着就吃不了亏，怎么都来得及。

4、具体户型什么的问当地中介吧，我好几年没去过了，实在不熟。常规来讲就是朝向首选朝南的呗，楼层尽量中间层以上，避开顶层底层。

买了朝向楼层不好的，那肯定流动性弱呗。就算是不拉大价格差，出手时的挂牌期也会长一些。毕竟房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。

仅供参考。

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