变天了？全网看涨声消失，楼市四大拐点已至

现在的楼市真是风水轮流转！

搁以前，满大街都是“买房致富”的口号，连小区保安都能给你讲两句“地段论”。

可如今呢？

打开手机刷一整天，从专家大V到中介小哥，几乎没人敢拍着胸脯说“房价还要涨”。2016年那种“买房永远不亏”的狂热劲儿，彻底没了！

最直观的变化是：杭州中介门店的挂牌量腰斩，深圳网红盘房价直接打五折，就连北京上海的刚需族都开始犹豫——曾经闭眼买房就能赚的时代，真的一去不复返了？

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要说现在楼市为啥没人敢看多，首当其冲的就是“人口悬崖”砸崩了供需逻辑。

2024年新生人口跌到698万，比2016年直接腰斩，曾经“三口之家换三房”的刚需神话彻底破灭。

贝壳研究院的数据更扎心：25-30岁年轻人的购房意愿，从2018年的76%暴跌到2025年的39%。

杭州一位中介老板跟言叔吐槽：“以前门店每月能卖20套房，现在能接到5套委托就算烧高香了！

年轻人要么租房结婚，要么直接躺平，说‘反正房价跌了有的是机会’。

更关键的是，住房早就从“稀缺品”变成“过剩品”——全国空置率超过20%，城镇人均住房43平方米，户均1.2套房，谁还愁没地方住？

经济压力更是一盆冷水泼下来。北京房价收入比25倍，上海22倍，深圳20倍，远超国际公认的6-8倍合理区间。月薪2万的90后白领算了笔账：房贷每月1.2万，相当于把未来30年的收入提前透支，哪怕房价不跌，光还贷款就压得喘不过气。

这种情况下，谁还敢加杠杆买房？

政策刺激也彻底失灵了。从2022年开始，各地降首付、松限购、调利率，能打的牌全打光了：深圳首付降至20%，苏州取消二手房指导价，结果呢？

深圳二手房成交不温不火，苏州挂牌量激增3000套，房价反而跌了8%。就像一个重病号，打了三针强心剂还没反应，谁还信下一针有用？

最狠的是观念颠覆。95后、00后直接掀了桌子：上海张江30%的IT精英选择租房，丈母娘也不逼女婿买房了，连小夫妻都觉得“租房比还贷香”。

这种“去购房化”的思潮，直接切断了楼市的“代际传递”——老一辈靠买房增值的故事，在年轻人这里彻底没了市场。

02

现在问“房价会不会跌”，其实得拆开来看。言叔把楼市分成三派：

• 核心区：稀缺性撑起“抗跌盾”，但别指望大涨
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北京三环内、上海内环内的房子，依然是高净值人群的“避风港”。毕竟优质学区、医疗资源扎堆，土地供应又绝版，房价虽难涨，但也跌不动。

不过别幻想回到从前——有中介透露，2021年能溢价10%抢的学区房，现在顶多持平成交，想靠核心区房子“暴富”，没戏了。

• 远郊新区：正在上演“悬崖式下跌”
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一二线城市的远郊板块，正经历“血洗”。深圳光明新区房价从高峰8万跌到5万，杭州临平新城挂牌价腰斩，重庆蔡家板块跌了40%还没人接盘。

这些地方本来就靠规划画饼，产业人口没跟上，房子全砸在投资客手里，现在刚需根本不买单，跌20%-40%都是常态。

• 三四线城市：进入“漫长寒冬”
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没有产业、人口持续外流的三四线，才是最惨的。鹤岗化、玉门化正在蔓延：湖北某县级市房价从5000元跌到2000元，售楼处比菜市场还冷清。

比如东北某资源型城市，一套100平的房子只卖8万块，还送装修。这些地方的楼市，大概率要调整5-10年，抄底？小心抄到半山腰！

最扎心的是，曾经的“房价永远涨”神话彻底破了——深圳月亮湾小区从975万跌到440万，北京天通苑总价跌去30%，就连上海内环的次新房，挂牌半年都得降价50万才能成交。

现在买房，真得带个“显微镜”挑地段，不然分分钟踩坑。

03

面对跌跌不休的楼市，刚需和改善型购房者该咋整？

言叔送你三个“生存指南”：

第一，刚需别慌，但别急着当“接盘侠”

市场下行周期至少持续2-3年，千万别被中介的“最后上车”话术忽悠。

优先选二手房：现房、地段好、性价比高，还能避开烂尾楼风险。

深圳有刚需花800万买了南山次新房，比同地段新房便宜150万，直接省出一辆车钱。

记住：宁可买市区老破小，也别碰远郊大新房，前者流通性强，后者砸手里甩都甩不掉。

第二，改善型务必“先卖后买”，别玩“两头挂”

现在还敢同时持有两套房的，基本都是“勇士”。杭州一位改善客想置换，结果老房子挂牌3个月没卖出去，新房首付又交了，急得直跺脚。

言叔提醒：现在楼市“置换链”极长，必须等老房子成交再下手，否则分分钟被套牢。

另外，重点盯紧学区和医疗配套——人口老龄化时代，这俩资源最抗跌，北京西城学区房跌幅比周边小20%，就是例子。

第三，彻底放弃“靠买房暴富”的幻想

别信“房价跌了国家会救”的鬼话！现在政策救市的边际效应越来越弱，美国那边还天天搞关税战，外部环境也不允许房价大涨。

看看日本、韩国的教训：楼市泡沫破灭后，普通人靠买房翻身的概率比中彩票还低。普通人买房，就图个自住踏实，别总想着炒房赚钱，否则大概率竹篮打水一场空。

最后说句掏心窝的话：全网找不到看涨声音，未必是坏事。这说明楼市正在回归理性，告别“全民炒房”的疯狂时代。

对于刚需来说，反而有了更多挑挑拣拣的时间——只要牢记“区位第一、拒绝杠杆、远离画饼新区”，就能在这场楼市大洗牌中少吃亏。

至于那些还盼着房价暴涨的人，言叔劝你醒醒：那列“闭眼买房躺赢”的火车，早就到站了。

现在的楼市，是“精选时代”，拼的不是胆子大，而是脑子清醒。你准备好了吗？