上海房价，正在加速两极分化

　　观察了近期的上海二手成交价，发现了不一样的 市场变化 。

　　根据房外房研究院监测数据：

　　上海今年3月成交价相比去年9月上涨了5.4%。

　　这到底是市场反转，还是昙花一现呢？

　　来自市场一线的声音很杂。

　　有不少买家苦恼：上海的房东不好砍价了。

　　也有不少房东感叹：怎么中介还要自己降价。

　　这种 撕裂感 充斥着整个上海楼市。

　　与其凭感觉困惑，不如看看真实的数据情况。

　　房外房研究院制图

　　1、目前可以看到的最低点在哪里？

　　从本轮周期的上涨起始开始看。

　　2020年以来，在2022-2023年达到顶峰，从2023年开始大幅降价。

　　从上海全市角度来讲，目前的房价最低点是2024年9月。

　　今年2月过年成交样本比较少，而且500万以下成交量占80%，拉低均价，可以不作参考。

　　2、房价到底是涨是跌？

　　整体情况来说，肯定是下跌的。

　　从上海楼市近期二手成交均价最高点63903元/平计算。

　　到2024年9月最低点47767元/平，整体下跌25.2%.

　　但从最低点计算，到今年3月份，二手成交价也确实上涨了5.4%。

　　虽然涨了，但是仍然在底部。

　　在看市场一线的情况，就能够理解了。

　　从去年4季度开始，有人可以比小区曾经最低成交价的房子卖的贵了。

　　但是5%的小幅度上涨，不足以改变整体情况。

　　有房东降价，也有人涨价，甚至可能比这个5%达到涨幅还要高。

　　比如长宁金庭88，近期104平2房，中楼层成交价1200万。

　　去年6月高楼层成交价1088万，涨幅就有10%之多。

　　反面案例，浦东德州二村37平2月高楼层成交178万。

　　去年11月同户型 高楼层成交价是190万，又跌了12万。

　　这就是当前分化的楼市。

　　2025年上海买房，买错比买贵更可怕！

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　　看完了总体房价情况，再来看看上海房东现在对市场的反应到底如何。

　　通过一个指标能看的更清晰：“挂牌深度”。

　　小区挂牌深度=最低挂牌价/挂牌均价-1。

　　也就是你们小区最便宜的房子和小区挂牌均价之间的差距有多大。

　　大家也可以简单的理解为价格有多 “笋”。

　　图源沪房笔记

　　从去年8月开始挂牌最低价急剧下探，和均价大幅度偏离。

　　当时市场情绪依然比较低迷，房东“大甩卖”的比较多。

　　一直到924新政后，这种大幅度的偏离开始被修正。

　　多数的房东的认知以及卖房策略正在和市场保持一致。

　　大家已经彻底放弃2021年高价幻想。

　　现在的行情是：

　　大盘挂牌均价仍在往下，但降幅收窄。

　　挂牌最低价，也就是笋盘价，从底部向平均线靠拢。

　　这也就是大家为什么感觉房东的价格砍不动了。

　　甚至觉得房东有点硬气的原因。

　　继续深度砸盘的人越来越少了。

　　目前的上海楼市：

　　价格虽未止跌，但从挂牌价及成交价的趋势来看，是转稳了。

　　上海楼市的无底线砍价确实告一段落了。

观观老师研究了17年的楼市干货全在里面

　　但是总体的企稳，和区域的 分化 并不矛盾。

　　产品之间还是有很明显的差异。

　　我们对比了不同类型的房子今年1季度和最高最低点房价的情况。

　　较高位跌幅：郊区老房子>郊区次新房>市区老破小≈市区老破大>市区次新房

　　较低位变化：市区次新房>市区老破小>0>郊区次新房>郊区老房子>市区老破大

　　房外房研究院制图

　　最抗跌的产品是市区次新房；

　　最不抗跌的是郊区老房子。

　　市区的老破大是离止跌企稳最远的，手里有这些房子的房东要继续熬了。

　　从总价段来看：

　　从高位下跌幅度大的主要是两头，500W以下和1500W以上的。

　　并且跟去年3季度的低位相比，300W以下以及1500-2000W，这2个总价段成交均价还在跌。

　　表现最好的是1000-1500W总价段。

　　跌的时候跌的少，回暖的时候涨幅大。

　　房外房研究院制图

　　上海楼市的分化，冷暖自知。

3个月房子还没卖掉？挂牌没带看？降价没客户

　　越是局面复杂越要理性操作。

　　楼市方面：

　　目前可以看到上海“土拍溢价拉高新房预售证价格，新房拉高二手房挂牌价”的思路。

　　比如大宁中建玖合新房申报价15万、杨思华润翡云悦府过会价10.72万、瑞虹金茂预计18万、徐滨绿城预计19万等。

　　上海在2016年、2020年都有过此类情况。

　　这次和之前的变化是，新房价格高开的同时，会配合产品力剧变。

　　第四代住宅上线，超大阳台、超高得房率。

　　在住宅更新大背景下，不少购房者会买单。

　　新房高溢价能卖出日光，对二手房价也有好处，对上海楼市稳定也有好处。

　　2025年可能未来十年楼市新周期的元年，未来新房负责豪宅，二手负责性价比。

　　
对于要买房的朋友：

　　我们继续保持对上海楼市逢低买入的建议。

　　并不是说低价就能买，是以2024年底成交价为锚点+3%到5%为极限买入高品质房产。

　　这段时间关税问题影响很大，如超预期对经济产生很大提振，楼市可能会因祸得福，加速上升。

　　如低于预期则2025年楼市价格会继续维持在2024年底的成交房价左右徘徊。

　　对于房价是否会继续大跳水，我们认为除非出现极端悲观情况，2025年上海楼市平均房价不会突破前期新低。

　　
对于要卖房或者置换的房东朋友：

　　因为次新房价格趋稳和新房的产品创新，刺激了置换者会在2025年入市，加快抛售。

　　所以今年唯一让人比较堪忧的是500万以下不带学区（或者弱学区）的刚需房。

　　但凡同质化严重的房子，大概率价格会持续低位，甚至继续全年阴跌1-5%。

　　主要原因是挂牌量还在相对高位。

　　所以置换者今年的第一要务是速度，加快卖差房子和老房子。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。