湖北
预制板楼房将“要拆了”？2025年“旧改”新调整，老旧小区有好消息。
房子和人类总是息息相关，影响着人们的生活质量。随着时间的推移，一些老旧的预制板楼房呈现老化的状态，成了很多人眼中的旧房、危房。针对这类房屋，国家也拿出了新的方案。
10年前，针对以前的老旧危房，特别是城市中心区的老房子，国家采取了拆迁后货币化安置的政策。但一刀切的推行棚改货币化安置会加大财政压力。2016年到2020年，全国棚改货币化安置资金超过4万亿元，增加了隐性债务。拆迁户拿到现金后集中购房，短期内推高需求，导致房价非理性上涨，加剧了市场波动；部分拆迁户甚至通过假离婚的方式套取补偿款，刺激投机行为。近两年，棚改退潮、“旧改”新调整后，不再一刀切拆迁，未来旧城改造会更注重历史保护和可持续发展。
进入2025年之后，针对老旧房屋的政策，又出现了新的调整。
上世纪80年代的预制板楼房，种种问题暴露，是否应该全部拆除？
答案来了，预制板房是否会在旧城改造中拆除，要结合房屋性质、政策导向和安全隐患进行判断。老旧小区也迎来了好消息。
将会拆除的预制板房类型有以下三种。
一是安全隐患突出的危房，经专业机构鉴定为d级危房或c级危房的预制板建筑，特别是那些承重结构损坏、无法容纳业主居住的房屋类型，比如2023年长沙429自建房倒塌事故后，全国排查中拆除的预制板危房占比超过60%（住建部数据）。为什么这类房屋一定要拆除？大部分预制板房的使用年限只有50年。如果超过这一使用年限，安全度和居住舒适度都会降低。而且很多预制板楼房是采用空心设计的，年久失修，这类板房一旦遇到恶劣的天气环境，容易出现坍塌的情况，影响人们的生命财产安全。
第二是不符合现行抗震标准的房屋，2001年之前建造的预制板房，普遍达不到现在的建筑抗震设计规范，楼板和墙体的连接比较薄弱。例如河北唐山在2022年的旧城改造中，1980年代之前建的预制板房100%纳入拆除范围。
第三种是纳入征收范围的棚户区。不少棚户区位于城市核心地带，如果影响了城市发展规划，那么可能会列入征收计划，无论是不是预制板房的建筑都会按照拆迁补偿。
不过，如今的拆迁已经不同以往，未来的趋势是减少货币化安置，更多采用房票安置，比如郑州、南京试点房票措施，限制购房范围，既可以解决群众的居住问题又可以更好打击投机行为。而预制板房纳入拆迁的，价格也会有所差异。上海虹口区2023年的旧改项目中，预制板房补偿单价相比钢混结构要低15~20%。
第二大类是可能保留或改造的情况。
一是历史文化保护区的建筑。例如在北京的胡同改造中，1970年代的预制板房，因为承载着城市记忆，部分建筑会进行外立面的翻新之后再保留。上海的田子坊，也采取微改造的方式，保留历史建筑，提升建筑的功能性。
第二是结构安全的预制板房。经过专业机构检测为b级房屋的，结构是安全的，可以通过加装钢结构的方式来改造。例如在杭州的旧改数据中，有一部分老房子就通过加固的方式来代替拆除重建。为什么这类房屋不采取拆迁的方式，而是采取改造的方式？因为城市发展新思路已经从拆旧建新到有机更新，比如北京老旧小区采取外立面翻新、加装电梯的方式开展综合整治，成本更低，居民接受度也更高。部分旧房还会改造成长租公寓，增加保障性租赁住房供应，缓解住房压力。
第三是没有拆迁计划的区域。一些房龄较新的老旧小区还可以延长预制板房的使用年限。比如重庆九龙坡区2023年对1995年的预制板房实施加固，成本节约了40%。除了加固以外，针对预制板房可能出现的漏水、建筑老化问题，还会采取维修水电管网、粉刷外立面、增加停车位等方式，提高业主的居住舒适度。
从各地对预制板房的处理方式可以看到，未来的趋势是推行“留改拆”并举，鼓励微改造和修缮加固。严控大拆大建，防止房地产泡沫化，避免货币化安置刺激楼市。城市发展迎来新局面，老旧小区的业主也迎来了好消息。纳入征收的预制板房、被确定为危房的预制板楼房会迎来拆除，而那些还有使用价值的房屋会采取旧城改造的方式。
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