三菱UFJ千亿日元加码日本房地产，押注市场复苏！

近年来，日本房地产因其中长期潜力而受到投资者日益关注，特别是东京核心地区房产的投资吸引力强劲。

根据日本经济新闻网报道，三菱UFJ金融集团计划在三年内设立一支规模达1000亿日元的基金，用于投资当前被低估的日本房地产。其目标对象为具有中长期增值潜力的东京市中心办公楼和住宅投资。

分析人士认为，相对于海外房产市场价格，日本当前的不动产价格偏低，有望通过未来地价上涨来获得投资回报。

据悉，三菱UFJ银行将向该基金出资300亿日元，并在此基础上募集外部资金，预计三年内总投资额将达到1000亿日元规模。今后也考虑将规模扩大到接近2000亿日元。

该基金将由三菱UFJ信托银行负责运营，由房地产基金及其他机构设立的特殊目的公司（SPC）运作，专门收购房地产资产。如果这些不动产的价值上升，三菱 UFJ将在出售时获得丰厚回报。

三菱UFJ之所以启动设立不动产基金，直接加码投资房地产，是因为在中长期视角下，不动产作为投资标的的吸引力正在上升。同时也反映出日资机构在当前宏观环境下寻求稳定、可持续收益路径的意图。

值得一提的是，三菱UFJ的这种投资模式与传统的提供贷款参与有所不同，而是直接参与房地产的资本运作，更是表现了对日本房地产市场的信心！

由于日本长期处于历史性低利率环境，海外基金更容易从银行获得融资。

三菱UFJ银行此前也主要以贷款为主，对不动产的直接投资总额约为600亿日元，相比其持有的约4万亿日元股票等资产，仍处于较低水平。

那么，日本房地产市场究竟有多火热呢？我们通过2024年的数据来了解一下吧！

根据不动产服务巨头世邦魏理仕的调查，2024年日本商业房地产交易额（单笔交易额10亿日元以上）首次突破4万亿日元大关，达到4兆6600亿日元，比2023年增长了18%。

这一数字是自2014年“安倍经济学”实施超宽松货币政策推动房地产交易活跃以来，时隔10年达到的最高水平。

其中，酒店投资表现尤为亮眼，投资金额达到1.15万亿日元，约为前一年的两倍，并且连续两年刷新历史最高纪录。这一增长主要得益于入境游客人数的大幅增加，旅游业的繁荣带动了酒店行业的快速发展，吸引了大量投资者的目光。

写字楼市场同样不甘示弱，由于租金水平的上涨，交易金额同比增长40%。市场普遍预期利率上升的步伐将保持缓和，这一预期进一步激发了投资者的积极性，使得海外投资者在2024年10月至12月期间转为净买入状态。

除了商业不动产的强劲表现外，日本的住宅地产市场也焕发出勃勃生机，尤其是东京核心区域的高级公寓需求旺盛，推动了日本公寓价格的不断上涨。

在房产价格上涨的同时，需求并未减弱，东京都心地区二手房挂牌价连续25个月呈现上升趋势。

数据显示，今年2月东京都心6区的二手房（70平方米以上）平均期望售价为1.5107亿日元，自2004年1月开始统计以来首次突破1.5亿日元区间。东京千代田区和港区高价公寓的平均价格连续2个月超过2亿日元。

然而，与海外主要城市相比，东京的房价仍显得“便宜”。

根据日本不动产研究所的数据显示，从高价公寓的价格对比来看，伦敦的房价是东京都港区的2倍，纽约也比东京高出约40%。尽管东京作为亚洲金融中心之一，城市配套成熟、经济活力充沛，但房价并未呈现出与这些国际大都市同等的高昂态势。

这种价格差距的背后，是日本房地产长期以来的低估状态。而随着访日游客人数的增加、市中心和旅游区需求的旺盛，地价上涨的趋势正在逐步显现。

随着日本央行加息，尽管市场上也出现了因融资变得困难、不动产价格上涨放缓的观点。

但三菱UFJ认为，在短期内，东京市中心的房地产市场或会因利率上升面临一定压力，例如房贷成本增加可能抑制部分购房需求，给房价带来下行风险。

但从更为长远的中期与长期视角审视，诸多利好因素将促使该区域房地产价格持续上扬。城市的持续发展、人口的不断流入以及经济的稳步复苏，都在不断强化对房产的刚性与改善性需求，为房价上涨注入强劲动力，东京市中心房产的价值前景依然十分可观。

虽然当前全球市场不确定增强，但凭借日元的避险属性以及日本房地产的潜在投资潜力，日本房地产成为全球资金的“避风港”。

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