小道消息4.12

1.啥都能直播，有吃播，打麻将直播，上课直播。今天很多人

风播

直播北京刮大风。

有开发商直播自己家的窗户能扛几级大风吗？Rose看到朋友圈有人直播自己家小区外立面被刮掉了。欢迎评论区留言

2.今天北京风大，是否会有政策窗口春风？特别是对等关税下，地产有没有政策加码？中信证券首席分析师陈聪原话说，

房地产政策加码时间窗口预测是4-5月份。

他说了四条加码办法，Rose翻译就是：1.继续降首付、继续降利率；2.对改善和豪宅出政策；3.政府下场收开发商手中土储；4.开发贷等方面继续对房企放宽。

Rose猜测政策落地到北京，差不多要到4月底5月初。

3.有信源透露，即将上市的宝山地块，周边有三大件，一是回迁房，二是经济适用房，三是垃圾场，都让人头疼。

还有配套都在石景山，定价逻辑走石景山还是海淀，都不太确定。

换句话说，靠石景山的海淀和石景山，每平米到底差多少钱呢？石景山降价了，宝山要不要跟着降？

还有一种观点认为，没有学区的海淀，就是断腿的海淀，定价上要慎重。

4.接上条，还有一种观点认为，能去宝山的客户，会跟青塔、大瓦窑、小瓦窑纠结，这对后者是利好。

5.近期，gm地产在北京新成立了一家分公司，专门招高新人才，没看懂。厦门驻京办主任陈锡彬参加了，gm地产总经理郑玮也参加了。丰台街道也派人去了，是不是很奇怪？

6.yx上个月底开好房子大会，在上海办，没在北京办，有几个意思？董事长lzy说，旧模式是快字当头，新阶段是好字优先。按l董这种说法，上个月一分钟收官的功德寺双子，属于旧模式。

新部门老大hgb也演讲了，叫4X4好产品理念，lex也讲了一堆话。从产品体感上，产品力上体感还在进化中。

7.碧桂园发年报了，大概有4组数据：

一是去年亏损110.54亿，超过公司2024年末净资产10%。后半句话是不是说，碧桂园资不抵债？

二是有息债务约1026亿，短债约809亿。就是说，碧桂园年内要掏809亿现金还债，必须要掏的，除非债权人豁免了。

三是截至去年底，碧桂园账上现金是189.22，受限175.6亿，也就是说，碧桂园账上基本上没钱可动用，被锁死了。

四是超过5000万上的官司有260宗。

旧时代就这样在债务緾身中退场，唏嘘不已。

8.首开发公告说，3月份签约金额是19.15亿，1季度卖了63.9亿，Rose估计是全国市场的销售。

首开还拿了黄村一块住宅用地，合作项目，持股25%，建筑面积约有7万平米，从诺德手里拿的。

有人问，在北京，谁是下一个首开？其实，首开家底还可以，盘面需要大调整。

9.越秀财报说，今年销售目标是1205亿，去年是1145亿，说明越秀对今年市场不乐观，三大城市广州、杭州和北京销售额占到64.8%。

去年底的库存是1102亿，全年可售资源是2354亿，库存占到一半，真是不少，越秀今年去化压力有点大。

越秀今年押宝北京、上海和广州，要占到总投资规模的82.7%。

在北京市场，猛人董大帅还是需要继续大手笔拿地，原来说的三年300亿，可能挡不住了，北京今年就要卖200亿，才能对集团胃口。

10.电建上周要发中票，规模是11.62亿。作为北京的清盘模式开发商，它家的债券可以买，只是认购额度太少了。

Rose建议下次发债规模起步50亿，在北京多拿地，外地清掉后就不要再拿地了。

11.上周某开发商开案名发布会，骑手骑着大白马现身。有人打趣称，骑白马的，不一定是唐僧，还可能是开发商。

也有人说隔壁项目正在步行西天取经，太慢了，怎么还没有一点动静。

Rose打听到的消息是，该项目被hr内部定义比百年大计高点，比千年大计低点，待遇超规格，大脑袋们亲自下场，要请一堆国际级大师加持，不会很快，但会是超级好房子。

12.中海发财报了，去年买地的权益地价696亿，其中北京拿走一半，342亿。

去年的342亿地价款，都已经变成新房上市，转头到今年，就变成库存，中海在北京的销售压力还是很大。

毛利率17.7%，净利率9.61%，都在降。

Rose觉得这是好事，利润王这顶帽子早就该扔了，不要老是想讨好股东降成本，多讨好业主攒口碑，这才是新时代的王道。

中海在北京的产品力口碑特别需要重塑，甲叁之后产品力一直是很消沉状态，除了会省钱不知道干别的。

不过，有信源称，今年中海在北京的产品力会有变化，而且是大变化，传说中的那个人要亲自抓产品力。

在讲到利润下降时，说分销费用上涨是原因之一。这里的分销，Rose猜测不是指绿衣服，而是它家的自渠。

不管是什么渠道，多讨好业主，多做好产品，总比去上门争抢别人家客户强，二三线的打法，未必适应北京市场。

13.五矿地产发财报了，去年亏损35.21%，同比激增246%，业绩连续3年下滑后，创下公司历史上最高亏损纪录，毛利率低至6.1%。

何剑波干了6个年头，接下来到底怎么弄？

14.证监会对黄红云和金科立案了，还是玩股票那些事。不知道黄红云会不会坐大牢？

15.一把手的年薪都在下调，招商蒋铁峰下调50%到241万；金茂陶天海下调到130.1万，降幅15.1%；郁亮从127万直降12万，每月1万元；保利刘平去年是499万。

龙湖陈序平总薪酬3467万，基础薪酬1650万，眼红啊。越秀林昭远大前年是853.8万，后来就没有再公布了。

绿城去年人均月薪4万，还是可以的。

如果按财报摊人头年薪算法，绿城最高，48.15万；其次是金茂，31.12万；越秀19.92万；龙湖19.49万；招商蛇口16.42万；万科14.89万。

大佬们都在降收入，我们小虾米要努力打工，把领导们的工资涨回去。

16.有信源透露，本周六某售楼处要开放，各处亮瞎眼。比如说

设计师zsq的设计费是别人家的7倍，就这还不一定给你做；

别人家客厅背景墙用的石材，它家都踩在脚底下；

导台还有碎冰机，常喝威士忌的都懂；

卫生间也上石材；主卧地板都不用人字拼，而是Rose都没有风过的荷花拼……

各种穷尽奢华，风情万种。据说卷硬装和软装，每平米造价要冲5位数。

17.Rose看到建发房产的评级报告，发布时间是今年2月17日，评级结果是最新的，用到的最新数据却是2023年，是前年的数据，有点奇怪。

结论主要是说项目去化风险和减值风险，以及公司弱能级城市项目有去化风险和盈利风险。但是，联合用的数据太老了，评级报告也没法看。

18.随着中交系lcy走马上任，绿城控股不控权格局可能大逆转。

有信源透露，此前为了逼退强人zyd，中交还是用了某些手段和措施。在随后2024财报中，绿城主动业绩大洗澡，减值49.17亿。

控股又控权后，绿城新一轮的各层级人事变动调令，可能说来就来。

19.有信源猜测，jm中高层人事变动还会继续，干部尽量从内部提拔优先，业绩是标尺。

之前有信源透露，tth在内部会议复盘城市合并时说，人员减少了百分之十几，成本只减了2%，这说明没裁对人，干活的、工资低的都走了。

这句话一是说明tth正在铁腕掌权过程中，阻力也是很大；二是他不会下猛药，而是温火炖，人事变动要水到渠成。

之前从某湖空降的首席营销官lj，没有大范围重招旧部，避免了新一轮矛盾，lj的用人策略可能是五湖四海能者上。

20.开发商吹牛不上税，各种表扬和自我表扬数字满天飞，从开盘海报到前期认购量、到访量，全方位无死角放数据卫星。

这就搞得真热销开发商百口莫辩。

有开发商小伙伴私信Rose，新盘真火还是虚火，最可信的数据就是到访量，含金量类似网签。比如bjgxf贰期，3月15日开放新样板间，开放后三周到访量达到了688组、634组、757组。

测算下来，平均周一到周五，每天要来访50组以上客户。特别是周六周日，每天来访200-250组客户，需要呼叫兄弟楼盘置业顾问支援程度。

下图是该楼盘明源软件的截图，不是说可信度高，而是绝对真实。

操盘水平高到到访量截图自证清白，Rose也算是头一回见到。欢迎各家楼盘亮后台数据。

他家楼盘开一个火一个，估计自己也习惯了，只是别人还不太习惯，还要受别人家质疑和打击，你说委屈不委屈。

21.继wk之后，有信源透露，bgy已经做好最坏打算，高管们也做好最坏打算。

坊间传言副总裁cgy的清华太太zy，曾司职财务要职，如今转战小红书，成为育儿网红，开始新生活。

22.资本金手指lhl从集团空降保利北京，接替lxt外放空出的总经理职位。

有信源称，他的首要任务就是啃硬骨头，把保利北京大量商办资产，通过证券化方式盘活，把多年遗留下来的包袱甩掉。

23.在傻孩子zh抬高树村地块后，顺顺利利把功德寺双子送走。据功德寺销售说，销讲都没背完，都卖光了。

接下来，最有操盘含金量的朱房双子马上面对面对攻，北京豪宅元年的第一次最有技术含金量的硬仗，即将打响。

目前的攻守态势是，一方三缄其口，还在全力打磨最后的产品细节；一方四处放风，各种资料神奇泄密。

24.越秀又在折腾，先是起立坐下，现在走贪吃蛇模式，出现一个新部门，叫生产管理中心，把产研、工程和运营三大部门全部吞掉。有信源透露，这是对标绿城。

生产管理中心总经理是原来的产研老大洪国兵，原来的设计老大李恩和原来的客研老大蔡国强，变身副总经理。

北方区域产品老大爨博宁，东南硕士，万科新动力出身，曾司职融创北京产品中心总经理。越秀看来铁了心要做好产品，不过在北京的口碑是会拿地，产品力口碑自己都不大提。

25.有人看过丽金府样板间吗，欢迎评论区留言。销冠100

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