在景德镇做房地产的人怎么样了

曾经风光无限的景德镇楼市正经历深度调整：以碧桂园昌南府为例，房价从高峰期的万元/㎡降至如今8000元/㎡左右，二手房如恒大名都更是从9500元/㎡跌至6000元/㎡。房企裁员、佣金缩水成常态，有从业者直言“收入腰斩”。

面对房地产市场的冷热交替，业内人士建议购房者需理性权衡——自住优先考量户型实用性与开发商口碑，投资则需警惕价格虚高区域，视经济实力量力而行。景德镇的陶瓷文化虽世界闻名，但经济动能略显不足，房价回归理性已成趋势。当下买房，既要看需求，更要看实力与长远价值。

#01

年薪从百万到20万，收入在缩水

沈晓赟，在景德镇房地产销售一线一待就7年，他目睹了瓷都房地产这些年的涨跌，对于这个行业，更有发言权。

”景德镇的商品房呈现两极分化，安置房像观英小区在5000元/㎡左右，老破小则在2500~5000元。如果刚来景德镇，首付几万，选个二三十万的刚需房就比较实惠。中档一点的，比如山水瑞园、阳光东园和城西宝龙附近，6000~7000元的改善性小区，则问的人更多。“沈晓赟说，高端一点的小区，比如望陶家园、碧桂园昌南府都在7000~9000元，“我现在所在的岭上家园楼盘也在这个价位。周边配套越完善越受欢迎，商业、学校和景点都是业主考虑的因素，像紫悦台、望津府和观山和悦这些别墅都在万元以上，180~360平方，客户问的最多的还是价钱和小区环境、品质。现在卖房的比买房的多，选改善性住房的远比刚需的要多。”

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”2024年开始，买房就有补贴，首套房，只要是刚需名下无房、外地人落户或者高端人才引进，都会有相应补贴，一般都30000起步，消费券或者购物卡形式。开发商和政府各补贴一半。”沈晓赟还透露一个信息，“房地产销售人员相对门槛低，系统性培训不足，如果没有人际关系和综合能力，不建议入这一行。一般的佣金是千分之3，高峰时年薪可以达到百万，这两年最高也就二十万左右了。”

许鹏从事房地产策划行业多年，在他看来，房价还是与市场需求关系最密切，“与上饶、九江这些城市相比，景德镇周边的乡镇相对较少，城镇化率比较高，房价支撑力不够。现在拿地成本这么高，开发商拿地热情也不高。房地产的投资属性也不强。”

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”目前市面上卖的比较好的如岭上家园，面积125-140平方左右的洋房会比较畅销。现在新的改善项目也越来越多，各项目开始卷产品力，比如出现了6米长、2米4宽的大阳台，园林式的小区也越来越受欢迎。“许鹏介绍说，“为了更为长远地维系客户，他们开始聚焦后端服务，为业主提供更多的福利，比如大剧院的演出门票，开展丰富的社群活动等，”产品要能‘打’是一方面，让业主有更加幸福的优越感也是一种策略。房地产销售也是优胜劣汰，创新才会有更好的业绩，‘退潮过后，才能看出谁在裸泳。“

#02

老破小不建议买，二手房直播可为

火哥，本名甄有生，从2020年开始转行做二手房，在抖音上，他以道具服装夸张，表现力强而广为粉丝了解，在业界有一定的知名度。

“以前摆过地摊卖衣服、吃过很多苦。我还做过三个月的陶瓷直播，烧钱也没能成功。也是一个偶然的机会进了房产销售这一行，努努力，我一个月赚个3万还是比较轻松的，一个普通的房地产销售也能达到月薪1万左右。” 火哥告诉冷叔，目前景德镇的新小区保值率较高，“老破小不建议买！现在问的人也少，”二手房当中，楼梯房3000~5000元/㎡，电梯房5000~7500元/㎡。我们的中介费都是统一收1%，新房的话开发商是会给佣金的。如果你的抖音有流量，又懂直播，做这行就有优势。否则，不建议入这一行。“

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泉哥，本名吕思泉，早在2015年就开始从事一手房地产销售，”去年开始在赢合地产转做二手房 ，我身边老客户转介绍的成功率比较高，做这一行还是靠口碑和人脉。 “

“我们的经纪人收入只有成交了才收取买方和卖方各1%的中介费，售后代办是平台在负责，收2000元一单，目前80~130平方的问的最多。”关于投资客这一块 吕思泉说，投资客会对学区房和次新房（一般指刚交2至3年的房子）更感兴趣，“我身边问九颂山河菁华轩和江山赋的有不少，现在产品都在迭代，如果选房，一定要看家庭人口构成，双方上班离哪里更方便，甚至有没有慢性病，能不能就近去医院，这些都要考虑进去。买房者还可以关心一下景德镇的房产政策，在2025年12月31日前，四类特定人群（新落户人员、新注册经营主体企业高管、各类单位全职引进的人才、城镇无房市民）在市中心城区购买新建商品住宅或二手住宅，可申领住房商贸联动消费补贴30000元（按套计算）。”

#03

瓷都房产，更有情绪和精神价值

张希德，资深房地产人，2014年到景德镇发展，在他看来，景德镇真正的高峰期出现在2016到2018年棚户区改造时，“那时候我们团队操盘了玖域壹品和金鼎玖域等项目。我记得高峰期时，营销中心客户车辆排队一直延伸到古窑路口，长达数百米。2018年1-10月，全市商品房销售面积约131.2万平方米，同比增长20.1%，实现商品房销售额85.3亿元，同比增长高达61.2%。”

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“2024年1-11月全市新建商品房网签备案面积110.01万㎡，同比下降5.47%。房地产市场整体呈现’止跌回稳‘态势，市场活跃度、客户来访量、成交量有所增长，但市场热度能否延续存在一定的不确定性。”张希德从一个专业房地产人的角度进行分析，他表示，“我个人认为景德镇房地产市场从高峰期的火爆逐渐回归到现在的相对平稳，房价有所下降，但销售情况也从快速增长，转变为有一定波动但整体趋于稳定的状态。”

对于如何买房，张希德也给出了自己的建议，“建议从以下三个方面考虑选择合适的房子：首先明确自身需求和预算。一是确定购房目的，如果是自住，要考虑工作地点、周边配套等；如果是投资，重点考虑租金收益。 二是评估经济实力：计算可用于购房的资金，包括首付、税费、中介费等，以及每月能承受的房贷金额。其次是了解区域特点是否和个人偏好相符合。三是关注楼盘和户型， 选择口碑好的楼盘：关注开发商的信誉和口碑，如长虹·银湖新都、金鼎九玺台等都是各区域的热销楼盘，国企开发商相对更有保障。再就是挑选合适的户型：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型和面积。此外，在买房前多比较、多实地考察，选择性价比高的房子，适当拉长成交周期，充分评估优势和风险，尤其避免踩坑。”

对于未来景德镇房地产走势，张希德也给出了自己的看法，“目前政府出台了一系列刺激购房需求的政策，如对特定人群发放消费券、对生育家庭实施购房补助、推动住房‘以旧换新’、优化住房公积金使用政策和住房套数认定标准等，这些政策释放了刚性和改善性住房需求，促进了房产市场止跌回稳。其次从经济发展角度分析，2025年一季度有53个重大项目集中开工，总投资近300亿元，涵盖文旅、制造、基础设施等重点领域，这将带动就业和人口流入，为房产市场带来新的需求。第三从人口因素分析，景德镇常住人口在2023年有一定程度的下降，长期来看，人口增长可能较为缓慢，但随着城市的发展和就业机会的增加，有望吸引部分周边人口流入，对住房需求有一定的支撑作用。不过，景德镇房地产市场也面临一些挑战，如宏观经济形势的不确定性、房地产市场的库存，尤其是恒大遗留的多个项目等。但总体而言，在政策的持续支持和城市不断发展的背景下，未来景德镇房产市场有望保持平稳健康发展。特别强调的是，景德镇独特的城市地位，悠久的制瓷历史、繁荣的市集文化，可以堪比文艺复兴时期艺术和文化的发源地——佛罗伦萨，因此我坚信，景德镇房产的价值远远不仅限于经济价值，更多是情绪价值、精神价值，是那些热爱景德镇这个城市、热爱景德镇陶瓷文化、热爱景德镇烟火气息的‘景漂’和‘镇巴佬’们，内心深处永远不可替代的家园。“

尽管景德镇的房价有所回落，房地产销售群体收入也普遍下探，但坚守者通过深耕本地需求、拓展文旅配套等创新路径，在行业洗牌中逐渐走出新天地，也逐渐印证了"瓷都"市场的韧性空间。

编辑丨冷叔

*本文图片由受访人 提供 *

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