年报观察 | “旧改专家”珠光控股2024年亏了34亿港元

观点网 停牌将近10天，“合生系”珠光控股终于发布2024年业绩报告。

这家扎根广州旧改市场的房企，在去年充满挑战的市场环境中面临巨大的压力。该公司主要营运数据全面下行，财报显示它已连续第三年录得亏损。

资料显示，2024年实现收入15.85亿港元，同比减少31.2%；毛利为12.09亿港元，同比减少20.9%，不过在超低的銷售成本之下，毛利率达到76.3%。

但就算如此，珠光控股还是不怎么赚钱。

由于期内投资物业公平值亏损净额同比增长88%至4.64亿港元，金融资产减值亏损净额同比增长797.87%至22.48亿港元，其他开支净额由1.55亿港元增加到9.73亿港元，令其蒙受了利润损失。

期内，珠光控股母公司拥有人应占亏损达到34.12亿港元，较2023年的8.15亿港元，大幅增长318.7%，而2022年的亏损额同样不超过10亿港元。

分业务看，珠光控股主要收入来源包括物业发展、项目管理服务、物业投资及酒店营运三个部分。

其中，物业发展收入录得2.43亿港元，较2023年8.01亿港元下滑69.7%。

但这其实也并不奇怪，珠光控股近年来地产业务陷入一定程度的停滞。旧改项目本来进展就较慢，叠加流动性困难，新项目迟迟未能落地，珠光控股物业发展收入主要靠成熟项目支撑。

资料显示，珠光控股2024年实现合约销售额3.83亿港元，同比下降约90%，对应合约销售面积1.19万平方米。而提供了最多合约销售的两个项目珠光金融城壹号（销售金额2.06亿港元），以及花城御景花园（销售金额1.08亿港元），都已经入市多年。

例如珠光金融城壹号前身为东圃AEC汽车城旧改项目，珠光控股2011年将其收入囊中，2019年便推出复式小面积公寓入市。

去年提供了销售业绩的项目还包括同样位于广州珠江新城的珠光新城国际，从化区的珠光·御景山水花园、珠光·云嶺湖和珠光·天湖御景花园三个项目。另外还有位于梅州市的珠光·新城御景，中山市的御景雅苑，河北香河的珠光·逸景。这些项目提供不足20%销售。

珠光控股目前表面上的土地储备也不多。截至2024年末，其拥有土地储备仅74.73万平方米。这里面除上述已开始贡献销售的项目的剩余部分外，还涉及位于从化得天鹰项目（珠光·山水诚品）、梅州的潮塘项目等。

接下来珠光控股主要的项目补充还有待旧改项目孵化。

珠光控股与“关联方”广东珠光集团有限公司一直存在业务联系。2021年5月，双方就曾签订一项为期十年的战略合作框架协议，约定双方将在竞标土地、项目开发以及物业建设、营销及管理等方面展开合作。

而最新消息，早前4月9日珠光控股公告，宣布签订了一份谅解备忘录推动收购，一家负责发展广州旧村改造项目的公司的不超过80%的股权。这笔交易最早在2023年9月便被提出，但直至如今还未落实。

珠光集团深度参与广州旧改市场。据不完全统计，珠光集团曾或正在参与的城市更新项目约20多个，总面积超2000万平方米。

包括目前最受市场瞩目的海珠沥滘村旧改项目。资料显示，沥滘城中村改造项目作为广州市重点工程之一，也是“老四区”中体量最大的城市更新项目，承载着重要的民生与城市升级功能。

该项目位于广州市新城市中轴线南段滨水区，紧邻珠江后航道和海珠湖，改造范围总用地面积89.67万平方米，计容总建筑面积达436.27万平方米，其中复建安置区和融资区分别为213.58万平方米和222.68万平方米。

珠光集团最早于2012年才介入该旧改项目。2018年，项目改造表决率超过8成，正式进入旧改签约阶段。

目前，沥滘城中村改造项目14号融资地块，已定案名为珠光·海珠新城并于2022年开售。但该项目似乎并未注入珠光控股这个上市平台内。

其余业务中，项目管理服务收入11.45亿港元，较2023年同比下降10.5%。该有任务主要是，珠光控股向物业发展项目及城市更新项目提供项目管理服务。

财报披露，项目管理服务收入事实上基本主要是为单一客户服务。2024年，单一客户贡献了约10.3亿港元的收入，占该板块总收入的89.9%。市场分析，这单一客户极大可能是珠光控股关联方。

同样与关联方有关，财报显示，珠光控股形成了来自关联方的“城市更新项目应收款项”156.7亿港元。

在2024年中期业绩报告中 ，这部分数据为157.98亿港元，涉及的关联方包括广东珠光集团、广州珠光房地产、广州从化珠光投资、广州珠光投资。

物业投资及酒店营运业务方面，截至目前，珠光控股持有地中海酒店、珠控国际中心、广州云岭湖酒店作为投资物业。

该业务去年实现收入1.98亿港元，较2023年同比下降11.1%。其中主要大头是租金收入，录得1.31亿港元，为珠光控股提供了较为稳定的收入来源。

不过珠光控股目前面临的最大问题仍是流动性缺乏，以及新的旧改项目不知道何时才能注入。

截至2024年末，珠光控股短期借款约137.46亿港元，但与之对应该公司现金及银行结余仅约0.17亿港元。

站在珠光控股背后，珠光集团的流动性也不算太充足。去年12月，珠光集团就曾宣布引入中信城开合作推进沥滘城中村改造项目的后续开发建设。据悉，中信城开表示将发挥自身专业及资源优势，积极协调金融机构资源，大力支持沥滘项目开发建设，为项目顺利推进提供坚实保障。

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