上海
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3月上海租赁旺季并没有到来
3月是租赁市场上的传统旺季，进入市场上调价和换房周期，但今年租赁旺季并未如期而至。2025年3月，上海住宅租赁平均价格为83.1元/平方米/月，环比上涨0.12%，同比下跌4.7%，整体来看租金上调偏理性。2025年由于面临复杂的社会经济环境、居民消费降级、租客租房预期及预算下调等因素，叠加保租房大量集中入市，总体形势已然面临较大压力。并且，旺季不及预期从2月份就可以看出端倪，2月作为春节后“小旺季”却明显成色不足，虽然活跃度大幅上升，租赁客户增加，但是成交方面散租市场价格平稳，公寓项目平价跑量，市场出奇的冷静克制。可以预见，后市旺季结束，4月市场回归常规水平，租金或有所回调。
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2024年上海外人常住人口减少23.8万
与旺季未至同来的是，外来常住人口大幅减少。
2024年上海全市常住人口为2480.26万人。其中户籍常住人口1496.77万人，外来常住人口983.49万人。与2023年的差值比较，2024年户籍人口增长16.6万人，外来常住人口减少23.8万人。这其中要除去部分外来人口转正，成为了新上海人，2024年上海落户人口是8万人，刨除这8万人，上海外来人口有近15.8万流出上海，转战其他城市。
外来人口是上海租赁市场的重要组成部分，七普调查上海非户籍人口中有85%的人租房，约占891万人，15万的外来人口流失约占整体非户籍租房人口总量的1.68%。这样看似乎影响不大，但是再从上海2024年全年的挂牌成交量来看，供应66万套，成交54万套，以平均套均2人来算，流失人口占成交总人口的13.8%，可见对上海租房需求影响有多大。
网上有种观点，数据显示2024年上海居民生活用水量、液化气用户数均下降，侧面印证居住需求减弱。
笔者找到《2024年上海市国民经济和社会发展统计公报》，才发现这样的结论有失偏颇，虽然2024年上海总的用水量降了，但是用电量增长幅度远超过水的降幅，并且液化气用户下降，但是天然气用户增长了，液化气早就该市场淘汰的产品，拿这个数据验证市场居住需求减弱压根站不住脚。
那么上海住房租赁市场的真实情况到底是什么样的？
根据同策研究院覆盖上海40多万套集中式长租公寓的数据库来看，2024年上海租赁住房活跃度持续低位运行。通过人口大数据及网络行为大数据，建立租房客户寻找房源的活跃度指数，2024年上海租客的活跃度持续降低，这意味着租客看房、找房的规模下降。截至12月底，上海租赁活跃度同比下跌26%、环比下跌7.1%，环比跌幅位居10大城市之首。也就说2024年上海租房租赁市场需求确实在持续减弱。
根据同策调研的万间长租公寓运营坪效来看，近半年不管是挂牌租金还是实际租金都呈现下行趋势，虽然2月上海租赁市场活跃度提升，但多数公寓运营商为了保出租率，仍然选择谨慎定价，不涨价，2月空置率和空置率都有所好转。
所以，2025年租赁市场“开师不利”，不管从旺季未至、人口减少、租金理性等各方面都印证了上海住房租赁市场需求持续减弱，况且未来还有天量的保租房待入市，2025年核心八城新增入市保租房数量预计为860万方，达到“十四五”期间的最高峰。前有市场需求疲软，后有国家队来势汹汹，长租公寓企业该如何应对？
我们此前写了很多篇运营类的文章，有兴趣的朋友可以翻看：
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