机构：一季度上海办公楼租赁需求逐渐回温，成本驱动型需求占主导

近日，多家商业地产机构发布2025年第一季度报告。报告显示，第一季度上海办公楼租赁需求逐渐回温，成本驱动型需求占主导。与此同时，投资市场呈现回暖态势，成交金额同比两位数上升。

上海办公楼租赁需求逐渐回温

全市净吸纳量环比和同比均有提升

仲量联行的报告显示，今年一季度全市共计三个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得18万平方米，其中非中央商务区的四川北路板块录得一个新项目交付，总建筑面积为94000平方米，大体量项目竣工加剧供应压力。不过，CBRE世邦魏理仕的报告显示，今年第一季度全市净吸纳量环比和同比均有提升。

仲联量行的报告显示，今年一季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动搬迁和升级需求。“金融与专业服务业所属的内资企业抓住了当前有利的租赁窗口期机会。”仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示。

CBRE的报告也显示，从行业需求来看，金融业依然处于主导地位，占比23%，主要受到投资管理和银行等领域需求的推动。TMT行业稳居第二，占比22%，得益于电商、通信等企业的扩张以及部分软件系统开发和互联网平台公司的租赁需求。第三位是消费品制造业，需求回升显著，占比16%，尤其是零售快消品和3C电子产品等相关企业活跃度较高。第四位是专业服务业，占比9%。值得一提的是，随着消费升级和服务业的进一步发展，消费服务业受到教育培训和健康护理领域的推动，首次进入需求占比前六名。

值得一提的是，业主方也在“绞尽脑汁”地通过对客户需求的洞察以提供更多租赁方案来应对办公楼的市场周期。

近日，吉宝静安中心（Park Avenue Central，简称“PAC”）发布了共享商务空间品牌KONNECT“智会”空间。据了解，KONNECT打通了办公楼的其中一层，采用模块化场景，覆盖从独立办公到商务和社群活动的全场景需求，包括董事会议、创意工作坊、企业团建、社交路演等，租户可以根据需求付费预订。

“很多企业在租赁中的痛点之一，就是很难找到一个在办公点或者周边，预算范围内，能够根据活动的具体需求灵活转变的空间。在PAC周边一带，有企业告诉我们，他们在一年中可能举办了五六十场活动，只能向外寻找场地，且这些场地无法根据他们的要求进行灵活的转变。”日前，吉宝城市发展部执行副总裁、可持续城市更新运营（中国）负责人余昇鸿在接受澎湃新闻采访时表示：“我们洞察到了目前市场中存在着一种空间产品的空白——即可同时满足单人工位、多人会议、大型会议和企业团建的模块化一站式商务空间。而我们希望通过KONNECT空间赋能这些企业。”

据吉宝中国市场经理施辛易透露，目前，吉宝静安中心（PAC）招租还在进行中，但已经收到非常多的意向，其中有很多跨国公司，“在上海市场，写字楼竞争非常激烈，同样的产品、同样的价格，他们（跨国公司）一定会选对自己来说更符合总部标准的公司。”

大宗交易金额录得同比两位数增长

5亿元以下成交项目占比创历史新高

从投资市场来看，多家商业地产机构发布的报告显示，第一季度上海投资市场表现亮眼，交易金额录得同比两位数增长，市场呈现出回暖态势。

CBRE的报告显示，第一季度的大宗交易中，博华广场交易作为近三年来唯一的超百亿级单体项目成交，有望为市场注入积极信号。澎湃新闻（www.thepaper.cn）此前独家报道，今年1月，中邮人寿保险股份有限公司宣布，公司作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。多位知情人士向澎湃新闻表示，交易的对价为108亿元。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“博华广场的交易进一步印证核心优质办公物业的投资价值并有望缓解市场对核心资产的观望情绪。这一交易不仅体现了投资者对高品质物业的认可，也反映了市场恢复信心的积极信号。同时，政策推动消费提振与产业升级，预计将带动零售物业和产业地产需求释放，进而吸引新一轮投资关注。尽管当前租赁基本面与交易情绪仍需改善，但在此背景下，上海的物业投资市场仍是机遇与挑战并存的局面，投资者应保持敏锐，积极捕捉市场信号，审慎分析投资机会，争取在市场逐步回暖的过程中把握先机。”

CBRE还指出，博华广场交易推升机构投资者交易金额占比高达72%，企业与个人的投资热情持续，特别对小体量办公楼、酒店与租赁住宅等物业类型尤为青睐。

整体来看，仲联量行的报告也指出，市场呈现出两大显著特征：第一，单体规模持续缩小，小规模项目依然是市场成交的主流，5亿元以下成交项目的占比攀升至74%，达到历史新高。第二，上海商业地产的成交主要由高净值人士和各类企业买家主导。此外2025年第一季度以投资为主要目的的交易进一步增加，占比高达86%。

值得关注的是，仲量联行的报告显示，在2025年第一季度，长租公寓资产以34%的显著占比首次超过办公资产，成为季度成交金额占比最高的资产类别。今年一季度，随着多个大型社区型长租公寓项目相继入市，保险机构对这类资产的投资热情持续升温，进一步带动了长租公寓交易市场的活跃。办公资产以29%的成交金额占比位居第二，零售地产（27%）紧随其后，酒店（5%）和产业园区（5%）则分别位列第四、第五位。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“当前市场格局正经历深刻变革，业主需以更坚定的决心和果断的行动力把握机遇。近期成交的案例显示，不少成功的交易得益于业主灵活调整策略，快速适应市场变化。展望未来，我们预计市场将呈现更多元化和专业化的投资格局。”