浙商强Call板块‖物业·杨凡

（来源：浙商证券研究所）

稳舵三帆

任凭风浪起，稳坐钓鱼船。浙商研究认为，当前背景下，应坚定信心，积极关注红利资产+内需资产+自主资产三条主线，推出【稳舵三帆】系列推荐，彰显分析师最强信心，研究所最严把关，助力机构投资者不畏风浪，砥砺前行。

强Call板块

强Call板块：物业

推荐起始日期：2025年4月10日

推荐首席

2024金牛奖上榜，连续两年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。

浙商证券房地产团队

团队特色：精一，博约，尽心

标签推荐：华润置地，信达地产，滨江集团，贝壳-W

团队成员：杨凡，吴贵伦

推荐理由

在房地产行业止跌回稳的趋势下，央国企房企信用稳定，压制物业公司估值因素逐步消化，物业公司类固收的红利属性凸显。

超预期点

类固收红利配置价值提升。

驱动因素

1、中高端物业+AI优化成本，长期打开利润修复空间

新房市场供给呈现“量缩质优”的趋势，政策端对“好房子”持续进行引导，改善型住宅需求占比持续提升，有望为中高端物业带来发展机遇。中高端住宅的物业费标准通常比普通住宅高两倍左右，物业公司营业成本中广义人工成本占比近7成，中高端物业单价高、人工成本占比高的特点为后续成本优化提供空间。AI科技的应用能够助力物企优化成本，例如通过自动化管理停车、电梯等系统，减少人工巡检和维修频率，降低维护和人员成本。我们认为，未来在AI科技赋能下，物业公司有成本优化空间，有望逐步实现利润修复。

2、ROIC分子和分母端均有优化空间

我们认为，由于物业公司轻资产、强现金流的属性，ROIC和股息率双重指标可以作为对比估值的主要判断依据。提升物业公司ROIC有两条思路：

1）分子端提升：①提升运营效率（例如科技应用降本增效）、②增加高利润率业务收入占比（例如增加市场化定价的商办业务占比）、③增强定价权（例如提升物业费匹配更好的服务）。

2）分母端的提升：我们认为主要体现在管理好存货周转和应收账款周转上。尽管物业公司高速拓展规模的时期已过，但通过上述方式提高内生效率仍然有望带动物业公司ROIC的优化。

3、止跌回稳，物企红利属性显现

2025年以前物业公司估值和开发商估值同步波动，我们认为主要因为政策工具此前并未完备，且止跌回稳目标在2024年9月以前并不清晰。因此物业公司虽然利润增速和分红表现均不错的情形下，估值持续下探。2025年以后房地产行业止跌回稳目标清晰，房企主体信用趋于改善，物业公司的红利资产属性才能得到逐步释放。我们认为当前央国企物业公司已经具备了估值修复的基础，尤其是在内外部局势复杂多变的情况下，买央国企物业=买现金流。参考中国国贸的PE估值和剔除现金PE估值，我们认为大部分央国企物业公司估值还有20-30%的修复空间，个别物业公司股息率和利润改善会进一步推动市值提升。

投资建议

我们建议关注：第一梯队-华润万象生活和招商积余，第二梯队-中海物业和保利物业。

风险提示

科技降本增效不显著，应收账款周转天数拉长。

关于浙商强Call板块

产品级别：AAA（最高）

产品亮点：首席千挑万选深度研究，研究所严格把关精品推出，最高标准最强信心推荐。

认准【浙商强Call板块】标识。

产品定义：

板块整体有机会时针对板块的重要推荐。

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