择机买地与卖楼169.5亿 龙湖“审慎”的一季度

观点网 4月9日，龙湖集团发布2025年3月未经审核营运数据。

截止2025年3月末，龙湖集团累计实现总合同销售金额169.5亿元，合同销售面积118.8万平方米。

从单月表现来看，今年前三个月，龙湖分别取得合同销售金额44.6亿元、54.8亿元、70.1亿元，整体呈逐月增长的趋势。

事实上，自去年下半年以来，多部门打出政策组合拳，推动房地产市场止跌回稳。不久前发布的政府工作报告中，更是首次将稳住楼市写进经济社会发展总体要求。再叠加“金三银四”的传统销售旺季，显然，在多重因素的共同作用下，节节攀高的一季度表现为龙湖开了一个好头。

不过，就行业整体而言，据观点指数发布的“2025年1-3月房地产企业销售表现”研究报告，前100房企实现累计权益销售金额5313.17亿元，同比下降约11.1%。前100房企实现累计全口径销售金额7551.67亿元，同比下降约11.21%。

其中，龙湖分别位居权益销售金额、全口径销售金额榜单的第十四位和第十三位，而上年同期分别排在第八位和第九位。

比对两份榜单，发现越秀、华发、中国铁建、中国金茂、滨江集团等都有明显的销售反超。事实上，上述企业过去一段时间在土地市场大多相对活跃。

例如，滨江集团全年新增23块土地储备；中国金茂通过招拍挂及合作协议共计获取22个新项目；越秀地产全年于8个城市新增24幅土地……当然，也有华发股份这样，全年仅拿下6宗地的案例，这就与企业整体的推盘节奏相关。

刚结束的3月，龙湖集团合同销售金额70.1亿元，合同销售面积48.5万平方米；单月实现归属公司股东权益的合同销售金额47.4亿元，归属公司股东权益的合同销售面积35.2万平方米。

具体到不同区域的表现，于3月份，长三角地区为龙湖集团贡献了最多的合同销售金额，为19.8亿元。其次，西部地区单月实现合同销售金额17.5亿元；环渤海、华中、华南地区则分别实现合同销售金额16.7亿元、7.2亿元、8.9亿元。

就前三个月的整体表现，西部、环渤海、长三角、华中、华南分别实现合同销售金额44.9亿元、37.3亿元、50.1亿元、16.2亿元、21亿元，分别约占合同销售总额的26.49%、22.01%、29.56%、9.56%、12.39%。

长三角地区的表现延续了上一年的趋势，成为龙湖集团销售贡献主力。在新项目投拓方面，龙湖亦有侧重。

相比上述“超车”房企们在土地市场的投拓力度，龙湖确实更趋于“审慎”。去年全年，龙湖仅在北京、上海、武汉、西安等地新增9宗地块，总建面为82.74 万平方米，权益面积为38.7万平方米。

其中，有7宗地块在上半年获取。今年以来，龙湖的拿地动作集中在2月单月，月内于上海、苏州分别新增1宗地块，权益对价约为13.2亿元。

其中，上海地块是龙湖与建华以联合体竞得，成交价约10.57亿元,综合溢价率约16.54%，龙湖的权益占比为70%。该地块位于奉贤新城中心区域，为商住混合（15:85）用地，地块毗邻轨交5号线奉贤新城站及奉浦快线金海公路站，周边拥有龙湖奉贤天街。

苏州地块是龙湖联合汤和控股旗下句容建华置地有限公司以底价7.76亿元竞得，位于吴中经开区长桥街道，容积率为1.3，可打造高品质低密度住宅。

据悉，在吴中区，龙湖还布局了其他6个地产开发项目，包括御湖境、云河颂等重要产品线。

2025年，龙湖仍会在保证偿债安全的前提，择机选择一些新的土地。“未来我们会根据整个市场的变化，进行弹性的供货，这个也是我们今年的一个投资策略。”

显而易见的是，龙湖的投拓决策似乎更加强调对区域资源的整合深耕，并突出业务的协同发展。如此一来，也必然伴随速度和质量上的相应改变。

在不久前召开的2024年度业绩发布会上，管理层曾预判2025年市场整体下降的空间有限，但是不同城市、不同板块之间的分化会加剧，后续市场还是会依赖于整个政策的变化以及市场预期的变化，存在一些不确定性。

2025年的推盘节奏及供货计划方面，该公司准备了超1600亿元的可售货源，其中85%的货源布局在一二线城市，40%以上的货源是全新项目加老盘新一期。此外，龙湖也将大幅提升传统行活能力，例如在产品力打造、营销能力、服务标准等方面都会进一步迭代。

近两年来，经营性业务已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源，成为其穿越周期的压舱石。针对开发业务未来的定位，管理层最新表态指出，“实际上，我们是开发、运营、服务齐头并进。”

以最新数据来看，截止2025年3月末，龙湖集团实现经营性收入约65.5亿元（含税金额约70亿元）；其中运营收入约35.8亿元（含税金额约38.5亿元），服务收入约29.7亿元（含税金额约31.5亿元）。

2024年4月，龙湖发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，涵盖妇儿医院佑佑宝贝、服务式公寓霞飞公馆、长租公寓冠寓、产业办公蓝海引擎、活力街区欢肆、颐年公寓椿山万树六大资管业务。

去年全年，龙湖实现资产管理收入31.8亿元。该航道全年实现利润同比增长25%，连续两年实现经营性现金流为正。“也就意味着这个航道不需要通过地产或者大集团资源的反哺，而是通过它自身资源的有序优化和存量项目的现金流来实现增长。”

一季度末，龙湖在合肥新开业活力街区“欢肆”，该项目坐落于复兴路与文曲路交汇处，紧邻地铁4号线复兴集站，无缝链接城市主干道与轨道交通，辐射周边科研机构、高校及高端居住区，致力于打造城市青年活力新磁场。

据悉，合肥欢肆包含700多间长租公寓，以及近2万方的街区式商业，整体体量在4万方左右。龙湖预计，该项目在第三年能够实现8%的回报率。

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