闽侯商住楼，买来三年时间，从60万变成30万的复式楼

这几年，福州的房价虽然处于普跌的一种状态，但部分区域的价格，在短短的两三年时间里，直线下跌至腰斩的状态，原本是为了投资，结果连本金都收不回来了。

闽侯高新区，在2020年的时候，我们都称它是福州最保值的地块，住宅类的小区：中海寰宇天下，群升江山城，国贸学原等，单价一度飙升至24000元左右。

高房价之下，高新区不少SOHO商住楼也同步入市，譬如群升江山城一套50多万的SOHO，祥禾公社一套58万的SOHO，以前小编还特意去这两个小区踩盘，小小的售楼部里头，挤满了中介和购房者，现在看来，这些客户全部都成为最大的韭菜。

闽侯高新区万达广场，在2021年9月30日开业，本以为是一个王者，结果两年多的时间过去，原来是青铜级别的存在，在大时代的浪潮底下，再强的商业配套，也难以拉动周边的经济。祥禾公社就是位于万达背后的一个soho商住楼小区，来看看近期成交的房源，或许会让你们大吃一惊。

成交小区：祥禾公社；

成交时间：2025年3月；

成交数据：产权42平米，3房2厅，低楼层，朝东南，精装修，30.2万，成交单价7191元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌了215天的时间，总共带看客户8次，业主首次挂牌45万，期间价格经过5次调整，最后以30.2万成交。房屋交付以后，业主还对房子进行重新装修，分割成3房户型出租，可能是这两年的房子也不好租，所以把它给卖掉。这个价位，除了房价原值上亏了不少，还要亏一个装修。

2、祥禾公社待售房源32套，在租房源240套，全部是小产权的SOHO商住楼，上下两层，户型主要集中在22,31,43平米的结构，全部是单面朝向，朝南面的价格要高于朝北侧的房源，小区共有12栋楼，3943户业主，前几年全部售罄，现在均是二手房在售，挂牌房源量不多的原因有两个，一是业主觉得价格太低，二是贵的房子，中介也不愿意挂牌。

3、祥禾公社，目前业主挂牌房源的均价为12045元/平米左右，从现有待售房源中显示，精装修的挂牌单价在1万以上，毛坯房在9000左右，多数装修好的房子，都是以居家为主，办公性质的较少，贝壳网和幸福里两个平台显示，历史成交房源量较少，月均在1-2套之间，其单价也是越来越低，挂牌价格已经无法作为参考，只有成交价才能参考价值。

4、2020年很多客户买入这里，因为万达的开业，带来一波巨大的流量，加以那些年，高新区是福州的热点板块，所以大家的信心偏足，从配套上看祥禾公社，除了万达之外，教育，交通，医疗都较为一般，能够买或者租这个小区，主要是万达里头的员工居多，目前市场租金大约在2000元/套。

购房建议

商住楼的劣势方面

• 土地性质与交易成本：商住楼土地使用年限一般比住宅短，二手交易税费相对较高，可能会达到7万左右，加上装修等成本，整体购房成本不低。

• 生活成本：水电费等可能按照商业标准收取，比住宅高，长期下来是一笔不小的开支。

• 居住体验：小区周边学校较少，不太适合有孩子上学的家庭。且商住楼人员流动大，居住氛围可能不如纯住宅小区，物业管理难度相对较大。

• 房产保值与增值：高新区商住楼数量较多，竞争激烈，加上近几年楼市整体不太景气，过剩房源较多，未来房产的保值和增值空间可能有限。

如果你是单身人士、预算有限，对商业配套有需求，且不介意商住楼的一些缺点，用于自住或小成本投资、办公，祥禾公社商住楼可以考虑。但如果是出于长期居住、追求稳定的居住环境和房产保值增值等目的，可能需要谨慎选择。

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