土地市场已失控？未来房地产要“变”了？

今年土地市场可太热闹了！地王一个接一个，价格蹭蹭往上涨。

就拿杭州来说吧，前两天刚拍出7.74万/㎡的地王，溢价率高达70%。

结果三天不到，记录又被刷新了，西湖区又拍出8.8万/㎡的新纪录，溢价115.39%。

另外，成都也不甘示弱，经过213轮疯狂竞价，地价首次突破4万大关，整个土拍现场异常激烈，拍卖师都紧张得直冒汗。

而且，这种情况不是最近才有的，早在2月份开始，苏州、郑州、成都、深圳等城市就出现了地块溢价率上涨。

3月初的时候，上海也拍出了一块全国地王，楼面价高达16.23万一平。

看到这，很多人开始担心了：地价这么疯涨，房价不得上天？

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其实，客观来说，这事要分两头看。"双轨制"确立后，商品房价格逐渐开始市场化：

一边是品质好的豪宅和次新房价格越卖越贵；

另一边，保障房、共有产权房、保租房的建立也在逐渐完善，甚至郊区的房子也基本上等同于保障房的功能，这些价格将会维持稳定。

不过，关于房地产市场豪宅化，咱们可以具体来了解一下：

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首先，不难发现，这一轮土拍有两个共性：①溢价率很高，②容积率特别低

比如杭州最近的几个地王都是70%以上的溢价率，成都的更是直接100%以上…

说白了，现在开发商都在抢着拿"好地段低密度"的地块。足以说明他们很看好接下来的房地产高端市场。

而且，未来的商品房市场的新玩法也很明显：往高端化，豪宅化的方向走。

比如前两天，北京海淀的一个项目开盘，单价10万+，总价1000万以上的房子，开盘一分钟就被抢光。

海淀豪宅2000万以上的房子，近期销售同比暴涨了192%。

还别不信，国内的有钱人还真不少！

今年的招行年报显示，去年存款千万的客户就新增了2万户。

还只是招行的数据，想想中国有大几千个银行，高端客户的总量是不会少的。这些人都是未来豪宅的有力接盘群体。

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不过也不用别担心全国房价都要涨，现在能出地王的城市掰着手指都能数过来。仅限四大一线，还有目前的强二线城市，普通二线高端市场购买力还很有限，估计豪宅都没啥投资机会。

所以，未来楼市就像大浪淘沙，真正值钱的只有一线和强二线的好房子。这些地方就像磁铁，不断吸引着全国的人才和资金。

你看首尔东京这些国际大都市，都是全国一半人挤在都市圈；再看看美国，70%以上的人口生活在东西两个海岸，大量的中部城市几乎都在荒漠化，铁锈化。

中国的未来也将类似于欧美日韩的现在，未来中国的人口、城市资源，也会往未来的前10个城市转移，毕竟资源是有限的，央妈的财政转移也不能全面覆盖，那些有潜力的才会被扶持。

另外，城市内的区域，同一板块新房和旧房，都会迎来分化。

比如上海最近的地王旁边的邮电新村老破晓，单价五万都卖不到，南山恒裕滨城单价却要到30万，也有单价六七万的老旧房子。

对未来的房子的价值会不断的回归到市场，聪明人这个时候就要规划做好决策，该买买，该卖卖，别犹豫。

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那些外来年轻人买不起房，又不够条件申请保障房，怎么办？

其实，对于普通年轻人，未来的挑战可能在租房市场。当核心城市房价高不可攀，大量租房需求会推高租金，就像现在的东京、首尔，大城市年轻人租房子，租金还不便宜。

所以没有房子的人看似自由、不用承担房贷压力，但实际上，可能一辈子的收入都在被租金吞噬。

不过目前国内还没到那个程度，但趋势已经显现。

说到底，楼市正在经历大洗牌。就像炒股要选龙头股，买房也要选对城市和地段。

有实力的可以考虑在头部城市核心区布局，普通刚需则要关注保障房政策。

现在网络上很多人都在说楼市崩盘，一二线房价垮掉什么的，劝你不要被短期的负面情绪带偏，想想十年前唱衰楼市的人，现在脸都被打肿了。

所以时代在变，买房逻辑更要与时俱进。

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