罗湖益田御龙天地优缺点分析，业主口碑和质量评价与反馈如何吗

以下是罗湖益田御龙天地的优缺点分析、业主口碑和质量评价反馈：

优点分析：

• 地段与交通：处于罗湖区核心区域，周边发展成熟，有深厚的历史文化底蕴和浓郁的生活氛围。是双地铁物业，与 3 号线翠竹站无缝对接，还有 24 号线、25 号线（规划中）经过附近，并且临近 “总部经济主廊道” 深南大道，驾车出行便捷，轨网密度高，周边还有罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸以及大剧院、火车站、罗湖北高铁站三大轨道枢纽，交通路网十分发达。
• 商业配套：自带约 12 万㎡益田假日广场升级版旗舰商业，未来将成为深圳全新的顶级商业中心。同时被东门、湖贝、水贝 - 布心、国贸、蔡屋围、人民南六大商圈环绕，商业氛围浓厚，能满足居民日常购物、娱乐、休闲等各种需求。
• 教育资源：附近有多所优质学校，小学有翠竹外国语实验学校，是罗湖第一梯队学校，在深圳排名靠前；中学有翠园文锦中学，是广东省一级学校，翠园教育集团重点培育学校。周边学校大多采用集团化办学模式，能提升办学水平和品质。
• 医疗设施：附近有深圳市人民医院，是集医疗、教学、科研为一体的现代化大型综合性三级甲等医院，能为居民提供优质的医疗服务，此外周边还有其他多个医院，医疗资源丰富。
• 小区规划与配套：总建面约 74 万㎡，是大型综合体项目，集国际住宅、云端公寓、全新商业旗舰、益田乐都于一体。社区内有益田乐都，由世界建筑大师安藤忠雄设计，涵盖空中平台、城市舞台、空中礼堂等多元艺术配套。还有私属会所，涵盖商务会谈、康养健身等空间。社区规划有多种业态，功能齐全。
• 产品设计：户型面积段为 103 - 200 平方米的 3 - 4 房，能满足刚需和改善型客户的需求，部分户型设计合理，采光通风良好，室内空间尺度阔绰，有套房级主人空间，超宽采光观景面。
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缺点分析：

• 容积率较高：容积率达到了 8，居住密度相对较大，可能会影响居住的舒适度和私密性，比如电梯等候时间可能较长，小区公共空间相对较拥挤等。
• 物业费较高：物业费为 6.8 元 / 平方米・月，对于一些购房者来说，后期的居住成本可能会较高。
• 部分户型设计欠佳：虽然有部分户型设计合理，但也有一些户型存在面积段较大、空间布局不够合理等问题，可能会影响购房者的选择。
• 周边环境嘈杂：位于城市核心区域，周边交通流量较大，可能会受到一定的噪音影响。同时，周边商业活动频繁，也可能会带来一定的嘈杂声。
• 上车门槛高：3 房起步面积段是 103 平，起步价 800 万往上走，这个价格在与福田和南山同等条件的楼盘竞争时，不占优势。

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业主口碑和质量评价反馈整体较好，具体分析如下：

• 业主口碑：大部分业主对其地理位置、交通便利性和商业配套表示满意。一些业主认为小区地段优越，生活配套设施完善，交通方便，楼下就是地铁口和大型购物中心，日常生活非常便利。也有业主对小区的整体规划和产品设计表示认可，如户型方正，采光通风好等。
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质量评价反馈：益田御龙天地是深圳市首批重点城市更新项目，国企私企强强联合，安居建业为项目提供工程建设管理、现场销售管理等全过程全方位管理支持服务，全力推进项目更高效、更高品质地运营及交付。目前没有大规模的关于房屋质量的负面报道，且楼盘建设进度正常，已全部封顶。

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