市场月报 | 3月楼市同比稳增去化加快、地市缩量升温

导语

3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情。

2025年3月房地产市场延续止跌回稳态势，供求稳步回升，环比持增，成交同比微增4%，库存持续走低。二手房成交延续高位震荡行情，环比增50%，同比增长21%。土地市场延续缩量升温，3月土地成交建筑面积低于2月同期，但北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。

01新增供应

环比倍增157%、同比降27%

京长甬等增幅显著

3月，房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期。30个重点城市新增供应881万平方米，环比增长157%，同比下降27%，仍然处在近7年来同期最低位。春节后季节性推盘放量及政策宽松推动供应短期回升，但市场信心不足导致同比持续走弱。

一线供应发力，北京放量尤为明显。4个一线城市整体预计供应面积163万平方米，环比增长236%，因去年基数较高，单月同比下降52%。北上广深均呈现出环比回升、同比持降，其中沪深累计同比跌幅均超4成，供给约束依旧显著。

二三线城市供应环比涨幅不及一线，长沙、宁波逆势高增，济南、珠海深度调整。26个重点二三线城市合计供应718万平方米，环比增长144%，同比下降18%。其中长沙、宁波等迎来结构性增长，核心区多个改善项目集中入市，房企抢占政策宽松窗口期，同环比倍增，济南、珠海等供给“塌陷”，3月新房供应规模均不足10万平方米，一季度累计同比跌幅均在7成以上。其余多数城市环比持增，同比回落，供应规模仍处相对低位。

02新房成交

同比增4%，一线和部分二线“小阳春”成色足

3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情：3月30个监测城市成交规模为1230万平方米，环比增长79%，同比上升4%。春节后季节性需求释放、政策宽松及房企促销推动成交回升，一季度30城累计成交2810万平方米，同比上涨7%。

分能级来看，整体一线韧性强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，同比增14%，累计同比增25%，增幅显著高于二三线，主要得益于新政余温刺激潜在需求释放，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。京广深均呈现出同环比齐增，北京核心区改善盘入市带动结构性放量，单月成交冲高至49万平方米，累计同比正增19%。仅上海单月同比微降7%，不及去年同期。

而二三线城市小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏：成都、青岛成交量居前且同环比齐增，成都多个新规项目开盘刺激成交规模稳中有增，青岛单月成交82万平方米，其中黄岛、城阳成交均在20万方左右，贡献度较高；合肥经历了前期深度调整，本月迎来阶段性放量，同环比和累计同比增幅均在6成以上。还有部分城市诸如长春、济南、惠州、东莞、无锡、常州等虽然本月环比持增，但同比和累计同比仍为负值，短期内需求疲软。

03项目去化

平均去化率增至45%，津苏镐郑甬等热度骤增

3月因传统“金三银四”营销旺季，房企推盘积极性稳步回升，加之营销力度增强，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts，延续弱复苏走势。

分城市来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等3月开盘去化率均在6成以上，而从变化趋势来看，同环比均呈现涨多跌少态势，典型城市大体可分为以下几类：

一是新政利好型城市诸如上海、深圳、成都等均出现环比持降，热度小幅回落，主要是受到供给结构影响；二是武汉、南京等前期深度调整类城市回暖动力略显不足，环比降幅均在7-8pcts左右，3月去化率均不足4成；三是天津、苏州、西安、郑州、宁波则因短期开盘项目品质提升，去化率骤增；四是部分东南沿海二三线城市诸如福州、无锡、东莞、珠海房企推盘积极性依旧较低，本月均无项目开盘加推。

04库存

供求比0.72致库存持降

12城去化周期同环比齐跌

3月供应大幅放量，30城整体供求比由上月的0.5增至0.72，武汉、长沙、西安、北京、厦门供过于求，南京、宁波、南宁、杭州、合肥、福州供求持稳，其余19城供求比均在0.8及以下。30城库存面积为22123万平方米，环比微降1.6%，同比下降8.8%。

20城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，其中青岛因短期成交集中放量，去化周期环降9%降幅居首。值得关注的当属深圳、成都、南京、宁波等12城去化周期同环比齐跌；从绝对量来看，目前消化周期超过18个月的城市降至16个，随着成交复苏，库存去化压力还是有逐步缓解的征兆。

05二手住房

成交同比增21%，京沪深杭等涨幅居前

3月30个重点城市二手房成交面积预计为2233万平方米，同环比分别增长21%和50%，一季度累计同比正增22%。

分能级来看，一线高热不退，同环比增幅显著高于30城均值，三四线略显疲软，3月单月同比不增反降3%。热点城市和新房高度趋同，主要聚焦在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二线城市，3月同环比齐增且一季度累计同比增幅均在3成以上，客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群。相较而言，宁波、福州、佛山等二三线城市同比和累计同比暂未回正，二手房市场暂无明显起色。

06土地市场

成交延续缩量升温

月度溢价率重回2021年高位

2025年3月，土地市场延续缩量升温。据月末快报数据，3月土地成交建筑面积仍低于2月同期，为2019年以来首次出现。核心城市延续高热，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。截至3月25日，本月土地供应4272万平方米，环比上升58%。成交建面2097万平方米，环比下降16%，平均溢价率17.09%，2025年一季度月度土拍溢价率“三连阳”，3月平均溢价率已经和2021年同期高位相若。得益于中央部委一系列稳楼市政策的发布，核心城市发展预期显著好转，再加之闲置用地回收、存量商品房收储的积极推进，优质地块土拍持续升温。

各能级土地成交延续分化，一二线城市成交面积同比增长，而三四线城市成交量价同比回落。CRIC监测数据显示，一线城市成交建筑面积51万㎡，同比增23%，但受季节性供地节奏影响，环比下降26%。北京、上海各有一宗热点宅地成交。其中北京海淀区宅地刷新北京地价纪录，由北京中海地产有限公司以75.02亿元竞得，溢价率27.93%，成交楼面价10.23万元/平方米。上海宅地位于嘉定新城，由招商蛇口以26.6亿元竞得，溢价率30%，成交楼板价约3.2万元/平方米，刷新板块地价纪录。

二线城市成交建筑面积640万平方米，环比增长38%，成交金额同比增长40%。成都、杭州等热点城市贡献突出，成都成交面积环比激增144%，平均溢价率30%，杭州成交金额同比上涨381%，平均溢价率更是达到42%。在成都3月11日的集中土拍中，成交了4宗宅地，其中3宗均为高溢价成交，仅崇州区的一宗远郊宅地底价成交。此外沈阳也迎来了暌违已久的高溢价土拍，为浑南区的一宗低密宅地，该地块容积率1.2，起拍底价5.9亿元。经过60轮竞拍，由中海以6.9亿元竞得，成交楼板价7050元/平方米，溢价率达到了17.5%。

三四线城市成交规模仍处低位，至25日成交建筑面积1406万平方米，环比下降28%，同比下降35%。不过成交均价保持相对稳定，环比微涨3%。在CRIC重点监测的三四线城市中，各城市成交建筑面积均在30万平方米以下，除丽水、金华等沿海省份的三四线城市外，大多数城市土拍仍以底价或低溢价成交为主。相比一二线城市而言，三四线城市在稳市场方面面临着更多的挑战，在恢复到新的供求平衡点之前，预计三四线城市土地成交规模仍将维持低位运行。

07综观

4月预期延续回稳

京沪深杭蓉等核心改善项目支撑热度延续

3月整体楼市迎来局部“小阳春”，一方面二手房成交回升幅度显著好于新房；另一方面伴随着新房供应放量，整体成交开始企稳回升，同比正增4%，一线因新政利好效应增幅居前。

预判下月，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。（来源：克而瑞）