穿越周期新范式：龙湖的坚守与进击

2019年开始，“去泡沫”按下快进键；2024年，房地产进入缩量博弈分水岭。

这场全方位的行业重塑，终结了房企高负债、高杠杆的开发模式，许多人担心的中国版“雷曼时刻”被有效阻断。

与此同时，大船在激流中掉头，从红利性增长，到核心竞争力增长，一场高质量改造的“大手术”自此开启。

穿越周期，剩者为王。经历刮骨疗毒、去腐生肌，更健康的行业生态开始萌芽：保持稳健增速，回归民生属性，“好房子”被写入政府工作报告，产品力为民心所向。

站在变革的路口，行业大规模审视和反思房地产的问题，为什么在这场调整中，有些房企被淘汰出清，有些房企仍稳健前行？分化何以产生？

在市场“止跌回稳”的背景下，龙湖集团凭借前瞻性战略与精细化运营，交出了一份“韧性生长”的答卷。

寒冬下的盈利韧性：经营性收入成“定盘星”

“行业内卷，于企业是不可避免的，就看谁拥有核心竞争力，谁能够突破周期，否则要活下去会很难。”不止一家房企负责人这样说道。

尽管行业盈利水平持续承压，龙湖2024年全年仍“卷”出了‌核心净利润69.7亿元‌，经营性利润支撑其高于同业的市盈率水平，全年派息率稳定在30%，成为少数保持盈利的民营房企。

龙湖保持韧性的底层逻辑，其核心支撑来自两大方向：

其一，经营性业务稳固整体盘面：2024全年，龙湖运营及服务业务合计收入267.1亿元，同比增长7.4%，集团贡献占比达到21%，成为穿越周期的“定盘星”。

其中，商业投资业务2024年租金收入同比增长7%至109.8亿元，龙湖商业全年累计开业运营商场达89座，新增天街11座，全部实现高质量运营。

其二，主动压降负责与安全筑底：2024年，龙湖平均融资成本较去年同期下降约24个基点，年底综合借贷总额同比减少约163亿元。且融资渠道畅通，仅经营性物业贷净增299亿元，平均融资成本进一步降低至4.0%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.27年，实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。

银河国际指出，凭借健康的资产负债表、审慎的土储策略及财务管理，龙湖被视为民营房企中“最具防御性开发商”之一，与中海、华润并列首推名单。

事实上，龙湖以“运营+服务”的高质量收入 突破了传统房企对销售回款的单一依赖。

“当前，龙湖五大航道业务协同发展，已经不同于传统的开发商。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上公开表示。

从容去库存：“好房子”加速突围

寒冬之后，劣币出清，资源向注重产品力、现金流稳健的优质企业集中，行业打开新局。

2024年，龙湖‌聚焦高能级城市优质资产，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二线城市销售占比超90%。

其中，上海观萃拿地后7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度记录；成都观萃、佛山御湖境等年内开盘项目均实现清盘。

另一面，龙湖坚持‌差异化产品与服务破局。依托“以新交心”智善交付体系，用“强服务”打出客户满意度。2024年，龙湖在全国43座城市交付约10万套房源，20%实现提前一个月以上交付，交付满意度超过90%。创业三十余年，龙湖坚守善待初心，截至2024年末，龙湖累计交付房源数已经超过百万套。

据克而瑞数据，2025年一季度房地产市场延续止跌回稳态势，3月恰逢“金三银四”成交旺季，整体供求有望修复，但由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加企业库存去化压力仍未减轻，房企仍需积极应对。

在整体去库存的压力下，龙湖踏出了较为从容的节奏，背后的“产品力”功不可没。

2024年，龙湖销售额守住千亿，签约回款率也超过100%。龙湖管理层表示，“龙湖比较早就着重在‘好房子’领域打造产品。此前在御湖境、云河颂产品线上着重发力，这两年有9座云河颂和16座御湖境陆续入市，都是围绕改善性需求来进行开发，两个产品线的25个项目整体去化率已经达到90%。”

稳住“钱袋子”、谋求“新发展”

根基不稳，终被历史淘汰；而经营稳健、盘面安全的房企，仍在寻找机会。

2025年开春，土拍市场率先回温，热门城市地王频现。3月以来，成都高新区新地王，刷新成都历史最高单价；北京海淀区新地王，楼面价10.23万元/㎡，成为北京首宗10万+地块；苏州土拍新地王，地块总价超53亿元，是苏州历史总价第二、园区总价第一；3月25日，杭州一幅地块楼面价7.74万元/㎡，溢价率达69.86%。

今年一季度，借着这一波土地市场热度，龙湖陆续在上海、苏州获取了两幅优质土地。“接下来，在保障偿债的安全性前提下，龙湖还会择机获取新土地，并根据市场变化弹性供货。”

事实上，龙湖仍能逆势拿地，离不开多年来对市场的洞察与预判。早在2022年一季度起，龙湖就启动了一系列提前“踩刹车”的动作，例如：提出要做城市的聚焦，在开发业务上做“三提三降”，主动地做一些收缩、出清、整合。

龙湖管理层认为，只有提前踩刹车、提前收缩，才能更加从容应对缩表周期下的债务兑付。根据管理层表述，在开发板块，龙湖仍将持续投资未来，2024年龙湖集团坚持“量入为出”的原则，持续把握优质投资机会，聚焦一二线核心城市，并先后在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等高能级城市获得9幅土地，总建面83万平方米。

在龙湖的谋篇布局中，2025年是龙湖债务结构转换的最后一年，也是最关键的一年。龙湖计划于 2025 年底将有息负债余额压降至1400 亿左右，目前已对年内债务偿付做出有序安排，提前“稳住钱袋子”。

在下一步“谋发展”中，管理层指出，“没有被动地为偿债把很多核心资产进行甩卖，甚至卖掉自己的明天。在这一轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个都没有动，天街一个都没有出售，包括长租公寓在内的资管航道还在发展，还在获取新项目，物业没有去做低估值的IPO稀释权益，在集团层面也没有低价去配股融资。反而我们抓住了窗口期，把经营性的业务做了一个长期的发展规划。”

深度调整是为更好地出发。

这一进程不仅重塑了建筑规范与行业生态，更通过空间优化和技术迭代，将居住需求从“有房住”升级为“住好房”，最终实现高质量发展。‌

在这一新驱动力下，中国房地产企业还将大有可为。与此同时，城市更新、物业管理、房屋租赁、地产科技等赛道也有望成为新蓝海。

未来已至，这不仅让龙湖在行业寒冬中赢得主动权，更验证了“开发+运营+服务”这一高质量发展模式的可持续性，为房企转型提供了可复制的样本。

破而后立，晓喻新生。随着2025年11个新商业项目入市及高能级城市土储转化，龙湖或将在下一轮行业分化中占据先机。