溢价率16%！招商蛇口加仓通州八里桥

图片来源：中房报图库

此次地块入市将有效填补区域改善型住房缺口，也会为居民提供更高品质的好房子项目。

彭红侠/发自北京

经过155轮举牌，北京通州八里桥地块敲定了买家。

4月8日，在招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产多家房企围猎下，通州八里桥0401-6044 、6049地块最终花落招商蛇口，以27.082亿元总价成交，折合楼面价约3.12万元/㎡，溢价16.28%。

这是近年来通州为数不多能进入到现场竞拍的地块，楼面价也水涨船高，比招商云璟揽阅楼面价每平方米高出2600元。

八里桥地块位于通州永顺镇，原为八里桥市场，是曾经的通州地标之一。自1998年成立以来，八里桥市场在保障首都及城市副中心的“米袋子”、“菜篮子”方面，发挥了重要的作用。去年4月，八里桥市场正式闭市，完成了历史使命。

随之开启的是八里桥片区的整体改造提升。从街区规划来看，未来八里桥片区将规划建设市政、公服、文化、交通、教育、康养、住宅等系列配套。未来，这里将形成一个以居住、商务服务及综合服务功能为主的综合性片区，总建筑规模约67.86万㎡。

八里桥街区控制性详细规划

八里桥区域规划图

招商蛇口6044、6049地块就是八里桥片区供应的宅地之一。根据挂牌文件，这两宗地的限高均为48米，容积率2.5。其中，6044地块占地约1.33万㎡，地上建筑面积约3.33万㎡。其要求适当增加建筑退让道路红线距离，以保证居住环境品质。

6049地块占地约2.14万㎡，地上建筑面积约5.35万㎡，须配建1处不小于560㎡的社区管理服务用房、1处150㎡的再生资源回收站。

公告中还特别提到，因地块南侧紧邻通惠河，要求滨水一侧采用退台式建筑布局，以形成良好的滨河景观界面。同时在建筑风格方面也有一定建议，鼓励采用高明度、低艳度、冷暖灰色系的视觉主基调，局部暖色点缀，要求实现整体统一协调，体现城市现代感。

从配套来看，八里桥地处东五环外，紧邻通惠河。南侧临近万达商圈，东侧临近运河商务区、中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。作为稀缺的临河景观宅地，附近还规划有22号线永顺站，步行150米即可到达。

项目东侧是去年五月份新开盘的项目缦云ONE，供应268套、网签143套，成交均价6.96万元/㎡。北侧是万科东庐，网签均价5.88万元/㎡，目前是将要清盘的状态。北京城建·国誉朝华开盘时间更早，网签均价5.98万元/㎡，去化率也超过70%。

少有新增供应，让这一区域市场成交多为二手房交易。根据克而瑞数据，2024年以来包括八里桥在内的通州古城板块二手房市场共成交5102套住宅，是区域内二手房成交量最高的板块，占区域总成交量的34.2%，并且成交量近5年以来均保持高位，年成交量都在3000套以上，二手房市场较为活跃。

克而瑞统计数据

不过，二手房挂牌参考价自2023年以来整体呈下跌趋势。克而瑞数据显示，2023年二手房挂牌均价约为4.17万元/㎡，成交量为3460套；2024年挂牌参考均价为3.85万元/㎡，同比下跌7.67%，成交量为4091套，同比上涨18.24%，整体呈现以价换量态势。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，周边近两年未有新地块推出，在土地供应断档、存量项目快速消化和本项目房地价差充裕的的背景下，此次地块入市将有效填补区域改善型住房缺口，也会为居民提供更高品质的好房子项目。