很多人看不上的老集镇，才是“真核心”地段

上海买房，老集镇/城中村可能是最让人纠结的地方。

这里普遍被冠以“贫穷落后”的标签，破旧的城市界面让不少购房者“嫌弃”。

但实际上，老集镇作为最早的人口集散地和生活中心，往往占据了最好的区位和资源，最有烟火气的地方；随着城市的扩容，靠近市中心的老集镇地段价值也在不断凸显。

市中心经典的案例，就是黄浦区的董家渡十六铺，今天摇身一变变成南外滩；

虹口区的流氓区虹镇老街，今天摇身一变成了瑞虹新城；

闸北区的中兴路以前大片危宅，旧改后现在房价直追老静安。

以老城厢为例，它是现今上海主城区范围内历史最为悠久、拥有千余年市镇发展史的老集镇，因为近代化的历史变奏曾一度处于停滞，只能眼看着一街之隔的新天地成为世界级的地段，一个小目标起步的房子比比皆是。

（图为夜里拍摄的老城厢，来源：文汇文艺评论）

（图片来源：现场实拍）

老城厢一直作为“老破旧”存在，终于在2020年后的城市更新中迎来了新生——

今天，在售新房已跳涨至18万单价以上，风貌别墅更是成片开发，正在以火箭般的速度，拿回它应有的价值段位。

除了市区核心区域，外环沿线的虹桥、七宝等老集镇，持续改造后的板块价格，也逐步向层级更高的中环线看齐——

但相比已经发展成熟、城中村旧改力度突出的浦西，浦东老集镇的改造节奏要慢得多：

浦东的发展，长期以来都是在“希望的田野”上开发，大片农田变新城，根本就不需要旧改来腾挪出土地，这也为更核心的内中环区域预留了发展空间。

“浦东买房，不看环线看产业”的说法也由此而来。

当外环房价开始超越中环，板块价格必将迎来修正，老集镇旧改的成功做法也将再一次在浦东得到印证。

01 “北蔡30万方旧改首秀”

在浦东，浦发莲园是北蔡老集镇30万城市更新项目的商品住宅首秀，目前1批次房源已经公布一房一价开启认购——

第一排的1幢单价仅约8.9万/平，这应该是中环最便宜的一栋新房了，800万级买中环三房的唯一选择；

第二排的5幢位置更好，单价约9.4万/平，同样是100平户型，大约要比前排贵个20-25万左右。

1幢价格明显低于5幢，主要原因是1幢全部是100m²户型，5幢有133平户型单价拉高了；同时，1幢因临街，西侧有社区服务用房，所以价格做低。

值得注意的是，浦发莲园这次热门的100平横厅户型只有这幢可以选择，后排100平户型是传统的三开间户型，

5幢的边套是133m²的大户型，其西边套临街，东边套可看小区中央景观，所以东边套的价格要高于西边套。

从实惠的角度出发，个人建议喜欢横厅户型的选择低楼层，本来周边就没啥特别好看的景观，不如选择低楼层，850万买中环三房还想咋地。

我们已经将项目一房一价做了总结整理，标注了每层和每户的价差关系；感兴趣的同学可以私信我免费领取excel版一房一价课件：

周边3轨交、6站陆家嘴

中环800万级三房

建面约99-133㎡3-4房

整盘总计458套，备案均价91800元/㎡1批次将于4月6日开启认筹

02 “现场直击”

浦发莲园的实景示范区已经接近完工，外立面更是“全干挂石材”的视觉效果、公区大量采用奢石材料，等开放后应该会让大家更加冲动。

项目外立面看着都开始有点宝华的味道了，干挂石材很漂亮，多层次的细节勾勒搭配古铜色金属材料，你说这是云锦东方都有人信。

下图是云锦东方1期的外立面，说实话差别不大、甚至浦发莲园更好看点：

南向立面的门窗部分用了金属门套包裹，搭配石材色泽的真石漆，质感上完全看不出是涂料：

示范区内部还是半工地状态就不拍照了，项目这次3个户型都在实地做了实体样板房，目测楼间距有35-40米左右，对于14层的小高层来说已经很足够了；

我们是下午4点左右到的现场，可以看到1楼也是阳光照得到的：

买房子无非就是新房和二手房，我们先来看看新房有哪些选项——

以900万作为标准，你可以买到大约15-20个新房项目，面积会略有不同，绝大多数都在外环外，而最靠近内环的新房是浦发莲园。

浦发莲园位于北蔡中心区域，西临杨思世博和前滩、北接花木和世纪公园、东临张江、南接御桥，坐拥18号、7号和13号三条轨道交通线，且在路面交通亦形成“三横三纵”的交叉路网，能便捷通达内环、中环和外环各区域。

如果你恰好在浦东陆家嘴/世纪大道/龙阳路/张江，甚至前滩上班，那么浦发莲园无异于是最稳妥的选择：

地铁站走路能到、30分内能到公司，同时还能是一个标准尺寸的三房，浦发莲园就是独一份的新房。

再来看看二手房——

先看在内环是否有机会？900万真能选！但是楼龄普遍都在20年以上，就是大家常见的老破大，大多数小区存在车位紧张、人车不分流、楼道衰败的情况：

地段是近了，但房子老，居住体验差。

老房子不仅是楼龄老，更大问题在于当年设计100-120平只做两房，而且无法改造成三房；

这是内环某4个900万能够得着的商品房小区户型，和今天的新房比起来真的是被摁在地上摩擦了。

户型过时之外，停车是另一个痛点——

很多20年前的商品房，在设计之初没考虑到如今私家车能如此发达，故车位配比1:0.5的小区比比皆是，停车难、抢车位是很常见的窘境：

如果想找品质高的二手房，900万也能买到5-10年楼龄的房源，只是大多数都在外环沿线，比如御桥唐镇周浦，小区环境尚可，但通勤时间比起中内环直接翻倍：

房子是变好了，但地段又远了。

所以总结一下，如果你有900万预算，可选的二手房：

内环内20年楼龄以上的两房，车位紧张要绕圈，层高不到2.9米都是大概率；

中外环10-15年楼龄次新2-3房，单程通勤到陆家嘴大约需要60-80分钟。

对比之下：

浦发莲园位于中环内、单程通勤到陆家嘴大约30分钟，且楼龄全新、小户型3.1米层高，各项参数指标均遥遥领先，总价是一样的。

项目样板间开放，一批次房源认购中，主力900万级上车中环三房；感兴趣的同学可以私信我预约参观：

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