筑底时期，房产行业的必答题与附加题

限购时代结束，20年来行业最宽松的环境，给地产牛市画上了一个句号。

“筑底”，成为近几年政府给地产市场下判断的常用词。

筑底时期，政策也在发生新变：一边保交付、建好房，满足居民住房需求；一边寻找新发展模式，帮助企业止损转盈。

对于近7成仍在亏损的房企来说，踩准时代与政策的脉搏，无疑是在激流中生存的关键。

01 三个维稳“必答题”

波动时期，地产行业最怕的，便是房子缺少流动性。

没有流动性，便意味着消费者不愿买房，房企的资金也难以回收。

有一个非常形象的比喻：“增量时期流向房地产市场的钱，逐渐变成堰塞湖，变成一个黑洞。”

为了刺激房子的流动性，政府出台了一系列政策，汇总起来主要是三条：按期交付、财务安全与住好房。

由于交付的滞后性，房企压力最大的交付时期，主要集中在2021年到2024年，行业普遍认为，2024有可能是地产行业最后一个交付大年。

波动周期，持续做产品投入颇为不易。不过幸好政策的大手，给房企提供了足够的底气。

2022年7月，“保交楼”首次被写入最高层会议决定；2024年5月，政府提出打好“保交房”攻坚战，一字之差，代表房地产调控从保项目到保权益、从防风险到促转型的战略升级。

政策支持下，不少面临流动性压力的房企，纷纷逆势保交付，成为这两三年交付大户。

除交付之外，政府还不断加大“白名单”项目贷款投放力度，并制定了一系列扶持政策，比如地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，经营性物业贷款可用于稳固公司债及贷款等，来保障房企财务安全。

从财报来看，不少有序压降负债的规模房企，在这一波扶持中均实现了债务结构的优化。以龙湖为例，其经营性物业贷在2024年净增299亿元，一季度如期兑付65亿元公开债券，有息负债较2023年底压降163亿元至1763.2亿元，在手现金为494.2亿元，各项指标表现都极为稳健。

从交付到财务，最终目的都只是为了一个目标：住好房。

其实，中国敢于主动戳破房产泡沫，很大程度也在于人民对住房需求的变化趋势已势不可挡。2023年，全国城镇住宅套户比就已达到1.07，已经迈过住宅绝对短缺阶段。这意味着大众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，从“有房住”变为“住好房”。

这一趋势在2025年尤为显著。随着“好房子”被写入政府工作报告，头部房企对安全、舒适、绿色、智慧“好房子”的布局力度也随之增加。过去两年，龙湖已经有9座云河颂和16座御湖境陆续入市；2024年5月又发布全新产品线“观萃”，将社区之外的街角公园、街区商业、居住区“打包”开发，并以躺椅、帷幔、吧台、烛火、小型水景等设施、景观，建立起亲近、融合的社区氛围。

一位行业观察者对此感叹：“在房企普遍追求降本增效的当下，龙湖敢开先河，不断自我革新，更是斥资超千万营造示范区，对极致产品的‘偏执’，绝对是对买房人最珍贵的诚意。”

中信证券认为，未来10年，核心城市中，只算高楼龄房屋业主置换叠加新市民购房刚性需求，保守测算就达到每年4.3亿平方米，相当于2023年全年商品房销售面积的38%。只要企业能用高质量、新科技、好服务，建设出懂消费者之所需“好房子”，房地产开发赛道就还是一条有市场、有发展、有未来的蓝海赛道。

02 寻找“第二曲线”

如果说“好房子”是房企求生的必答题，那么“新发展模式”则是未来布局的附加题。两者合二为一，方是一张完整的房企考卷。

“发展新模式”早已在2023年便已提出，2024年至今更是频繁出现在各大经济会议与文件中，2025年，“加快构建房地产发展新模式”被正式写进了政府工作报告之中。

问题在于，模式何谓“新”？如何“新”？

对政府而言，新模式意味着增加保障性住房、建立“人、房、地、钱”联动机制等顶层设计。

对房企而言，新模式意味着在“卖房子”外，寻找业务第二曲线，如住房租赁、物业管理、房产代建等，从而延长业务链条，建立开发、运营、服务轻重并行的一体化模式。

两者共同的目的，在于摆脱“高负债、高周转、高杠杆”弊端，完成去杠杆的目标，在现金为王的下半场掌握主动权。

有了政策的支持与缓冲，许多房企都开始长远布局，做起了细水长流的轻资产经营生意。

例如，华润置地大资管业务，便包括经营性不动产业务、轻资产管理业务，以及代建、长租公寓等部分生态圈要素型业务。

龙湖则通过开发、运营、服务三大业务板块的紧密结合，成为2024年少数盈利可观的房企之一。

2024年，龙湖(00960.HK)运营及服务业务合计实现收入267.1亿元，已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

其中，商业投资业务租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%，较2023年末进一步提升。

资管旗舰品牌“龙智资管”，则通过长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务单元，全年贡献收入31.8亿元。

龙湖智创生活物业管理业务总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%。

“智慧营造”品牌龙湖龙智造，拓展了研策、设计、建管、精工、千丁数科等多模块的一站式、全业态服务，2024年实现营业收入12.1亿元。

以上业务为龙湖整体营收贡献了20%的份额，印证了“第二曲线”不俗的发展潜力。

03 先发者制胜

放眼未来，经营性资产在很长一段时间内，仍会是拉动行业乃至整体经济发展的主要动力之一。

一则，一二线城市中产阶层扩大，驱动高品质购物中心、高端长租公寓发展。

二则，数字经济、服务业比重提升，驱动写字楼、产业园区等资产向“运营服务化”转型。

三则，政府鼓励存量资产盘活（如REITs试点），为轻资产发展提供政策利好。

说到底，经营性资产其实就是把原来紧紧聚焦在地产业务的目光收回，布局在规模更广泛、投资更轻量、业务链更长的其他领域。

这一策略，用一句更简洁的话说便是：空间即服务。

正如腾讯是做人和人的连接，阿里、京东是人和货的连接，而房企要做的则是人和空间的连接。

作为最早提倡“空间即服务”的房企之一，龙湖早在二十多年前，就已开始扩宽自身业务围栏。在行业高增长阶段，龙湖敏锐嗅到了单一布局开发业务的局限性，积极布局商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造多领域，努力完成新旧动能的业务转换。

在房产上市公司估值承压的当下，资本市场对房地产行业投资价值的评估，将更为强调估值和业绩匹配度。而龙湖对经营性资产布局的先发优势，为其赢得了更多的筹码。目前，开源证券、东吴证券等机构，均维持龙湖“买入”评级，看好龙湖在转型中以经营性收入为基石的稳健性。

大潮退去方显真章。当政策暖流托住行业底线，房企下半场的角逐，早已不是规模竞速的单一赛道，而是产品力、服务力与创新力的多维较量。当行业从资本驱动转向能力驱动，唯有将政策红利转化为内生动力，以服务延展空间温度，才能在存量时代打开增量空间。未来蓝海，终将属于既能筑造理想人居，又能运营城市生态的长期主义者。

本文源自阿尔法工场