北京买房：理清思路，购房建议1497

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们在五棵松附近工作，想买个婚房，首付400左右，考虑总价700左右的房子。麻烦您推荐下能兼顾居住和学区，性价比比较高的楼盘，海淀和石景山都行。另外，复兴路79号院能买吗？因为离得比较近。

A：

1、婚房兼顾学区+性价比高，那基本就是石景山了，海淀的则都有溢价，这种时期还没降多少呢。

2、复兴路79号院，航天家属院，永定路学区，对口图强二小，学区溢价应该不算高，在海淀区之内可以算相对兼顾的。

算个账吧。不过700万应该能买8/90平的了，这户型在老小区里有点儿大，流动性相对弱点儿，考虑好再买。还是以60来平的两居做代表吧，价值500万左右，差不多租金7000，租售比在700上下。

那再看石景山的同等老房，比如鲁谷74号院，很有代表性的小区。60多平两居应该是350万左右，租金差不多6000，租售比不超600。那也就是说，复兴路79号院的学区溢价在15%左右吧，不算高。另外如果买海淀大户型的老公房，那溢价率有可能更低些，低5%吧，但流动性就弱点儿了。

3、这看自己对溢价部分的态度吧。永定路学区的整体水平普通，但图强二小算不错的，这溢价率也就属于物有所值。但从居住角度讲，毕竟是等于降低了15%左右的性价比，所以如果短期内用的上学位就是值，用不上的话看自己了。只是提醒一句，明年就是入学趋势的拐点，之后溢价部分的保值主要看政策了。

4、石景山的常规建议是鲁谷的远洋山水，学校景远，成绩放到东西海算中上。如果把这小区搬到海淀对标同级别学校，那这溢价率是应该在20%以上。但石景山因为缺乏顶级高中，再加上景远在入学高峰期限制落户年限，所以房子没什么溢价，算性价比相对高的。

5、简单就是这情况，看自己的主要需求吧，各有优劣。

仅供参考。

二

Q:

请问，第一，我木雕，我的目标已经锁定了海淀区温泉镇嗯，双限房，凯盛家园小区的一居室，双阳台呃，目前正在租住此房，有意想把这个租住的房买为自己的产权。

此区域此房2019年以后满五上市价格飘飙升，由最初购买的8000元上升到最高的五万元六万元，那是因为有这个满五唯一的政策在2024年比2023年房价下降了25%，目前的点位在四万左右，由2023年的5万到4万。

在过去的半年的成交过程中，一居室的成交几十套，价格在235到270左右，与楼层装修户型有关。我目前租住的是顶层，目前看到的一个户型装修楼层都非常好的，大概交易价在255万+. 一层由于采光不好，在230+，那么请问顶层的装修一般户型比较好，这样它的溢价大概在多少一个区间？共15层。

A：

1、木雕是什么意思，是打错了吗？目标吗？另外这问题问的我有点儿发蒙，感觉您这思路有点儿怪，或者说有些猜想，跟楼市的常识不符。

比如满五上市价格飙升？没这种说法，之前只是不让卖而已，但价值早就涨上去了。这就跟央产房似的，90年代很便宜买下的，现在才让卖，但能说是从几万飙升到几百上千万的吗？

房价下跌也跟满五唯一的政策无关，这都不挨边儿。这是两限房，是绝不可能走出独立行情的，只可能跟随板块大盘涨跌。之所以下降就是大盘跌了而已，其他的别多想。

2、各项非常好的交易价在255，那一层的就不太可能230+。因为中间层和顶层底层的常规价差就是10%或以上，再加上户型装修，常规在15%还差不多。所以如果这套房成交是255，那底层在220左右为合适。

而且这套房的255万成交价准确吗？60平，每平米才4.25万？偏低了，如果不是有瑕疵，那就说明这一居室的价格走势明显偏弱了。

3、顶层装修一般+户型比较好，溢价区间？我没听说过这种说法，保障房里都顶层了还有溢价？不可能，绝不可能有单独的溢价。只能说是有海淀学区的溢价而已，但这不分楼层，各层的比例都差不多，以这里的学区级别应该是10%左右，不高。

另外凯盛家园一居室的平均租金在4500，各项都占优的有可能更高点儿。那如果是255万成交价，租售比是566，也不太对，偏低了，常规至少是600以上。如果真的是566，那也说明这套房或是价值被低估，或是价格走势弱。

4、总之您给我的这些信息我有些不太理解，感觉跟实际情况有些出入似的。要不再核实一下吧，别凭感觉来判断，还是以当地中介的说法为主吧，他们最懂行情。

仅供参考。

三

Q:

请问，30＋，男，单身，没北京户口，有天津户口天津车，兜里有300W＋，家里没啥大钱了，也没什么经济压力。国企上班，地点丰台总部基地，月薪1W＋。想购房，预算总价200多封顶，公积金能贷120W，但是想全款，不想背房贷。

暂时看的大兴高米店地区，福苑小区（100中大），泰中花园（200大），或者天宫院（太远，平时骑摩托车上下班），但环境和楼都好一些。

考虑以上信息，章哥认为花多少钱买房合适，或者这几个小区哪个好点，或者其他同价位的小区有啥推荐？

A：

1、花多少钱买房合适，这没标准，但以流动性来说，近郊不超500万为合适，老房的话400万之内。天宫院虽然在六环外，但因为板块挺好，所以等同于五环。

2、哪个好点儿？这也没标准，福苑和泰中都是典型的自住小区，这就看自己的喜好吧。从地段儿来讲是天宫院排序在前，但指的不是商品房吧？是不是天宫院小区的回迁房啊？那就也是自住为主，具体的看自己喜好。

3、我不好推荐，因为我一般只能从保值角度说几句，而您这一看就是为了自住，我推荐的肯定不合适。所以还是找当地中介吧，他们最擅长匹配房源。

另外可以用租售比来比较具体的房源，用总价除以预估租金，哪个的数值低，就意味着性价比高。

仅供参考。

四

Q:

我想问郁花园二里，为什么比周围便宜一些？

A：

1、为什么便宜？肯定是比三里便宜。三里虽然是回迁房，但毕竟是电梯板楼，而且房龄新，所以更受追捧，商品价格是由供需关系决定的。

2、二里跟一里应该差不多价格吧？或者说一里二里都有一部分价格低的，但整体均价应该差不多。

这俩都可以算商品房小区，只不过一里的出身是“安居工程”，二里开始也算，属于一里的西区，只是后来改了性质。

最早的开发商非常牛，当年的太子党，九龙地产。只不过因为太牛了，所以质量普通吧。而且当时的广告又弄的太出名了“要买房到大兴，进城只需一刻钟”，所以树大招风，惹了点儿麻烦。

本来二里在理论上应该质量好些，毕竟一里赚钱了。但就因为麻烦事儿多，所以人家甩手不干了，没办法的情况下只能是大兴城建接手了。现在的广厦公司是当年大兴城建的一个部门，后来成物业了。

应该说大兴城建做的还是不错的，整改之后比一里强一些，至少没弄预制板什么的。不过密度加大了，或者说是改不了手续吧，只能无奈的延续。那这么多年过去了，老小区的价格就肯定比房龄新+品质好的低呗，但也不算过分，普通的老小区而已。

3、其他的没什么说的了吧？跟周边的商品房就甭比了，毕竟这是康居房的底子，只能说是理论上算商品房，但整体还是稍弱一些的。不过这种小区自住合适，性价比相对高，本来房子就是用来住的。

仅供参考。

五

Q:

请问，我在总部基地上班，租房在世界公园的**家园，45平米4500租金。现在是房东想卖房，问我买不买，要210万。我倒是也能买的起，全款不行就适当贷一部分。但我犹豫这会买房的时机是否合适，有没有必要买房？投资回报率值不值？因为我现在的工作虽然稳定，但不敢保证几年后是否还在国企，那就有可能不稳定了。

A：

1、价值210万的房子租金4500，租售比才400多，466，那这套房的租金收益率挺高啊。两种可能，一是这套房的户型好，南向的吧？而且其他方面没有瑕疵，也就是宜居，所以才租金高。

二是有可能这套房的价格被低估了，否则如果以平均550租售比来说，这套房总价应该在250万左右为合适，甚至更高点儿。或者这么说吧，如果这套房不是开间，而是有厅有卧室的正规一居室，那房价被低估（或超跌）的可能性就比较大。

2、买房的时机是否合适？我觉得还行，毕竟是救市期间，没什么下跌的可能。而且是这套房看上去似乎不错，如果没有硬伤就挺合适的，租金收益都比银行利息高了，还有什么下跌空间啊？快有抄底的了。

3、有没有必要那就看自己了，房子是用来住的，有需求就买，没需求就租呗。

4、投资回报率，租金回报率这不是2.5%吗，真的不低了。至于房价升值方面的算个账吧。假定你是贷款买房吧，210万的首付+税费100万，贷款110万。那月供大概就是4500，也就是能和房租对冲，剩下的成本就是这100万。

现在银行存款的多数利率都是2%吧，100万的成本就是每年2万，十年20万。那把这20万摊到这套房上，十年后这套房如果从现在的210万涨到230万就算保本，多涨的算赚，没涨到或跌了的就算赔。

所以这就自己判断吧，估计一下十年时间这套房是否能升值10%？也就是每年是否能升值1%？（不计复利）

另外多说一句，房租是很有可能逐步上涨的，现在这套房4500一个月，十年后或许就翻番了，一年10万租金是很有可能的。

5、简单就是这情况，如果您的这些数字都准确，那我觉得这套房还不错，自己算算账吧。是否买下看自己的判断了，工作方面外人就更不好说什么了。

仅供参考。

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