不要让“永久产权”遮蔽了你的慧眼

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

只要我一说美国房子的不好，立刻有人来念咒“永久产权”！但问题来了，如果是永久产权，那美国住房自有率为什么才65%？也就是说，至少三分之一的美国人只能租房或当流浪汉，他们的永久产权去哪儿了？

甚至这么说吧，北京的房价很贵+70年土地产权，但住房自有率是70%以上。是美国一直在梦想，却从未达到过的数字。

直到二战之前，美国住房自有率从未达到过50%，大萧条后期甚至跌至40%以下。美国刚需们的购房梦是随着二战爆发才部分实现的，国家发战争财赚到了全世界73%的黄金储备，底层们至少也能分点儿了。所以到了60年代初期，美国的住房自有率终于突破了60%。

但之后就是肯尼迪被刺杀，约翰逊登上了总统宝座，随即就大力推广了“黄油+大炮”政策。大炮很简单，就是直接参与越战，高峰期侵越美军达到50多万人，美国的军工复合体发了大财。

黄油政策就是“伟大社会计划”，说白了就是美国版的扶贫，主旨就是先富带动后富，目标是让当时占美国20%的4000万贫困人口也都有车有房。具体政策包括但不限于：抓环保，控人口，保就业，普及教育，大学扩招，降低税收，以及建设新农村，发展小城镇等等。其实所有国家的发展理念都差不多，这是全人类的共同梦想。

但是，就是约翰逊的这些美好政策，启动了美国经济的潘多拉魔盒，大通胀开始抬头。毕竟所有的建设都是需要钱的，而预算不够怎么办？那就只能是印钱了。

通胀的效果有利有弊，好处是促进就业和经济，坏处是物价上涨，房价更是涨的猛。而且到了尼克松执政时期，由于布雷顿森林体系的黄金本位崩盘，再加上中东战争引发了石油危机，美国整个70年代都陷入了“滞胀”，经济停滞+通胀高企，美国经济见证了奇迹。

当然，这种时期美国百姓的住房自有率是在提高的，原因无他，就因为房价涨的猛，那为了跟风也得咬着牙买房啊。所以到了通胀最巅峰的70末80初，美国的住房持有率达到了破纪录的65%。

1980年里根上台了，联手英国撒切尔夫人开始了改革开放，也就是停止计划经济，让市场经济发挥自己的力量。

具体手段就是抛弃物价管制，精简公务员，降低税收，给企业放权，打破铁饭碗，遏制工会势力，给金融松绑，发展高科技，用高利率遏制通胀等等。

其实各个国家的改革手段也都差不多，全是互相借鉴。同时期的撒切尔夫人还打包出售国企+镇压罢工呢，砸了三铁才能促进经济发展，环球同此凉热。

里根执政时期的美国经济确实强势了起来，国家实力增强，百姓的收入也增加了。但是很奇怪，住房自有率却下降了，最低谷的90年代初甚至又降回了63%。为什么？

原因很简单，只要是发展了市场经济，那必然就是丛林法则为主，弱肉强食优胜劣汰，历代王朝不可避免的现象就是“土地兼并”。这不管什么永久产权，只要是自由竞争，那财富就必定向顶部聚集。

所以到了老布什之后的克林顿上台之时，美国的住房自有率持续低迷，刚需们怨声载道，痛骂房价高+开发商黑+房东坏。这世界永远是一个又一个的轮回，历史不断在重演。

克林顿这老小子别看挺花心的，但搞经济还是很有一套的。为了让穷人买房，也为了穷人手中的选票，于是开始了“居者有其屋”计划，目标是让刷盘子的也能仨月就买大别墅。

当然，克林顿只是开了个头儿，真正的居者有其屋计划是接任的小布什大力推广的。原因无他，911事件爆发了，美国经济遭受重创，再叠加之前的纳斯达克崩盘，美国急需能拉动消费的经济增长点。

之后的事情就谁都知道了，“次级贷”开始横行美国，甚至是蔓延全世界。虽然谁都说不清投资的是什么理财产品，但都知道是大银行发行的，而且有评级机构给背书，还有保险公司做担保，那就痛快的掏钱呗，还要什么自行车？

对美国楼市的直接刺激就是，银行拼命的鼓励穷人们贷款买房，审核流程跟过家家儿似的，手续时间比撒泡尿都短，天量的贷款涌入了楼市。房价自然是水涨船高，尤其是南部地区，一年涨一倍，最夸张的达到六年涨9倍。

到了高峰期的2006年，美国住房拥有率竟然达到了69.5%，离70%仅有一步之遥。当时小布什的后台们甚至宣称，共和党用五年时间就完成了民主党20年都没实现的美梦。

但之后的事情更是谁都知道了吧？“次贷危机”爆发，雷曼兄弟倒闭，金融危机演化为经济危机，而且席卷全球。之后更是引发了欧债危机+阿拉伯之春，崩盘+骚乱+战争，天下从此大乱，大半个欧洲开始沉沦，至今各国经济都跟狗似的趴着呢。

那美国的住房自有率呢？自然又一次开始了“土地兼并”的轮回，到了2014年危机最严重的时候，又降回了63%，如今也不过是65%。

总之吧，这世界不是一团漆黑，天下的乌鸦也不是一般黑，而是一只更比一只黑。你觉得美国是天堂，是永久产权，但其实呢，这世界永远是一个又一个的轮回。

而且资本主义的制度更残酷，土地兼并更加严重，谁管你的产权是不是永久的，只有优胜劣汰才是永久的自然规律……

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。