增速放缓，利润承压！越秀地产积极“换仓”背后

进入4月，越秀地产继续在一线城市“攻城略地”。

继以底价2.54亿元拿下杭州临安区锦城单元LA040301-27地块后，4月1日，越秀地产再以总价11.01亿元竞得杭州原运河新城单元GS1004-08-1地块。两宗地块累计斥资13.55亿元。

此前2月，越秀地产联合华润置地以50.9亿元成功竞得浦东新区新杨思地块，成交楼面地价为7.47万平方米，溢价率33.4%。据公告披露，越秀地产于该宗地块实际应占利益为51.00%。

以及1月底，越秀地产在广州大本营竞得海珠区新侨地块，实际应占利益为95.48%，涉及实际权益的土地价款约8.39亿元。

按照越秀地产的铺排，2025年总体投资目标为300亿元，重点聚焦在北上广深一线城市，以及杭州、成都等强二线城市，以“换仓”来完成今年1205亿元的销售目标。

然而，规模扩张的同时，利润承压也是困扰越秀地产的难题。2025年，越秀地产趋向何方？

据2024年财报，公司去年核心净利润约15.9亿元，同比下降54.4%；权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%；毛利率约10.5%，同比下降4.8个百分点。

利润承压，规模增长放缓

2024年，越秀地产实现营业收入约864亿元，同比上升7.7%。与此同时，公司累计合同销售金额(连同合营企业及联营公司项目的销售)约1145.4亿元，同比下降19.4%。

这一成绩，究竟表现如何？回顾近十年，2015年-2024年其营收分别为221.2亿元、208.7亿元、237.9亿元、264.3亿元、383.4亿元、462.3亿元、573.8亿元、724.2亿元、802.2亿元、864亿元，同比增长分别为41%、-5.63%、14%、11.09%、45.04%、20.59%、24.1%、26.21%、10.78%、7.7%。可以看出，营收结束了近8年的两位数增长。

销售方面，2015年-2024年其销售金额分别为248.5亿、302.52亿、408.69亿、577.83亿、721.1亿、957.63亿、1151.5亿、1250.3亿、1420.3亿、1145.4亿，同比分别增长约13%、22%、35%‌、41%、24.8%、33%、20.2％、8.6%、13.6%、-19.4%。受行业大环境影响，销售额首次出现负增长。

利润指标方面，2015年-2024年其权益持有人应占盈利(归母净利)分别为10.1亿元、15.4亿元‌、22.6亿元、27.3亿元、34.8亿元‌、42.5亿元、35.9亿元‌、39.5亿元、31.9亿元、10.4亿元，同比增长分别为-59.0%、52.1%、46.8%、20.7%、27.7%‌、21.9%、-15.5%‌、10.2%‌‌、-19.4%、-67.3%。整理发现，权益持有人应占盈利(归母净利)出现了近十年来的最大降幅。

针对当前房地产形势，越秀地产董事长及执行董事林昭远在业绩发布会上表示，国家目前正持续用力推动房地产市场的止跌回稳，这是一个总基调。从目前看，市场的信心正在恢复之中，也期待有更大的政策力度，这样对房地产将会有更好的支撑。

土储“换仓”，营销费用上升

面对复杂多变的经济形势和深度调整的房地产市场，为了加速回笼资金，龙头房企房企都开始积极换仓，越秀地产也不例外。

2024年，越秀地产新增土地储备约271万平方米，北京、上海、广州分别新增54万平方米、30万平方米、110万平方米，一线城市占比超过70%。从金额来看，2024年权益投资总额达294.6亿元，其中超80%资金投向北京、上海、广州一线城市，分别投入93亿、69亿和81.6亿元。

得益于土储“换仓”，越秀地产2024年的累计合同销售金额中，大湾区约占42.7%，华东地区约占28.9%，中西部地区约占17.1%，北方地区约占11.3%。

截至2024年12月31日，越秀地产拥有总土地储备1971万平方米，总货值超3600亿元，一二线城市占比达95.6%。展望2025年，管理层透露，越秀地产的权益投资预算铺排为300亿元，这将根据战略发展要求以及销售现金流回流情况及市场变化动态调整。

基于此，越秀地产将2025年的销售目标定为1205亿元，较2024年实际完成的1145亿元上升5.2%。就一季度表现来看，据中指研究院统计，越秀地产销售额310亿元，位列行业第8位，同比增长40%，效果显现。

其中，位于北京的和樾望云、和樾玉鸣两个项目开盘首日销售超过150亿元，开盘去化率超9成，贡献功不可没。还有上海，静安天玥项目、苏河和樾府项目一季度销售额均超20亿元。

不过，越秀地产在营销上的开支，也颇为凸显。比如2024年全年，其在销售及营销开支上约为27.19亿元，同比上升了10.9%。据财报披露，主要为更好地促进销售去化，集团采取更多样化的营销方式所致。

盘活资产，手握现金约500亿元

在财务状况方面，越秀地产保持了“绿档”达标。2024年实现剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，保持惠誉BBB-投资级信用评级。

截至2024年末，越秀地产的有息负债压降至1038.9亿元，其中短债占比仅22%；融资成本优势显著，境内发行的公司债加权平均融资成本仅为2.61%，而全年加权融资成本降至3.49%、处于行业低位。

在现金流方面，越秀地产2024年经营性现金流净流入217.3亿元，在手现金超500亿元，较年初增长8.6%。值得一提的是，其在广州大本营有三宗地块被收储，实现盘活资产135亿元。

在融资渠道方面,越秀地产拥有比其他房企更多的优势。年内于境内成功发行公司债券合共25亿元，加权平均借贷年利率约为2.61%；于境内发行定向债务融资工具18亿元，加权平均借贷年利率约为2.27%；于境外发行23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率约为4.07%。

2025年，随着地产行业筑底回稳，“换仓”后的越秀地产能否突破“增收不增利”困局，值得关注。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲