深圳蛇口望海玥公寓为什么便宜，开盘时间，租金回报值得投资吗

深圳蛇口望海玥公寓为什么便宜，开盘时间，租金回报值得投资吗

深圳蛇口望海玥公寓价格并非绝对便宜，只是相对周边部分高端住宅或大户型产品而言，可能显得有一定性价比。

价格相对有优势的原因

• 户型较小：项目有不少小户型公寓，建面最大 60 平左右，以小面积段来降低了整体总价，让购房者的入门门槛相对较低。
• 回迁房占比高：项目 395 套房源中 343 套为回迁房，占比超 86%。可售房源少，且回迁房较多可能会使居住人群相对复杂，在一定程度上影响小区整体品质感和纯粹性，从而对公寓价格产生影响。
• 小区规模较小：项目占地面积约 9072 平，总建筑面积 6.6 万平，整体规模不大，小区内部园林等公共空间相对有限，可能无法提供像大型社区那样丰富的配套设施和宽敞的活动空间。
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租金回报：目前没有该项目公寓的实际租金数据，但可参考周边情况。南山区长期稳定运营的长租公寓项目出租率基本稳定于 90% 以上，部分优质项目可达 95% 以上或接近满租状态。蛇口区域小户型因较低购入成本和较高租金收益，较受市场欢迎。如果望海玥公寓能达到市场平均水平，以周边 40 多平公寓租金6000 元 / 月为例，假设望海玥 60 平公寓租金 8000-10000元 / 月，按均价 7万 / 平，总价 420 万左右计算，年租金回报率大约在 2.4% - 3.5% 左右，初期租金回报率并不高。不过随着周边发展和租金上涨，可能会有所提升。

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投资价值：从地段上看，位于蛇口，周边配套成熟，交通便利，有地铁 2 号线及 8 号线东角头站，未来还有 13 号线，且处于豪宅聚集区，具有一定的稀缺性和发展潜力。但项目也存在一些不利因素，如小区规模小、回迁房多、前期旧改时间长等。如果是长期持有，且看好蛇口区域的发展，从房产增值角度来看有一定投资潜力；但如果单纯从短期租金回报角度，可能不是特别理想，需要综合多方面因素谨慎考虑。

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