青岛楼市的“新坑”：纯陷阱？还是好机会？

“城阳区首家第四代住宅”；

“青岛第一个交付的第四代住宅”；

“崂山区首个第四代住宅项目”；

西海岸的第四代住宅项目来了……

去年到现在，青岛楼市的一个热门话题，就是：第四代住宅。

好多网友，给房师傅留言，都是关心类似项目到底怎么样。城阳上郡赋、李沧金水云麓、崂山柏悦府和西海岸珠山韵海，都是主打这个概念的项目。

“好房子”、“高品质住宅”、“第四代住宅”，一系列新词，新概念，很多人迷糊了。

1、玩烂的噱头，你被唬住了吗？

上郡赋，实现了将“空中园林”带入每家每户，空中户属花园、客厅挑高等设计受到了群众的一致欢迎……

珠山韵海，“空中院墅”设计，采用6.3米挑空厅，270°私属空中花园；

崂山柏悦府，设计亮点包括大露台、空中花园、下沉庭院等。

一时间，不少人被“大露台”、“挑空客厅“、”空中花园“给镇住了：

难道楼市的下一个风口，就是PK这几个卖点？

答案：当然不是！完全跑偏了。

早在二十年前，青岛楼市，就做出类似产品了。只是，没拿这些作为噱头和卖点大肆宣传。

2004年，鲁信置业在崂山香港东路附近，开发了一个高端项目。

房型全部为复式，主力户型为复式跃层结构，客厅挑空，部分露台、观海平台设计。起居室和主卧室均为南向，起居室层高4.7米，落地大窗。

主力户型150平至295平，小区配约2000平会所，内有游泳池、桑拿、健身房、茶馆、咖啡吧和小型会议室等。

这个小区是鲁信未央花园。时至今日，该小区的二手房价格依然是周边高点的存在。很多高端客户，依然追随。

早些时候，崂山前海一线，挑空产品在多年前，就很常见了。比如，阳光山庄、御景峰。

御景峰的顶复，不仅有客厅挑空，还有大露台。

麦岛板块，海信天玺的复式六米挑空更带劲，400多平……

浮山后有挑空产品的小区就更多了，四季景园、东城国际叠拼、竹韵山色顶楼等等。

西海岸昔日问题项目海上嘉年华，更是把挑空做到了极致，六米的层高。

城阳根本就不缺复式、错层、挑空客厅的产品。就连天泰城奥园地块，都有挑空客厅！

2、错层挑空+露台≠好房子

鲁信未央花园、御景峰、海上嘉年华……这些小区的露台和观景平台，多是在顶层，不存在挡下边楼层光线和视野的问题。

但是，近期突然流行的这个”空中花园“、大露台，可是户户都有，上下楼邻居，都是互相遮挡的。伸展出来的露台，正好挡下一层的采光。

在北方，尤其是冬天，采光太重要了。金水云麓，已经证明比较失败了。为何还有楼盘突然跳出来继续尝试。

实际上，国家鼓励的“好房子”，并非以上几个噱头。相反，国家标准的《住宅项目规范》以安全、舒适、绿色、智慧为目标。

立足保障居民的基本住房条件和居住环境，注重提升居民居住体验。

比如，绿色与健康；安全与便利；舒适与智能。提供适宜的室内外环境，如适宜的光照和声音隔离，智能系统的应用，提高居住的便利性和舒适度。

读到这里，大家明白了吧。好房子，“安全”是放在第一位的。也就是建筑质量，必须提上去。

质量不达标，其他都是浮云。舒适和宜居，是相辅相成的。挡光严重，就是短板了，和宜居不搭边。

另外，空中花园的日常维护、防漏水等问题，大露台带来的室内保温等烦恼，在北方，都是要考虑周全的。

这也是，不少房企，在多轮纠结设计之后，放弃高层大露台、空中花园这类产品。

还有一个因素。这几家楼盘，在加持空中花园、大露台和挑空噱头之后，势必会提高售价。这是不可逆、明摆着的事情。

但是，这个溢价，很有可能成为热销的最大障碍。

最后，也是这个话题的终结：年初到现在，青岛各楼盘，被领导视察过的“好房子”，无论是滨湖国际，还是海信君玺、越秀和樾府，都不是噱头派，而是实力派。

3、新型“垃圾”—伪宽厅

空中花园、大露台和客厅挑空，都是老噱头新玩法；

但是，有一个新噱头，开发商正在夜以继日地“卷”：宽厅。

客厅变宽之后，增加的采光面，让整个室内变得亮堂、视野更好，很符合现代人的住宅需求；

很多开发商还会在增加面宽的基础上，配备超大面宽的阳台，进一步增加居住的舒适度。

好多购房者，在样板间，就已经被这一点打动了。这两年，宽厅新房，明显更符合客户需求，更“好卖”。

但并非所有户型、所有面积段都适合做宽厅设计。尤其是中小户型，意味追求大宽厅，也会付出很大代价。

面积不变的情况下，客厅大扩容，势必要牺牲其他空间的尺度。

比如，进深可能被牺牲，导致功能性减弱；厨房和餐厅，可能会造成狭窄和局促；分区不明显，功能之间冲突；

中小户型强行做宽厅，有些空间，家具都不好摆放，比如，卧室的床，可能放不下1.8米双人床，和双床头柜。

宽厅虽好，但好户型，只有宽厅这个因素，是远远不够的。

售楼处样板间，往往会弱化厨房和餐厅的存在，无限扩大宽厅的“爆款”，甚至把阳台也纳入“宽厅”范围内。

这种情况下，你所看到的宽厅，实际上就是伪宽厅。是包含了餐厅和阳台的“大宽厅”。

其实，业内公认的一个观点：改善型大户型，更适合比较大的面宽设计。

现在的楼市，各大楼盘都不容易，真的是没有最卷，只有更卷。

这时候，作为购房者，更应该擦亮眼睛，认真甄别。

谁都不想，掉进坑里。