穿越行业周期：新城控股如何逆势锻造韧性样本？

2024年地产行业延续深度调整态势，行业数据呈现两大关键指数——全国商品房销售金额首次跌破10万亿大关，同比降幅达17.1%；销售面积同步收缩12.9%至9.74亿平方米；70城新建商品住宅价格指数降幅较2023年持续扩大。房企由盈转亏、亏损大幅增加的情况屡见不鲜。

然而，依然有房企维持了稳中有升的发展态势。近日，新城控股（601155.SH）公布2024年年报，营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%。在如今的背景之下，新城交出的这份全年“成绩单”或许为行业提供了一个穿越周期的典型样本。

“稳”字当头，韧性生长

新城控股“住宅+商业”的双轮驱动战略协同效应愈发凸显。

地产开发端全年实现401.71亿元销售额，538.82万平方米销售面积，尤其是102.38%的资金回笼率明显高于行业均值，显示了新城精准把握市场窗口的能力，特别是在三四线城市普遍面临去化压力的背景下，其地域深耕策略，在结构性市场中挖掘出有效需求。

要维护良好的信用，“保交付”是新城控股的重中之重。当行业流动性危机频发之际，新城控股完成1388.85万平米、超10万套物业交付，确保15座吾悦广场如期开业（含8个轻资产项目），实现吾悦广场开业100%达成。今年，新城计划新开工16个子项目，新开工建筑面积169.55万平方米，计划竣工104个子项目，预计竣工总建筑面积555.05万平方米。这些数据背后是新城“保交付、保民生”的企业使命和社会责任，也是购房者和合作伙伴延续对新城的信任的关键点。

健康的财务资本面是新城“保信任”的另一张牌。新城用102.96亿元的现金储备为自己留了一张“安全垫”，52.44%的净负债率维持行业低位，经营性现金流连续7年为正的纪录，这些数据在如今的民营房企阵营中已属稀缺。特别值得注意的是，在融资环境收紧背景下，新城有息负债规模同比压降34.29亿元至536.50亿元，债务结构持续优化。新城通过“主动降杠杆+维持现金流”的平衡术，为后续市场复苏储备了战略动能。

此外，去年，新城控股如期偿付52.62亿元境内外债券。高度自律的信用管理在资本市场获得了积极回应，2024年新城控股成功发行两笔中期票据，这在当前信用下滑加剧的环境中具有标杆意义。

行业转型期，抓住长期“利润牛”

在“住宅+商业”的双轮驱动战略下，新城的商业板块正从战略协同者进化为价值创造主力军。

面对全国新开商业项目下降至363个、存量改造占比超10%的竞争格局，新城商业展现出一条独特的进化路径——以全国在营的173座吾悦广场、1601.07万平方米的开业面积，构筑起一座收入和利润的护城河。

根据年报，2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增幅13.1%，连续多年增速超过10%。2024年，新城物业出租及管理业务贡献营收120.29亿元，占比提升至13.52%；毛利率高达70.17%，为公司创造84.40亿元核心利润，占总体毛利的47.89%，较上年提升15个百分点以上。截至2024年末，吾悦广场开业面积的整体出租率提升至97.97%。

这意味着，当传统开发业务面临增长瓶颈时，新城的商业引擎已具备独立造血能力，为公司整体业绩提供了有力支撑。

业内人士认为，如今的商业市场已从“重资源、重规模”直接进入“重品质、重运营”，精细化运营也成为商业制胜的关键。而吾悦广场同样在运营质量的指标上交出了一张可圈可点的成绩单：去年17.66亿人次年度客流总量，总销售额905亿元（不含车辆销售），上述两个数据均实现同比增长19%。同时，截至去年年底，4370万人的会员人数比2023年末增长了32%。

未来，在消费市场持续增长的带动下，商业将更加大有可为。国家统计局数据显示，2024年全国社会消费品零售总额48.8万亿元，比上年增长3.5%。2024年最终消费支出对经济增长的贡献率为44.5%，拉动GDP增长2.2个百分点。

消费增长的同时，消费需求也在求新求变，品质化、场景化、体验型的消费需求正重塑商业市场格局。面对消费分级加速的市场环境，新城在去年10月，将沉淀16年的商业运营体系升维重构——成立专业化运营平台吾悦商业管理集团有限公司（以下简称“吾悦商管”），形成覆盖4大产品品牌、13个区域公司的立体架构。这样的升级意味着新城的商业运营已经从业务模块走向独立化公司，进入新的发展阶段。

另一个值得关注的点是新城的代建业务。依托商业综合体领域TOP10的管理能力，成立于2022年的房地产代建、代管业务平台——新城建管正转化为新的增长曲线。2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”。新城建管在轻资产管理的发展层面为新城打开了全新发展空间。

当房地产行业从增量时代转入存量时代，房企转型的底层逻辑是让运营红利取代土地红利，并逐步成为企业发展的核心动能。从这一逻辑上来看，新城控股“住宅+商业”战略的实质是“开发+运营”的双引擎驱动模式。作为长期“利润牛”，其商业板块（运营）展现的持续造血能力与轻资产扩张潜力，持续释放韧性，有效优化利润结构并筑牢增长护城河。

来源：孙雯