曾经的“地产航母”，2025年能扛过去？

　　大家好，我是地产高富帅。

　　地产下行也有四年多时间，除去疫情等因素，房地产行业确实也需要一定程度的调整与重塑，早期“三高”政策也确实让很多房企走进了死胡同。

　　回顾这几年民营房企发展导向来看，走大规模路线确实已经不合时宜，深耕区域并且在产品运营底层下功夫，或许才是绝大多数民企未来的基本走向。

　　作为老牌粤系的知名房企，合生珠江系也一直都是民企阵营里面较为争议的一种类型，一边是巨额的一二线城市核心土地储备，一边是口碑一边倒的品牌形象。

　　合生珠江系属于如今粤系江湖仅存的几个少数派代表，特别是作为早期全国闻名的合生创展来说，初代地产航母的头衔如今仍然还是有含金量的。

　　在上海，北京，广州三大一线城市，合生珠江系拥有超强的土地储备，这种囤地视角确实有些早期港资房企的影子，随着土地增值都可以赚的盆满钵满。

　　但是随着这一波行情下行，合生系在很多城市的销售依然还是早期囤地模式，并没有产生很多的现金流，其债务压力依然还是巨大。

　　4月1日，惠誉将合生创展集团（00754.HK）的长期外币发行人违约评级由“B”下调至“CCC-”，并将公司的高级无抵押评级由“B”下调至“CCC-”，债券的回收率评级为“RR4”。

　　惠誉认为，合生创展的流动性状况已经恶化，在销售疲软背景下，其债务偿还总额超出预期。

　　早在3月28日，合生创展集团（00754.HK）披露2024年全年业绩情况。财报显示，2024年合生创展集团营业额约378.34亿港元，毛利约95.58亿港元，毛利率为25%。

　　归母净利润为1.2亿港元，相较于2023年的29.22亿港元，下降了95.9%。

　　2024年，合生创展集团销售及预售合约出售的物业总额达166.29亿元，相较于2023年的325.83亿元减少48.96%。相当于几十年过去了，合生创展又回到了原点。

　　人力方面，截至2024年12月31日，合生创展集团共雇佣8506名员工，相较于2023年末的9654名减少1148人。

　　从这份年报来看，或许是真的过于强调安全性，但是完全没办法掩盖其经营质量的严重退步，如果维持这种状况下，2025年合生创展很有可能要亏损。

　　该集团流动性缓冲弱于惠誉的预期，因为其2024年下半年偿还境内债务的现金流出超过预期。

　　2023年5月，资本市场消息称，合生创展一笔本金约1亿美金的私募票据已获得持有人的批准，将延期一年兑付，展期期间票面利率将维持9%不变。

　　展期一年，这也意味着该笔债券延至2024年9月到期，但从市场消息来看，合生创展并未按时兑付上述债务。

　　不过就在今年年初，2月7日消息显示，合生创展集团获得新加坡主权基金淡马锡旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1亿美元（约7.8亿港元）一年期短期贷款。

　　据市场透露，上述贷款主要用于对2023年一笔1.65亿美元贷款的未偿还部分进行再融资，这借钱换旧账的操作，这次合生创展又捡回一条命。

　　从整体报告来看，合生创展拥有现金113.98亿港元，较年初减少25.83%。现金+销售监管账户很明显已经无法覆盖其短期债务规模。

　　除去本身债务问题之外，合生创展本身地产业务管理水平就已经几十年停滞不前，过于依靠土地增值逻辑，在操盘运营产品体系方面并没有提升多少。

　　要知道，如今专注旧改的大湾区民企军团，死的死伤的伤，旧改这条路仍然是一把双刃剑，可以让很多房企有甜头，也很容易让房企跌入深渊。

　　合生创展在广州拥有绝对领先的旧改土地储备，可谓是地产航母，但是在雇主品牌市场绝对是经理人的绞肉机，超级家族化的管控模式，如今距离真正的职业化还有不少距离。

　　在地产行业,雅居乐曾与碧桂园、恒大、富力以及合生创展并称“华南五虎”,也是其中比较稳健的房企之一,不过时过境迁之后，如今真的都要消失在江湖了。

　　最值得注意的是，合生创展与很多知名民企一样，对造车似乎都情有独钟，合生创展如今的命运或许真的也跟多元化投资不无关系。

　　今日有关合创汽车新闻多次登上热搜，合创汽车现状堪忧，广州车展缺席，上海分公司全员裁员并欠赔偿金。

　　去年，合创汽车曾携全新MPV车型合创V09亮相广州车展，意气风发。然而，时隔一年，当广州车展再次热闹开幕时，这个广州本土品牌却缺席了。

　　近日爆出，合创汽车已解散上海分公司全体员工，且尚未支付应得的赔偿金。这一消息与当前广州车展的繁荣景象形成了鲜明反差。

　　事实上，今年以来，合创汽车的消息大多笼罩在负面阴影之下，如销量惨淡、大规模裁员、员工维权等事件频发。

　　回顾其发展历程，合创汽车曾历经蔚来退出、珠江投管接手的波折，试图通过联动地产与文娱IP来提升品牌影响力，但道路坎坷，如今能否实现触底反弹，尚存诸多不确定性。

　　地产大佬内部真的有两个执念，第一是“足球”，第二就是“造车”，可以看到，但凡投资过这两个业务的地产大佬，几乎都如今深陷债务泥潭，很多都无法自拔。

　　投资足球与造车，两个完全跟地产业务没有任何交集的业务，硬是被各大地产大佬炒出来一番天地，这或许也是早期地产高周转时代的缩影。

　　当实业变成炒作流量的时候，距离崩塌或许就不会远了。

　　在2025年的开端，电动汽车制造商合创汽车（Hozon Auto）宣布停止运营，成为该年首家宣告破产的电动汽车企业。

　　虽然它曾得到广汽集团的支持，但由于资金短缺、市场策略失误以及来自同行业的激烈竞争，合创汽车未能在新能源汽车市场中稳固自己的地位。

　　根据财务报告的披露，合创汽车在过去两年中累计亏损金额超过了30亿元人民币，总债务已攀升至49.2亿元的高位。

　　这场由地产豪门与汽车巨头联手搞起来的造车闹剧，最终以富二代投入的37.87亿元投资打了水漂、广汽被迫兜底收场。

　　身为合生创展创始人朱孟依的长子，他没去接手家族千亿规模的地产帝国，反而一头扎进电竞领域。

　　朱一航，在资本圈那可是出了名的“不按常理出牌”。当时蔚来因为资金困局，正打算撤身，朱一航带着珠江投管的19.23亿元扎了进去。

　　同时把这家本可能默默无声的车企改名为“合创”，满心壮志要在汽车产业复制电竞领域的成功。

　　搞地产的家族企业，去玩电竞这种小投资也就算了，突然大手笔造车，而且是电动汽车这种竞争激烈的高水平赛道，这位整天沉迷于虚拟战场厮杀的富二代，把实体制造业想得太简单了。

　　2023年2月，他向合创注资22.8亿元，同时还三次增持港股游戏公司中手游，甚至在股价暴跌46%的当天，豪掷1.68亿港元去抄底。

　　隔壁家小鹏都是亲历亲为，这位富二代就是砸钱，其他几乎都没怎么参与到其中，造车这种需要艰苦奋斗的活，这位大佬直接当成了游戏打怪这种简单操作。

　　制造业真的不是地产这种投资魔幻行业，需要的是精工细作，曾经豪言要“打造出行生态闭环”的宝能观致、恒大汽车，早就消失得无影无踪。

　　不过作为富二代来说，有个地产航母的爹，其实也见怪不怪，不过小编也是很担心合生未来的钱景，这么烧下去，恐怕很难收场了。

　　就在去年，合生创展与珠江投资地产系统的整合开始加剧，早期两块牌子两套班底的操作已经成为往事，特别是在广州区域，合生创展正在积极整合两家班底资源。

　　整合后的广州区域公司，囊括了23个合生系项目、42个珠江系项目，管辖七大片区，包括广州、东莞、江门、中山和佛山5个城市。

　　新组建的经营班底，由合生系主导，董事长陈楚强、总经理朱蕾均来自合生体系，原珠江投资广州区的两位高管，则出任联席总经理、副总经理。

　　朱桔榕主导合并广州区域，顺应了重心向大湾区迁移的策略。早期北京总部的班底也在大规模的合并，2023年以来，合生系正在加速大湾区的开发.

　　从去年广州房企业绩排名来看，合生创展勉强保住top20规模，其豪宅属性也给其现金流带来压力，豪宅虽然利润高，但是去化难度依然不小。

　　从几十年前的第一个地产百亿军团到如今依旧回到百亿阵营，合生创展可谓是经历了地产江湖的三个阶段，能否真的还能持续，或许2025年才是最为关键的。

　　今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。

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　　地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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