日元升值推高日本房价，中国买家已成主力，东京核心区还有投资机会吗？

根据日本国土交通省每月发布的《不动产价格指数》，日本公寓价格持续上涨，在去年5月首次突破“200”大关，并持续刷新纪录。

这一指数是以2010年的平均价格为基准（设定为100）计算的，这意味着——现在的房价，已经是2010年的两倍以上。

这是否预示着日本房地产市场正在步入一个新阶段？让我们从数据出发，结合专家分析，来看清“价格暴涨”的背后逻辑。

一、日本买房水涨船高的秘诀

房地产大鳄李嘉诚曾说过，投资房产的秘诀只有3个，就是地段、地段、还是地段。这个道理放眼全球都通用。但当黄金地段房产成为普通人望尘莫及的顶奢后，交通的便利性就成为了退而求其次的最重要秘诀。

日本房地产信息平台的运营公司负责人川岛直也就明确指出，房价上涨的一个重要关键词是“交通便利性”。

对于首都圈周边的房产来说，通勤距离+便利交通=涨价动力。

就拿东京周边的千叶县和埼玉县来举例，千叶排名第一的楼盘是“サンピア鎌ヶ谷”。位于国道16号线以内，距离东京站仅需不到一小时。不仅适合自住，也受到通勤族青睐。这类区域价值自然水涨船高。

而埼玉县排名前四的名楼盘同样得益于“东京近郊+通勤便捷”。以第一名的“セザール東大宮”为例，尽管在大宫站更外圈，但乘电车至池袋仅需30分钟，仍属“都市圈黄金半小时通勤圈”。

除了地段和交通，在买房时还不光只看价格，更应该侧重品牌影响价值。业界人士川岛特别提醒购房者，选择“大品牌开发商”几乎是投资回报的重要保障。

在日本以下几个品牌与其对应的开发商，通常有更强的抗跌能力与价值增长潜力。三井不动产、住友不动产、三菱地所、野村不动产、东急不动产、东京建物等。

当然，品牌并不自动等同于升值潜力，并不是出自品牌的每一栋楼都会暴涨，是否升值要看具体物件的地段、交通、周边配置以及学区和生活便利性等等。

二、外国购房者正接管日本核心区域住宅

众所周知，日本公寓价格的持续上涨与外国购房者的涌入密不可分。日媒甚至担心，“在不远的将来，东京都中心是否会变成一个‘没有日本人居住’的城市？”

虽然这样的想法听起来或许有些夸张，但在2025年3月5日发布的一份调查结果中，这个疑问显得并非毫无根据——三菱UFJ信托银行公布的《2024年度下半年开发商调查》首次加入了“外国购房者比例”这一新项目，调查结果令人震惊。

这份调查对象来自从大到小的25家开发商，均从事东京核心三大区（千代田区、港区、涩谷区）新建公寓销售。

从这25家开发商提供的数据显示，30.8%的开发商表示外国人购房比例在20%～30%之间；另有30.8%的开发商称在30%～40%之间；7.7%的开发商表示外国购房者超过了50%。

也就是说，在东京都核心地段的新建高档公寓中，外国人购房比例普遍在2成至4成之间，有些甚至超过5成。

这个数据意味着什么？显然，外国人，尤其是富裕阶层，正在“接管”日本都市住宅市场的最核心区域。

三、中国买家成为最活跃王者

这份调查还显示，东京这几个区的新建高端公寓成交“热销价”中位数高达2.286亿日元（约合人民币1100万元），而这其中中国买家最为活跃。

2亿天价甚至已经超出了很多日本本地高薪双职工家庭的承受范围，但却被很多中国人轻松买下。

来自三菱UFJ信托银行不动产咨询部的专家船窪芳和指出：“高昂的建筑成本固然是公寓价格上涨的因素之一，但可以明显看出，因为外国买家的需求而进一步推动了房价的上涨。”

这背后的买家多为中国富裕阶层。这个阶层大体分为两类：一种是在日本留学后事业成功、积累了财富的个体；另一种是近几年开始‘润’（即移民）来日的中国富豪。

这些人中的很多是超级富裕阶层，常常带着翻译一同看房、购房，完全不受语言或生活习惯的限制。

中国超级富豪的到来，也加剧了日本社会的焦虑，有声音担心，如果这样的趋势持续下去，“日本人将无力居住在自己的城市中心”，社会阶层的分化与排外情绪可能加剧。

四、日本房价还会涨吗？还能捡漏吗？

4月3日，人民币兑日元强势破5。此前，美国高盛也做出了预测，日元兑美元汇率今年将升至1美元兑140日元。这意味着，高盛看好日元，虽然会有起伏但日元总体还是会以上涨为主线。换句话说，对于投资者来说，吃到日元贬值的红利会越来越少。

日本的房产专家也指出，日本房价已经开始进入“成熟期”，而“爆涨”的机会正在减少。对于想要买房的人来说，现在正是“寻找最后金矿”的时候。再等下去，汇率优势不再，好地段可能就真的买不起了。

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