北京买房：理清思路，购房建议1494

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们是二孩家庭，之前卖了望京的老公房搬到新宫公园懿府，之前没有特别考虑学区，现在这边感觉是丰台中下。目前考虑置换拿出400出头换个学区，曾经考虑过大兴一中和亦庄，但是一中附近也都很老，而且大兴还不如丰台，所以感觉丰台的北大地或者赵登禹。

我老公质疑从一个中下换到中上在丰台有意义么，我觉得十二中校额到校从2到13还是有意义的。另外，还想问问您，新宫这片是不是涨的比较慢，感觉没跑赢大盘。老二明年入学，老大已经二年级，这个还涉及到转学，是不是也比较难？

A：

1、公园懿府，肯定没赢大盘啊。房产价值由地段儿决定，至少是大部分。郊区两区交界的板块基本都是自住合适，投资角度慎选，配套一般都相对慢些。

2、涉及转学，那除了朝阳能靠房子选学校，海淀是可以自己先去找学校，其他区基本都是直接派位，好学校大概率没学位，有也给政保的留着呢。这看运气吧，很难，毕竟去年也是入学高峰期，竞争相当激烈。

3、公园懿府是什么学校啊？这我还真不知道。未必是丰台中下，但丰台的中等校放在东西海就算中下了，丰二和十八中这种中上的能排到中等。

4、大兴一中看跟丰台的哪所学校比了，肯定是不弱，但放在北京不算太强的学区，房子也没溢价，不算学区房。

北大地放到东西海也算挺不错的，中上，就因为有十二中加持。但近两年的政策变动挺大，所以连房子溢价都影响了，说明热度降低。赵登禹的在丰台也算中上，放北京不算太强。丰台如果能考入十二中就很有意义了，钱校丰二或十八中的也有意义，其他的不好说。

但这校额到校2-13什么意思啊？不过这是中考的事儿呢，到时候再说吧，或许政策到时候也有变化。另外提醒一下，校额到校的就算进去了也意义不太大，分班都挺严重的，校额到校的大概率进不了牛班。

5、这再考虑一下吧，感觉还有点儿乱呢，我也不知道说什么好。多了解一下吧，不着急。

仅供参考。

二

Q:

请问，现在有500万的首付，优先考虑投资潜力和居住品质的话，是朝阳周边的新房更好还是现在的二手房更好？后期月供可以负担到2万5，所以新房可以尝试够一下120的面积，但是二手房最多就能100平了。同时由于是未婚，暂时不考虑学区。资格是首套首贷。

A：

1、潜力和居住品质，居住品质那肯定是新房啊，怎么都比二手房强。潜力的话理论上也是新房，就因为配套什么的还只是规划，如果未来超出预期的话就算潜力了。

2、二手房的居住体验肯定没新房好，什么商品都是越新的越好，这没得说。成熟板块也谈不上什么潜力，在不增加大型配套的情况下就是按部就班了。只有没什么配套的新区才可能有潜力呢，想象空间大。就跟旁边的新北苑似的，当年谁能想到现在升值这么好啊，超出意料的发展。

3、不过也考虑好，当年是纯商品房时代，开发商为了赚钱才有动力把产品做得更好，相辅相成地促进了板块的发展。现在是限价房时代了，开发商的利润率被锁死，很难说会发扬什么共产主义精神。

所有的限价都是根据规划制定的，也就是说，未来的规划价值已经体现在价格之中了。除非将来有超出现有规划的发展，否则也就是按规划的实现而已。而如果配套建设得慢，没在短期内实现规划，那还有站岗的可能呢。

仅供参考。

三

Q:

请问，我和媳妇17年在海淀区西北旺冬晴园购置了一居室，贷款每月1.2万。为了上中关村二小百旺校区，现在单位预计三年后搬迁到通州，我计划三年后举家搬迁，孩子去通州就学，通州那边单位有三居宿舍。

现在有两个问题：一是宿舍直到孩子高中毕业，大概算可以住10年。冬晴园房价现在降了，出手不划算，想着三年以后出租，想咨询冬晴园往后房价发展趋势；二是三年后全家在通州，共有产权房不打算买，质量和户型都不太好。想着在大厂潮白新城周边购买一处别墅。

想请教一下现在买还是过两年看看房价再买，不知道潮白新城（主要是孔雀城华园和附近几个小区）房价走势如何。家庭现金100万，东拼西凑购买别墅首付能有250万。

A：

1、 东晴园没什么特殊的，老小区，商品房和回迁房都有，将来大概率也是跟随大盘涨跌。但西北旺的供需矛盾突出，在没有大量土地上市的情况下，这里的房价有可能超过大盘走势。

2、共产房当然最好别买，纯粹的自住房，几乎没有任何投资属性。

3、我对环京楼市不熟，没怎么去过。但别墅这种产品严格讲也不属于投资品啊，没必要纠结什么走势。这种产品属于消费的成分更大，很好的体现了房住不炒的精神，就是买来住的，与投资的关系不大。

甭说环京别墅了，就是北京的郊区别墅，甚至市区核心区的别墅，或者把所有的豪宅全算上，能勉强跟上大盘的都屈指可数。当然我也没挨着算过，反正到现在为止，也就是紫玉山庄、玫瑰园和慧谷根园等几个走势还说得过去，但也不能从开始算，否则照样是跑输大盘。其他的都一样，包括绝对稀缺的老牌小户型独栋裕京花园，那都大幅跑输大盘了。

4、 总之，别墅不属于投资品，和豪车游艇私人飞机可以归入一类，就是有钱人买来改善生活的消费，没指望着还能保值赚钱。典型的就像北京的昆仑公寓，一共就23套，绝对稀缺。

当年4500万一套开盘，十年过去跌到了不到3000万，但也根本想买都买不着。而且这还是40年的产权呢，有钱人根本不在乎，就是个居住的房子罢了。

所以买别墅得放平心态，别用投资的心理，就是消费。房子是用来住的，钱是赚来改善生活的。像很多老年人买海景房，就是为了享受，根本不惦记什么升不升值。涨的多更好，不涨或跌了也没关系，反正得到了享受。这种心态才合适。

仅供参考。

四

Q:

请问，夫妻今年收入能到100万左右，但这是第一年大幅增加，所以有穷人乍富的感觉。我们都是北京人，两边老人都有房，我们名下也有，只不过都是东三环老破小。现在我的想法是卖掉这套老破小，在望京换一个大些的商品房，尽量多贷款。

老公的想法保守，因为我们在新兴行业，不确定未来的产业发展，所以想先买理财，看两年再说买房。我想问的是您对北京房价的未来怎么看，现在是不是买房的时机？另外如果是600万首付，能在望京买到什么宜居的房子？

A：

1、今年这种经济环境能大幅增加收入，那这得自己评估产业+企业的优势是否能延续啊。当然如果换做是我的话会买房，且不谈什么投资升值，只从房子居住角度也应该换，要不然挣这么高的收入也闹心。

我也经历过这个阶段，第一套房买的是个小户型，之后收入大幅增加，一年就挣出大房子首付了。然后就闹心呗，收入高却住小房子，别扭，又不是买不起？

当时我父母就劝我别买，说第二年万一挣不到高薪了怎么办，拿什么还贷款？我也有过这犹豫，也担心万一楼市崩盘就全完蛋了。但还是烧的闹心呗，所以干脆买了，就赌自己还年轻，就算行业不景气了也能缓过来。现在看来赌对了，买了也就买了，不买的话得一直闹心。当然这是我的情况，这看你们的判断和心态吧。

2、我认为还算不错的时机，楼市疲软好几年了，政策也救市快两年了，至少不会再下跌。北京房价未来，我认为不至于大涨大跌，做到跟随通胀是没问题的。

3、600首付相当高了，这看自己能承担多高的月供吧，以这收入买1000多万的没问题。但最好控制月供风险，这年头儿谁也说不好趋势。

望京千万以上能买到很不错的了。比如望京东的橄榄城，北边儿的新航线，再高点儿能买到三居或东湖湾的，这里是陈分的学区，学校好也没什么溢价。不少小区呢，既然住在望京就自己看呗。

4、这还是先根据自己的月供意愿定个总价预算吧，要不我也不知道说什么。

仅供参考。

五

Q:

请问，我北京有购房资格，手上有几百万，山东户口，北京无房，有贷款记录。想在东城区崇文门新景家园小区买房，但是几百万只能买1居。我纯属投资用，想问：1、新景家园1居是否可以入手？还是再筹备些钱买2居。2、还有更保值升值的小区推荐吗？三环内！谢谢。

A：

1、纯投资，那没必要买学区房。东西城全部都是学区房，只是溢价高低而已。这种房是家长们买来给孩子上学用的，不适合投资。当年确实是学区房升值高涨幅快，但那个年代早就过去了，明年就是明确的入学人数拐点了，之后是否能保住溢价就得看政策和运气了。

2、再者，既然是纯投资，那租金收益就必须考虑啊。而所有学区房的租金回报率都偏低，因为没有租客会为用不上的学位而付租金。以新景家园为例，大约低于平均值20-30%，收益并不划算。

3、人们总有个刻板印象，就是买学区房肯定升值快。其实哪有啊，这都是中介和无良媒体给忽悠出来的。

就拿新景家园为例，最早回迁房4000，商品房7400，几乎是当年北京均价的两倍。三期的时候均价12000，北京均价才7000。那是2006年底，房价暴涨，也是北京学区房被追捧的开始。

可到了今天呢，北京均价6万吧，新景家园10万多，走势和大盘差不多。但这是包含溢价的，剔除溢价就不占优了。而且这还是从三期开始算的，如果从一期算那还算输呢。

4、总之常规建议是别纯投资买学区房，各方面都未必合适。不如去买没溢价的房子，租金高，也没有溢价部分的风险。

仅供参考。

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