国资主导市场，老黄埔又一个捅破天的新规盘

老黄埔的项目案名辨识度并不高，城系泛滥，光叫“城”的就有五个——万科黄埔新城、合生中央城、中鼎书院上城、中建海丝城、广州地铁·珑岄上城。

现在又多了一个——中交科城·黄埔未来城。

黄埔未来城就在黄埔新城对面，将军山改造项目与沙步村旧改项目的正面对垒，连案名都非常接近。

将军山片区住宅总开发体量约106万㎡，体量相当于黄埔新城总建面（约150万㎡）的70%。

去年12月，黄埔区广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块被中交城投联合广州峻森投资拿下，折合楼面价9482元/㎡。

资料显示，项目分三期进行开发，地块除了一宗宅地，还有工业用地、教育用地和服务设施用地。

项目总规划建面约200万㎡，定位为产住融合综合体。其配套涵盖小学、完全中学、幼儿园、机械城公园（暂定名）等等。

根据规划，项目由12栋住宅楼组成，整体容积率2.8。项目总户数638套，其中超过50%为舒适型小高层板式住宅，充分保证居住品质。

市场关注黄埔未来城的另一个焦点是130%使用率，项目阳台占比最高可扩展到30%。项目首期组团为130-202㎡户型，首推130-177㎡户型，妥妥的改善盘。

黄埔未来城毗邻地铁5号线与13号线换乘站夏园站，步行距离约800米。该项目未来将通过规划的横一路和金竹山路隧道实现与天河、黄埔及东莞的快速连通。

项目地处老黄埔南岗边缘，紧邻新塘，属区域外围板块。周边以工业集聚为主，邻近高速路，城市界面一般，居住环境有待提升。

配套方面，基础生活设施齐全但能级不足，需依托万科黄埔新城资源补充。整体来看，该片区属城市发展次级区域，短期改造空间有限。

曾经，万科城市之光、富颐华庭和中鼎珺合府（现名中鼎书院上城）并称“老黄埔”三大盘。但随着双沙、文冲东、珠江村等旧改及新盘入市，这一格局被打破。

如今，从区府板块到更远的东区街道，万科黄埔新城等大盘加入竞争，老黄埔进入多盘混战时代。另一个明显变化是开发主体从民企转向国资主导。例如：

• 保利招商华发中央公馆（三大国央企开发）
• 广州地铁地产·珑岄上城（广州地铁开发）
• 双沙旧改中建海丝城（中建八局开发）
• 文冲东旧改未来方洲（中建玖合开发）
• 珠江村旧改珠江春（中交四航局开发）
• 新溪村旧改黄埔润府（华润置业开发）

国资项目已成市场主力。目前老黄埔刚需大盘中，万科黄埔新城在售2.5-3.6万/㎡，中建海丝城3.1-3.4万/㎡，中建未来方洲3.7-4.8万/㎡。

今年2月，黄埔新城一套二手房92.6㎡三房总价217万、单价2.3万/㎡成交。

你认为黄埔未来城会卖多少钱？你会选择哪个楼盘？