地价16万/平！地王潮再现，房价暴涨历史要重演？

自2005年以来，全国共出现过4次地王潮，分别在2005年、2009年、2013年和2016年，之后就迎来了房价大涨的周期。

2025年春节后，全国新一轮的地王潮开始了，房价还会大涨吗？对二手房有什么影响？

2月25日，上海土拍，上海静投置新城市更新建设有限公司以16万元/平的楼面价，拿下了静安区的高品质袖珍地块，打破全国住宅地价纪录，成为新的全国地王。

3月18日，北京土拍，中海经过274轮举牌，以75.02亿元的总价、溢价27.93%，拿下海淀树村地块， 楼面价10.23万/平 ，刷新北京地价记录。

3月27日，成都土拍，建发经过213轮竞价， 溢价率达106%拿下成都金融城3期的纯住宅用地、 楼面价4.12万/平 ，刷新成都地价记录。

3月28日，杭州土拍， 建发经过102轮激烈厮杀，溢价率115.39%，拿下西溪湿地北侧的蒋村低密宅地，楼面价8.8万/平，刷新杭州地价纪录。

导致这轮地王潮的因素比较多。

第一是央企国企下场了，背后代表的意义很明显，就是要拖新房，把市场带动起来。各地政府把这些好地拿出来，政策放开，让大家去抢，把市场情绪调动起来，从而蔓延到二三线城市、蔓延到二手房市场，达到止跌回稳的效果。

第二是政策的放松，之前拍地对开发商是有限制的，以前拍地是限地价、限房价、竞自持、摇号等等，很难出现地王。

现在这些政策全部取消了，谁有钱有实力谁拿地，价高者得。

第三是各城市把好位置的地块全拿出来了，北京的新地王，树村地块，隔壁的圆明天颂最新成交价已经16.5万了，2021年底开盘时单价只有11.5万。

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除了树村地块，朝阳的青年路地块、海淀的半壁店、宝山村、太阳宫等地块，都是市场关注度非常高的，预计也会抢的比较凶。

第四是房企预期向好，就拿中海举例，从去年底到今年在北京真的是杀疯了，接连拿下朝阳酒仙桥、十八里店、小红门组团地块、丰台万泉寺、西南郊冷库地块、海淀树村地块等。

房企对市场的敏锐度是非常高的，他们看的是未来两三年的市场行情。

回到我们开头抛出的两个问题：

1、新一轮地王潮会导致房价大涨吗？

2、地王潮对二手房有什么影响，尤其是位置不好的二手房。

先回答第一个问题，这一轮的地王潮不会导致房价大涨。

先说新房，部分好的房子确实表现比较好，像新房高性价比楼盘，和樾望云、和樾玉鸣、嘉华天珺、北京宸园这些就是卖的比较好，价格也非常的坚挺。

但是，尽管出现了新的地王，但是还是有不少的优质地块都是底价成交，许多新房项目还是在降价出售，市场属于分化的行情。

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我们再 从两个角度完整复盘一下去年930之后目前北京宏观市场二手房均价的表现.

首先是房价国家统计局数据，国家统计局发布最新的数据中，北京2月份环比不涨不跌，同比跌了2.9%。

可以看到930政策后，10月份环比开始涨了，一直到今年的1月份。而同比数据，一直在缩小，也就是说跌幅越来越小了

北京确实“稳”了下来，但是“回”的势头不明显，至少二手房均价上如此。

其次是二手房网签量及二手房实时成交量。

3月，北京二手房住宅网签19234套，今年新高，同比去年3月涨34.7%。

饭总查了2022年以来近三年的网签数据，19234套可以排到前三名，仅次于去年的12月份和23年的3月份。

绿中介3月份实时成交1万多套，我们按照该中介的市占率计算。北京3月份实时成交超过2万套，近7年罕见。

量在价前，二手房网签量及实时成交持续走高，确实是很提气。但是从成交结构上来看，大比例依然是低总价二手房降价，以价换量。当然价格上涨的也不在少数，尤其是学区房和品质位置较好的大户型次新，有些价格涨了不少。

但是从实时成交走势看，逐渐开始微微下滑，是不是能保持每个月接近2万套的量，很难说。

所以北京宏观市场的二手房均价依然取决于政策的导向，像过去一样大涨时不可能的，但片区分化依然严重，好的房子就是会涨价，这个在过去的文章饭总已经讲了无数的案例了。

接着回答第二个问题，对二手房市场有什么影响。

首先是心理预期的拉动，地王的高楼面价会让周边二手房业主产生“涨价预期”，尤其是同地段、同类型的房源，挂牌价可能短期内上调。但非核心区、无稀缺资源的二手房跟涨动力较弱，持续的下跌会导致不少人降价出售，尤其是低总价的老破小。

第二是地王项目通常定位高端，远超二手房的物业、品质、户型等，改善型购房者更倾向于选择地王带来的高品质新房，导致老破小流动性下降，长期涨幅可能跑输大盘。

对购房者来说，北京片区和小区房价分化明显，你买房又不是对北京均价负责，你只要对你想买的房子价格负责就行了。

硬刚需不用等。心态上不那么着急的购房者，仍要根据实际需求和目标房源，去看具体分化的片区和房子价格，不要一概而论。

从历史的角度看，买房的外部因素产业、学校、地铁三个依然是核心因素，其他配套要具体分析，内部的户型、品质、物业等同样重要。

饭总始终建议，有多大能力办多少事，根据自己的真实需求，预算范围内量力而行，不要把钱都拿去买房子，才是王道！

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