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[项目笔记]亦庄X24地块新盘-招商序

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项目概况

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招商序位于北京亦庄新城0202街区河西板块，由招商蛇口以34.8亿元底价竞得，是亦庄核心区时隔21个月推出的纯商品房项目。

作为区域首个“好房子”示范项目，其规划融合住宅、商业及公园绿地，总用地面积约6.7公顷，总建面约11.4万平方米，其中住宅约3.09万平方米，地上总建筑面积约7.72万平方米。

住宅地块容积率2.5，规划13栋8-18层住宅楼，共972套房源，主力户型涵盖91-165㎡三至四居，预计2025年4月开放售楼处。

政策红利：作为亦庄首个 “好房子” 示范项目，纳入《北京市高品质商品住宅设计导例》，享受 “六区政策合一” 特权（全国唯一），涵盖经济自主权、税收返还（最高 80%）、基建投资（2024 年超 200 亿）等。

产业支撑：依托亦庄 “新质生产力引擎” 地位，聚焦智能制造、创新药、中国芯、网联车四大千亿级产业集群，吸引京东、京东方等龙头企业，2024 年新增就业超 10 万人，科研人员占比 35%。

产品定位

改善型社区：河西区域首个洋房社区，规划 8-18 层小高层，主力户型 91-165㎡（中小面积占比超 80%），填补区域小户型改善空白。

品质标杆：层高 3.1 米起，全封闭阳台（赠送 5-10㎡），综合得房率超 90%（部分户型达 97%），对标深圳前海 “政策含金量之王”。

核心亮点与差异化竞争力

政策与规划优势

空间创新：1000㎡首层架空泛会所（不计容）、全社区风雨连廊（1/2 计容），打造 “第三空间”。

教育资源：年均教育投入 20 亿，重点学校包括亦庄实验中学（985 率 35%）、二中 - 史家联合公办校，师生比 1:8（海淀 1:12），高中录取率领先。

产品硬核配置

户型平权：91㎡三居，全功能空间（卧室≥10㎡），标配智能马桶；127㎡四居享 10 米跑道阳台，165㎡退台大平层稀缺。

精装标准：一线品牌交付，含玉石台面、社交厨房，下沉式会所（双会所设计）涵盖健身、儿童体能、网球壁球等悦己功能。

区域价值支撑

经济效率：0.35% 市域面积贡献 30% 工业产值，人均 GDP 全市第一（60.8 亿元 / 平方公里）。

宜居环境：绿地率超五倍于全市，500 米公园覆盖率 96%，医疗资源密集（同仁堂、儿童医院等）。

竞争优势

价格杠杆：首付 100 万起，月供低于租房成本，对比竞品（如中海京叁号院成交价 6 万 /㎡）性价比显著。

错位竞争：与招商玺形成 “高低配” 互补，覆盖刚需至高端改善全客群。

目标客群

刚需首置：91㎡三居（270° 飘窗、LDK 设计）吸引年轻家庭。

改善置换：108㎡双卫 + 玄关、127㎡跑道阳台满足三代同堂及品质升级需求。

高端客群：165㎡退台户型稀缺性锁定高净值人群。

产品迭代：以 “高得房率 + 功能性” 切入市场，强调 “送的面积正经能用”（如设备平台改造）。

配套兑现：依托产业、教育、生态 “三驾马车”，打造 “产业 + 教育 + 品质” 闭环。

项目价值

「招商序」以政策红利、高性价比、多样化户型精准卡位亦庄河西改善市场，短期受益于小户型稀缺性，中长期受益于产业人口导入及教育资源升级。

投资建议

适合首购刚需及置换客群，长期看好亦庄 “新质生产力 + 教育强区” 双轮驱动下的资产增值潜力。

户型配置：

91三居户型88套；

约108三居户型288套；

约127四居户型245套；

约165户型42套；

108退台户型13套。

91㎡两居改三居：南向1.8米内嵌阳台+北向双卧室设备平台，赠送约16㎡。

108㎡三居：南向三开间通阳台，赠送约21㎡，独立玄关+边角储物柜提升空间利用率。

127㎡四居：电梯入户+四叶草格局，南北双阳台+双设备平台，实际使用面积近130㎡。

165㎡四居：双套房设计，主卧带观景浴缸，中西双厨+独立电梯厅，私密性与舒适性兼具。

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社区规划

低密布局：楼栋由北向南梯度排布，18层高层与7-11层洋房结合，搭配浅色外立面，中央景观带串联下沉庭院。

归家动线：双景观主入口，东侧大门绿植叠景，西侧次入口连通地库；两条3米宽风雨连廊衔接物业服务楼与架空层。

区域配套

交通便捷

轨道交通：距亦庄T1线泰和路站直线距离约200米，无缝换乘地铁17号线（北神树站）。

路网：毗邻博兴路、泰河路等主干道，快速接驳五环、京沪高速。

教育资源

名校环伺：西南侧300米为北京二中经开学校，周边覆盖北京十一学校亦庄实验小学/中学、人大附中亦庄分校等优质教育资源。

商业医疗

商业：自带3.7万㎡商业综合体，1公里内达龙湖亦庄天街、首航超市；规划地下连通商业与住宅。

医疗：距北京中医药大学东方医院、同仁医院（三甲）直线距离均不足2公里。

生态环境

公园环绕：北侧7600㎡公园绿地与项目自建2.13万㎡公园形成生态屏障，社区绿化率超30%。

市场定位与价值

招商序作为亦庄首个“好房子”试点项目，以“阳台+架空层+风雨连廊”三大配置刷新区域居住标准，其高得房率与户型创新直击刚需及改善客群痛点。

项目与南侧700米的高端盘招商玺形成差异化竞争，凭借河西板块成熟配套及“不限价”政策红利，有望重塑亦庄楼市格局，成为区域品质标杆。

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