拿地两年半后始入市！河东瑞泰恒东测评：价格要卖多少？

2022年9月22日，河东东环大道城中万达西北方向的P（2022）13号住宅用地出让交易，柳州瑞泰房地产开发有限公司以底价1.834亿元竞得，该地块即现如今的瑞泰恒东。

整整两年半后，即2025年3月22日，瑞泰恒东营销中心开放，预示着该楼盘正式面市。拿地后时隔两年半营销中心才开放，进度略显拖沓，瑞泰恒东是在观望市场还是 另 有 其深虑？现在推出的产品怎么样，单价又将卖多少？能不能获得市场的认可呢？

今天我们就来给大家扒一扒。

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单价要卖多少？

从2022年9月拿地到2024年3月奠基，再到前不久的3月22日营销中心开放，瑞泰恒东历时两年六个月，进度略慢。不过似乎也能理解，有些时候的市场环境之下，不动可能比乱动或许更为高明。

瑞泰恒东营销中心。资料图

先来介绍介绍瑞泰恒东这块地的一些基本情况。

瑞泰恒东项目占地面积51.58亩，分为两个小地块，地块一约8.52亩（5682.17㎡），限高60米，最大容积率2.5；地块二约43.06亩（28705.41㎡），限高100米，最大容积率3.3。

相关资料显示，瑞泰恒东规划5栋高层住宅，2栋高层商业办公楼，还有2栋低层商铺以及配套用房，总共9栋建筑。项目总计容建筑面积大约108933㎡，按拿地时候的总价1.834亿元计算，折合楼面地价约1684元/㎡。

不过，由于该宗地块是窑埠村的征地留用地，竞得者即柳州瑞泰还需要无偿移交33923㎡的商业面积和2000㎡的地下车位作为安置物业。

因此，综合无偿移交的商业面积以及 移交商业面积的建安成本（按2500元/㎡估算）计算，瑞泰恒东可对外销售的住宅部分的实际楼面地价，大概达到3575元/㎡左右。

3575元/㎡的楼面地价，再加上建安成本（ 按2500元/㎡估算）、税费成本、财务成本等等，瑞泰恒东可售的住宅部分的综合成本大概在7300元/㎡左右。

成本大致是这么多，至于单价要卖到多少，或者说在现时的行情之下值多少，大家见仁见智吧。

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柳州瑞泰是谁？

柳州瑞泰成立于2002年，虽然成立至今已经有20多年了，但开发的项目并不算多。

在较 早之前， 柳州瑞泰曾开发了北站路的亨氏豪庭小区，然后还陆续开发了龙城路的瑞泰大厦、高新三路的恒江源小区，再之后就是到现如今的瑞泰恒东了。20多年总共就搞了这仨瓜俩枣的，在房地产业的“战绩”可谓是乏善可陈——不过，另一方面你也可以说是柳州瑞泰比较谨慎和稳健。

纵观柳州瑞泰的项目，我的好朋友九伍二柒说，他发现都有一些共同点。

首先，项目占地面积都不大。

比如恒江源只有27.66亩，瑞泰大厦和亨氏豪庭的面积也是“小卡拉米”般的存在，相对来说瑞泰恒东51.58亩 算是柳州瑞泰最大的一个项目了。但51.58亩，在市面上其实也只能算是中等偏小的小区规模。

项目小也有项目小的好处，比如对开发商来说资金压力就会比较小，风险也相对小。但项目小也有项目小的不足，现在大家对生活居住的品质要求很高，很多开发商都会在小区内部打造一个公共活动场所（小区内部的小公园之类），但项目小在这方面 可能就会受到一定的限制，或许没有太多的空间打造。对于有小朋友的家庭，尤其是小朋友又比较喜欢下楼在小区玩的家庭来说，这方面可能不太友好。

其次，柳州瑞泰项目的容积率都比较高。

瑞泰大厦是商业大厦，亨氏豪庭的年代也过于遥远了，在这里就不说了，说说恒江源和现在的瑞泰恒东吧。恒江源虽然面积小，但容积率很高，有多高？容积率5.2！可以说是柳州容积率最高的楼盘之一了。

瑞泰恒东的容积率稍微低一点，但也比较高，综合容积率大约3.17，比附近观山福邸3.0的容积率还略高。

大家都知道容积率越低住得越舒适，容积率越高则舒适度越低。近些年柳州的楼盘容积率普遍在3.0（含）以下，一些高端改善盘的容积率更低，一般会控制在2.0以下，比如同样位于河东的建发央玺容积率就只有2.0。

当然了，瑞泰恒东也有一定的优势。比如说地处河东，地理位置比较优越，周边有城中万达、阳光一百等商业，学校有文华中学和文韬小学，生活等各方面的资源还是比较丰富的。

在得房率方面也还算可以。比如首先推出的7#楼建面约92.3㎡的A3户型，算上飘窗阳台等赠送面积，实际使用面积大概是86.5㎡，得房率大约是93.7%。

虽然相对于柳州市面上一些得房率百分之百，甚至超过百分之一百的楼盘来说还有点差距，但93.7%的得房率终究也还算是可以了。

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值不值得出手？

目前瑞泰恒东的价格还没有公布，不过根据上述综合成本约7300元/㎡的估算， 大致也能猜测出最终售价。最终值不值得出手，还是要回归到价格方面。

有意向在河东片区置业的刚需人群，后续可以关注一下瑞泰恒东的价格以及内部的绿化园林等细节，再做最后决定要不要出手。

至于改善型的土豪，建议可以左转去看看江景大平层或者洋房。