北京
经济观察报 记者 田国宝 在3月31日召开的2024年业绩发布会上，越秀地产将2025年的销售目标定为1205亿元，比2024年的销售金额上浮5.2%。
对这一目标，越秀地产董事长及执行董事林昭远称，2025年存量货值预计为1102亿元，计划新开工项目的货值为1252亿元，两者合计2350亿元，整体去化率达到51%即可实现全年销售目标。
由于市场不确定性及房企自身现金流管控等限制，多数房企早已不再公布全年销售目标，越秀地产这一延续行业传统的做法，反而显得另类。
同样另类的还有越秀地产的其他业绩指标。
截至2024年底，越秀地产账上现金超过500.5亿元，比年初增加近40亿元；有息负债为1038.9亿元，同比下降0.5%。资本负债率和净借贷比率分别下降0.9个百分点和5.3个百分点。
经营性现金流是越秀地产资金的主要来源。2024年，越秀地产经营性现金流入达882.8亿元，主要来自销售收入和运营服务收入，总支出为665.5亿元，全年经营活动产生的现金流净流入为217.3亿元，同比增长160%。
此外，2024年越秀地产被广州成功收储3幅土地，累计可盘活资金约135亿元。
在665.5亿元的经营性现金流支出中，拿地支出为234.6亿元，同比下降27.5%；开发支出为231.4亿元，同比下降6.9%；税费及利息支出为199.5亿元，同比下降17.7%。
从中不难看出，在行业下行阶段，越秀地产主要通过减少投资和节约成本来获取更多现金流，而开发支出的降幅相对较小。
从债务到期结构看，越秀地产一年内到期负债占比为22%，现金短债比为2.1倍；第二年到期债务占比约为33%；第三年至第五年到期债务占比为33%。整体来看，偿债压力相对较小，也为其进一步加大投资力度留下了空间。
2024年，越秀地产新增土地储备271万平方米，其中一线城市占比71%，二线城市占比29%，土储结构进一步优化。截至2024年底，越秀地产总土地储备为1971万平方米，其中一二线城市合计占比超过96%。
对2025年的资金收支，越秀地产也进行了详细规划。全年预计现金流入932亿元，其中销售回款828亿元，其他收入104亿元。这一目标较2024年进一步提升。
在2025年计划现金支出方面，预计拿地支出300亿元；工程款支出284亿元，利息支出48亿元，税费支出203亿元，合计835亿元。与2024年相比，各项支出均有较大幅度提升。
按照这一规划，2025年越秀地产的经营性现金净流入目标为97亿元。这一资金调配计划表明，越秀地产对房地产市场的信心和预期有所增强。
在业绩会上，越秀地产管理层强调，2025年将坚持四大经营策略：
第一，强化投资能力。坚持“以销定投”和“量入为出”的投资策略；更加聚焦核心城市、核心区域，重点投向北上广深四个一线城市及重点二线省会城市；在投资项目上以效益为先，聚焦收益确定性高、现金流回笼快的项目；加大存量资源盘活力度，进一步优化土地资源配置。
第二，增强经营能力。提升开发运营效率，加强大生产全周期经营能力，全力支撑“520”标准工期的落地；提升价格管控能力，坚持“一盘一策”的定价策略；实现高质量销售，新开盘项目做到快速去化，重点加快库存周转和去化速度；深化精益管理，通过成本精准适配、物料集中采购、生产效率提升等措施消除无效成本，提升盈利能力。
第三，提升产品力。推动四大产品系标准引导手册的落地与实施，全面推进产品的标准化、品牌化建设；增强产品创新能力，完善大客研体系，推动创新项目试点及产研基地落地，坚持产品创新迭代；统筹加快设计施工一体化建设，优化生产组织管控；完善BIM平台功能，全面提升开发效率和工程质量。
第四、升级服务能力。提升服务质量，持续开展品质提升专项行动，建立完善的服务综合评价体系；以客户为中心，坚持改善基础服务，拓展增值服务，不断提高客户满意度；强化地产与物业的协同，做好服务和运营需求的前置设计，满足客户需求，打造“产品、运营、服务”协同能力；完善数字化转型，实现项目情况的全程跟踪监控，优化数字化运营系统，支撑高效决策。
林昭远说，2024年房地产市场处于深度调整中，“926楼市新政”为行业打了一个强心针，第四季度回升比较明显。但近年量价齐跌的情况下，房企的经营压力还是存在的。面对复杂环境，将继续保持健康平稳、稳中有进的发展态势。
田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
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