风险在逐步化解中，万科要走出低谷

面对挑战，万科全力以赴，决意未来要走出低谷。所幸的是，万科也不是一个人在战斗。

2025年以来，万科经历了一系列调整，也收获了多方支持，此后，万科的每一则消息都备受关注，因为关系着万科的命运，也关系着市场与行业的信心。

3月31日晚，万科发布2024年年报。年报显示，过去一年，万科实现销售额2460.2亿元，营业收入3431.8亿元，全年实现经营性现金净流入38.0亿元，连续16年为正。更重要的是，万科完成了超过18万套房子的交付，也顺利兑付了292亿元的到期公开债。

同日，万科举行了一场分析师会议。会上，万科管理层透露，新一年在各方支持下，万科迎来多项积极进展，生产经营稳定，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。

亏损的阶段性阵痛过后，所有的目光都在聚焦万科，面对2025年，绝不是这家企业最好的时候，但也已不是其最差的时刻，值得探究的是，过去一年里，万科的自救态度和应对策略是什么？而新的一年，万科打算怎么做？如何走出低谷？

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全力“保交房”与“保兑付”

过去一年，“保交房”和“保兑付”是万科的重点工作。

3月31日的分析会上，万科管理层表示，在各方支持下，尽管销售同比下降34.6%，经营端承受较大压力，但公司始终保持经营稳定，2024年如期归还到期公开债292亿元，顺利完成18.2万套房屋交付。

年报数据显示，2024年，万科全年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套。其中，超半数项目实现“交房及交证”，有169个项目的万科业主们于交付现场拿到了房产证。

分析人士指出，行业调整期，房企“保交房”其实面临着不少挑战。在此情况下，万科仍实现了超18万套房屋高质量交付，并积极用科技助力“好房子”建设，保障了客户的交付体验。2025年，万科的交付任务量进一步下降，全年计划交付230个项目，在自身努力和多方支持下，相信万科也能高质量完成交付目标。

与此同时，报告期内，万科制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得一定进展，为改革化险赢得了时间和空间。

在经营端，万科2024年实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上，大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元，并通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元。

在融资端，万科积极争取各类金融机构支持，2024年全年新增融资和再融资948亿元，新增融资的综合成本3.54%，经营性物业贷落地293亿元，白名单项目申报178个。

关于2025年的债务应对，“全力以赴”是万科管理层简短而有力的回应。

万科管理层表示，依靠自身在经营和交易的努力，结合政策端的引领，金融机构的支持，国资大股东的力挺，合作伙伴的助力，万科有信心、有能力去确保项目如期交付，妥善化解到期债务。

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万科不“躺平”

尽管在各方支持下积极开展自救，万科管理层也坦言“风险并未彻底化解”，但从年报上看，万科没有“躺平”，业务能力依旧在线。

2024年，万科实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，销售金额在15个城市位列第一，在5个城市排名第二，在6个城市排名第三。

销售卖房是万科化解债务问题、实现持续稳健经营的根本之源，近年来，万科聚焦产品创新，加强高浓度社区配套的设计，将生产、生活、生态集于一体的新一代综合住区产品在多个一线及省会城市实现热销。

同时，万科还在直播转化、库存去化、现房销售等多方面积极尝试，并也取得成效。如海南三亚湾项目，372天内便完成从开工至竣工备案，2024年12月首开实现认购金额38.2亿元，认购率72.3%，也是万科首个、三亚市首个一次性全项目实现商品房现房销售制项目。

而万科的另一个主营业务“物业服务”，万物云去年实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%，依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云过去一年继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，新获取405个住宅服务项目，饱和收入共23.14亿元。

租赁住宅业务方面，“泊寓”依旧是当前全国最大的集中式公寓提供商。报告期内，实现营业收入37.02亿元，同比增长7%，新拓展房源4.06万间，规模持续扩大。

截至2024年底，泊寓出租率高达95.6%，客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%，2024年平均签约租期比2023年延长35天。

同时，在商业开发与运营、物流仓储、酒店与度假业务上，万科也顶住了压力，稳定发挥，各领域影响力均进一步扩大。

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不是一个人在战斗

长期来看，房地产行业经营环境已发生深刻转变，供求关系发生重大变化、行业模式和融资方式也发生重大调整。

在3月31日的分析会上，谈及对房地产市场后续走势，万科管理层表示，作为增加财产性收入提振消费、防范系统性风险的重要方面，在政策引导和支持下，万科相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。

2025年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，万科的总体思路是：坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换，推动万科重回健康发展轨道，更好的服务回报股东和市民群众。

其中，“科技”是此次万科年报中出现的高频词汇。一贯重视科技创新的万科，践行“科技融入业务”战略，近年来已构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系，助力“好房子”“好服务”“好社区”的打造，如在建筑科技应用方面，万科至今已获近300件国家发明专利，部分关键技术入选国际最顶级AI学术会议、获建筑科技领域国家最高奖项“华夏奖”，于业内首创图纸大模型，图纸查找效率提升6倍以上，核对效率提升15倍以上，有效减少图纸和施工问题，促进“好房子”建设。

业绩分析会上，万科管理层也提到，科技战略会是推动万物云乃至整个行业走向新时代的一大实践。2024年是AI技术浪潮席卷全球的一年，而万物云积极拥抱AI技术，自研的边缘服务器——灵石已经可以在住宅、商写、园区、城市公共空间等区域部署，提升空间内的作业效率，后期将在能源管理等领域大放异彩。

有转机，也有商机，低谷期或许也是万科蓄势发展的契机。

分析人士表示，自从年初变化以来，不仅市场对万科的信心有所提升，万科也保持了经营稳定，多方面业务取得积极进展，改革发展迎来重大转机。

万科的确不是一个人在战斗，在今年1月份万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。万科管理层在年报《致股东》中表示，全体万科人竭尽所能，推动改革化险和融合发展，相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。